Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру посуточно, чтобы все было законно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?
Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется – выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.
Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Сколько можно заработать
По данным ЦИАН, базовая ставка аренды квартир посуточно в Москве составляет около 2,5 тыс. руб. для однушек и около 3,5 тыс. руб. для двухкомнатных квартир. Как правило, реальные ставки аренды выше базовых, так как собственники повышают расценки на выходные, в праздники, в летний сезон и т. д., отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Доходность такого бизнеса зависит от множества факторов (местоположения квартиры, эффективности рекламы, грамотного ценообразования), и сочетание различных обстоятельств может сделать его как весьма прибыльным (в два-три раза более выгодным, чем сдача в длительную аренду), так и убыточным», — сказал главный аналитик ЦИАН.
По словам основателя и владельца российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в полтора раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду. По данным «Домклик», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в данный момент — 42 тыс. руб. в месяц. По данным «Суточно.ру», краткосрочная аренда сейчас в среднем составляет 3,8 тыс. руб. в сутки. «Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 70%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 70–80 тыс. руб. в месяц», — привел расчеты Юрий Кузнецов.
Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12–15 лет. «Это на три-четыре года быстрее, чем при сдаче квартиры в долгосрочную аренду. Доходность при этом колеблется в среднем в диапазоне 7–9% годовых. Это на 3–4 п.п. больше, чем при сдаче квартиры на длительный срок», — добавил основатель «Суточно.ру».
Краткосрочная аренда жилья в столице — перспективный бизнес ввиду стабильно высокого туристического и делового потока. По данным «Авито», на конец июля 2022 года спрос на посуточную аренду вырос на треть относительно аналогичного периода прошлого года. Что касается выгоды, то рассчитать ее можно, зная загрузку арендной квартиры. В Москве эта цифра составляет в среднем 26 дней в месяц, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. При этом надо учитывать и расходы, которые несет собственник жилья: коммунальные платежи, мелкий ремонт, клининг. Кроме того, квартира может простаивать какое-то время.
Трудности посуточной аренды
В большинстве случаев сдача квартиры посуточно более выгодна, чем на длительный срок, но требует значительной вовлеченности в процесс. Если при долгосрочной аренде собственник получает пассивный доход (лишь немногим отличающийся по своим затратам от получения процентов с банковского депозита), то сдача в посуточную аренду — это отдельный бизнес, говорит Алексей Попов. «Нужно или самому им заниматься (встреча гостей, ведение документооборота, организация клининга, разрешение конфликтных ситуаций), или поручить это специализированной компании», — отметил он.
Кроме того, есть риски порчи и кражи имущества не только собственного, но и соседей. Чтобы возместить большие убытки, зачастую требуется обратиться в суд, говорит юрист Александр Яковлев. По его словам, нередко граждане страхуют имущество или пользуются услугами управляющих компаний.
Что касается износа квартиры и ее содержимого (мебели, техники, и пр.), есть мнение, что при посуточной аренде он выше. Но это стереотип, считает основатель «Суточно.ру». «С точки зрения простой логики это не так: количество людей в единицу времени в квартире точно такое же, как если бы ее сдавали постоянным жильцам. Соответственно, всеми предметами, техникой постояльцы будут пользоваться не чаще», — поясняет эксперт. «Более того, часто в поездках людям нет необходимости в больших объемах стирать, гладить белье и готовить так, как это обычно принято делать у себя дома. Но если все-таки опасения есть, для подстраховки можно брать с арендаторов залог или страховать свое имущество», — добавил он.
В любом случае, открывая этот бизнес, важно понимать, что сдача жилья в краткосрочную аренду — не такой простой способ получения дохода, это не пассивный доход, как может казаться. Многое зависит от качества сдаваемого жилья, динамики спроса на рынке, вашего бизнес-подхода. «Желая достичь успеха, важно учесть все мелочи. Ведь успех любого бизнеса в том, насколько качественно вы продумали его ведение и просчитали риски», — заключил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости».
Определение стоимости аренды
Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.
Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:
- качество и стоимость ремонта квартиры;
- степень обустроенности мебелью и техникой;
- количество комнат и спальных мест;
- размеры помещений в квартире;
- отдаленность от транспорта и т.д.
Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.
Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.
Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:
- полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
- определенный срок проживания;
- размер арендной платы за сутки и за весь срок;
- порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
- права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
- ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
- полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.
Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).
Что в себя включает дело, стоит ли открывать?
Если разложить этот тип бизнеса на составляющие, то получатся следующие элементы:
- Подбор соответствующей квартиры (сдача своей, наем на длительный срок с последующей субарендой, покупка).
- При субаренде – заключение договора аренды с владельцем, с обязательным уведомлением о последующей субаренде.
- Достижение договоренностей с соседями.
- По необходимости – ремонт, докупка мебели, бытовой техники, предметов пользования для жильцов.
- Действия по продвижению, реклама на сайтах.
- Подготовка договоров для подписи с каждым проживающим.
- Заключение договора с клининговой компанией или обычным человеком, готовым проводить уборку в ежедневном режиме.
- Поиск ближайшей прачечной с хорошим комплексом недорогих услуг.
- Оформление себя как ИП, в зависимости от количества квартир и прав собственности на них.
- Уплата налогов.
Один из основополагающих моментов в посуточном бизнесе – расположение квартиры. Хорошо развитая инфраструктура, близость от исторических или культурных мест будет жирным плюсом при выборе именно этой квартиры со стороны будущих жильцов. И саму квартиру можно будет сдавать по более высокой цене.
Каждое интересное место, расположенное поблизости, можно обыграть в рекламном объявлении.
Подводные камни и основные риски
В посуточной сдаче жилья в аренду риски связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.).
Снизить эти риски возможно путем легализации бизнеса, официального оформления, составления договора субаренды вместе с юристом, требования предъявлять паспорта тех, с кем заключается договор. Только таким способом можно будет предъявить претензии жильцам, которые нанесли ущерб имуществу.
Еще один важный момент – хорошие взаимоотношения с соседями. В старых панельных домах может быть прекрасная слышимость, и люди будут проявлять недовольство постоянной сменой жильцов и их возможно шумным поведением. Желательно их предупредить о том, что квартира будет сдаваться посуточно и оставить свой номер телефона для разрешения конфликтных ситуаций.
Посуточная аренда предполагает частую уборку помещения, мытье посуды, замену постельного белья на свежее и чистое после каждого постояльца и т. д. Жильцы могут выезжать и въезжать в любое время суток, поэтому и звонить могут среди ночи, придется подстраиваться под клиентов.
Посуточная аренда квартир при правильном подходе и готовности ориентироваться на клиентов, приносит хороший доход. Но чтобы его получить, необходимо ответственно подойти к выбору квартиры, проанализировать потенциальный спрос в конкретном городе и просчитать риски.
Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:
- Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
- Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
- Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
- Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.
Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:
- Airbnb;
- Booking;
- Суточно;
- Твил;
- Островок;
- Авито;
- Agoda.
Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно
Среди главных преимуществ этой бизнес-идеи то, что для её реализации не нужен ни огромный стартовый капитал, ни особое образование, ни специальные навыки или знания. Начать зарабатывать на посуточной аренде может каждый. Схема чрезвычайно проста:
- Определить, какую квартиру вы будете сдавать — собственную или арендованную.
- При желании — зарегистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью официально.
- Оценить состояние помещения, провести косметический ремонт.
- Обставить жильё мебелью и техникой.
- Закупить 5–6 комплектов постельного белья и полотенец.
- Выбрать целевую аудиторию (туристы, семьи с детьми, студенты).
- Сделать качественные фотографии квартиры и подготовить описание жилья.
- Составить текст договора аренды.
- Разместить рекламу во всех доступных источниках (газеты, доски объявлений, интернет).
Рассмотрим пункты, которые вызывают больше всего вопросов у начинающих предпринимателей.