Как отменить сделку купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отменить сделку купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.

• По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
• Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.

Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:

• Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
• После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
• Покупатель не оплатил недвижимость;
• Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
• При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
• Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
• Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
• Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке

Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.

Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:

• инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
• в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
• судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
• в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
• судья принимает решение.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Как правило, основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры или несоответствие квартиры условиям договора.

---

“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда

Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.

Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.

Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.

Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит Процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни Продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

Основания для расторжения сделки

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

• продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
• объект недвижимости фактически не передан;
• приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

Признание договора недействительным

Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры. Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки. То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.

Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:

• договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
• сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
• доказана притворность сделки;
• при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;
• были нарушены права несовершеннолетнего.

Условия для отмены договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.

Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.

Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.

Обязательно заверяют сделки:

1. Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
2. Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Прекращение и определение договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным

Частенько бывают момент, когда одна из сторон сделки засвидетельствует о прекращении договора в силу его незаконного действия. В данной ситуации соглашение признается недействительным, но не расторгается. Одна из указанных сторон может быть признана недееспособной или же документ мог быть подписан под давлением третьих лиц.

Соглашение может быть признано недействительным после его подписания, тогда как расторжение возможно, если сделка изначально признается действительной. Учитывая тот факт, что соглашение, признанное недействительным, вообще не имеет какой-либо юр. силы с момента получения имущественных прав. Если рассматривать вопрос о расторжении соглашения, то доход, полученный при оформлении купли-продажи, не будет возвращен. В данном аспекте заключается важнейшее различие недействительного и расторгнутого договора.

Когда договор купли-продажи признается недействительным

Причины для признания договора недействительным перечисляются в пункте 2 гл. 9 ГК РФ. и при наличии одного из указанных аспектов:

1. При несоблюдении нормативов.
2. При определении одного из участников соглашения недееспособным, или же определены ограничения в деятельности.
3. Основной факт по пребыванию одного участника в состоянии наркотического или же алкогольного опьянения с невозможностью нести ответственность за собственные поступки.
4. Если договор был подписан лицом, не достигшим полного совершеннолетия без обязательного участия представителя.
5. Если присутствует угроза, мошеннического действия и так далее.
6. Если же при сделке не рассматривались последствия, или же заключалась лишь для прикрытия от правового участия.
7. Сугубо личные причины, требующие расторгнуть соглашение.
8. Кроме всех перечисленных критериев рассматриваются и другие варианты условий.

Причины для прекращения договора купли-продажи недвижимости

Единственного расторжения сделки в данном случае оказывается недостаточно. На этот момент должны быть особые причины:

1. условия соглашения при этом были нарушены;
2. имеются другие ситуации, которые предусмотрены в ГК РФ или в положении договора.

Основное нарушение некоторых положений сделки может повлечь другому участнику большой урон, который полностью лишает его того, что ранее причиталось ему при заключении соглашения:

• не была осуществлена выплата, или была совершена, но не полностью;
• в недвижимости остаются прописанные жильцы;
• если всю документацию подписывал недееспособный гражданин;
• гражданина принуждали подписать документацию.
• Не совершена оплата

Любой покупатель в обязательном порядке должен будет оплатить покупку товара. Оплату жилья подтверждают дополнительным документом, который и будет удостоверять передачу средств:

1. за счет расписки;
2. с помощью банковской выписки;
3. за счет квитанции, подтверждающей факт о внесении средств в кассу.

Если же сам покупатель полностью отказывается покупать товар, то продавец может прекратить сделку и оставить все имущество в собственное пользование. Если же имущество было передано, а оплаты при этом не последовало, то суд решит:

1. прекратить сделку, в результате чего обязать самого покупателя вернуть недвижимость;
2. может признать сделку неправомерной, обяжет одну сторону выплатить средства другой, в том числе всю сумму неустойки.

Таким образом, весь процесс будет исполнен соответствующим образом, главное правильно все это провести.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

1. При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
2. Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
3. Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Похожие записи:

• Как выбрать фонд для пенсионных накоплений и перейти в него
• Перенос убытков прошлого года в программе 1С:Бухгалтерия
• Обязателен ли знак шипы и можно ли ездить с ним летом