Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему у продавца квартиры обязательно нужно запрашивать кредитную историю?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Правило 6. Справки из диспансеров
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Предварительная проверка продавца на добросовестность
Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не является банкротом. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру признания банкротом как намеренно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель, прежде чем совершать сделку, должен убедиться в ее чистоте. Перечислим некоторые советы, как быстро понять, что что-то не так и предварительно проверить продавца:
- Не стоит вестись на цену существенно ниже рыночной. Часто этим пользуются мошенники, чтобы быстрее привлечь к объекту недвижимости внимание и найти жертву. К тому же, такая сделка в дальнейшем может быть оспорена в судебном порядке, поскольку невыгодна для бывшего владельца имущества. Но также высок риск остаться и без квартиры, и без денег.
- Не следует указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумагах, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу забрать не получится. Да и вообще в целом вернуть деньги от банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными расписками.
- Всегда нужно проверять историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начинали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
В каких случаях существует риск?
При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:
— сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);
— сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).
Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.
Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.
Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.
Как выяснить необходимую информацию?
Есть несколько ресурсов, которые могут прояснить историю продавца законным образом, если он самостоятельно отказывается предоставить все данные.
Проверьте не возбуждено ли на собственника исполнительное производство, в этом вам поможет сайт Службы судебных приставов. Там необходимо ввести данные продавца. Лучше всего не уточнять конкретный регион, так как даже если квартира продается в Москве, нет гарантии, что у человека нет проблем в других регионах страны.
Проверить наличие открытых и законченных процедур банкротства можно на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве.
При наличии письменного разрешения на обработку персональных данных, можно запросить кредитную историю продавца, если такого согласия получить не удалось можно ограничиться кредитным рейтингом, это не столь информативный источник, но он поможет оценить риски.
Если выясняется, что у продавца есть задолженности по долгам в размере более 500 тысяч рублей, это тревожный звоночек, так как именно с этой суммы законом разрешено объявлять себя банкротом.
К сожалению, 100% гарантии безопасности сделки получить попросту невозможно, так как перечисленные выше источники хоть и дают полезную информацию, но не исключают банкротства продавца сразу после сделки, или того, что этот статус еще не закреплен за ним. Но несмотря на этот факт, подобные проверки позволяют снизить вероятность неприятностей в будущем.