Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Как составлять договор задатка: избегайте этих ошибок
Помимо внимательного изучения сути соглашения о задатке и внесении условий применительно к вашей ситуации, постарайтесь не допустить следующие ошибки.
Путаница в терминах. Задаток называют авансом, залогом или другими схожими по смыслу словами.
Гендиректор центра юридической помощи «Мариокс центр», доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева объясняет, какие неприятности это повлечёт.
«Я всегда рекомендую подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс или иную обеспечительную меру. Тем более, что в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в спорных ситуациях перечисленная сумма считается авансом, а не задатком. А значит при неисполнении договора по общему правилу он возвращается в том размере, в каком был внесён. Возврат осуществляется независимо от того, по каким причинам не исполнено обязательство».
Слишком большая сумма задатка. Если вы переведёте по предварительному договору слишком внушительную сумму, а позже вам по каким-то причинам придётся обращаться в суд, то предварительный договор могут признать основным. Это может привести к путанице и проблемам в оформлении документов на квартиру. Как мы уже упоминали, обычно размер задатка составляет не более 10% от суммы договора.
И обязательно внимательно перечитайте соглашение — никто не застрахован от опечаток и ошибок.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Как правильно внести предоплату за квартиру: инструкция
- Тщательно проверьте данные владельцев квартиры, наличие задолженностей, обременений, арестов.
- Обсудите с продавцом вашу ситуацию и решите, нужно ли вам оформлять предварительный договор и соглашение о задатке.
- Составьте предварительный ДКП с указанием сведений о контрагентах и объекте, сроках подготовки документов, способе и сроках передачи денег и завершения регистрации.
- Продумайте вероятные риски и условия договора при их возникновении.
- Включите в ДКП или дополнительно оформите соглашения о задатке — по одному экземпляру на каждого участника процесса.
- Передайте под расписку купюры или выполните банковский перевод в соответствии с достигнутой договорённостью.
Эти действия позволят вам взыскать с недобросовестного продавца двойную сумму задатка, если он сорвёт сделку. Но если не выполните согласованные условия, то задатка лишитесь вы.
Есть ли возможность вернуть задаток
В жизни могут случиться непредвиденные обстоятельства, которые помешают совершить сделку по независящим от одной из сторон причинам. Это может быть как тяжелая болезнь, так и дорожно-транспортное происшествие, несчастные случаи.
С учетом того, что деньги вручаются раньше, чем происходит сама продажа, то предварительно можно договориться о порядке его возврата в случае наступления чрезвычайных ситуаций или форс-мажора. При этом соглашение о порядке возврата задатка за квартиру должно быть в письменном виде
Второй вариант это вписать в предварительный договор купли-продажи квартиры дополнительные условия, при которых все будет возвращено. Они согласовываются предварительно и вносятся в текст.
Лучше заранее договориться и решить этот вопрос посредством мирных переговоров, чтобы потом не столкнуться с судебными разбирательствами.
Как оформить задаток при покупке квартиры
Законодательных норм, меняющих кардинальным образом порядок оформления задатка, за последние несколько лет не издавалось. Поэтому оформление происходит общим порядком с учетом положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- Участники предстоящей сделки, определившись с основными условиями, договариваются о сумме, сроках и процедуре передачи денег.
- В качестве сроков учитывается и дата, когда продавец получил задаток, и период, в течение которого после передачи должен быть заключен договор купли-продажи жилья.
- Все существенные условия включаются в договор задатка.
- Сумма в размере, согласованном участниками, перечисляется на счет или передается наличными в установленный день после подписания соглашения.
- При передаче наличными обязательно оформляется расписка.
Как правильно составить договор задатка
Стороны будущей сделки должны составить двусторонний письменный документ, который вступает в силу с момента подписания. Письменная форма договоренности устанавливается согласно требованиям ГК РФ. Во избежание риска оспаривания и неверного толкования договора, допускается заверение в нотариальной конторе, однако и без заверения договор о задатке будет иметь силу, если будет составлен правильно.
Стороны самостоятельно определяют момент исполнения договоренности – денежные средства передают сразу при подписании документа, либо в иное, зафиксированное письменно, время и дату.
Чтобы избежать разночтений, в тексте соглашения необходимо указать, что вносимая плата считается задатком. По тексту документа не допускаются неясные формулировки, ошибки и опечатки. Рекомендуется использовать готовые шаблоны для оформления задатка. Типовые бланки скачивают и заполняют от руки, либо заполняют на компьютере.
Главное, чтобы на договоре стояли живые подписи обеих сторон и были четко указаны их реквизиты.
Последовательность действий при соглашении о задатке
Подготовке к заключению договора уделяют особое внимание. Договор задатка часто применяется в мошеннических схемах для обмана граждан. Прежде, чем передавать деньги, необходимо провести тщательную проверку:
- Правоустанавливающей документации на жилье. Нужно проверить, действительно ли оно принадлежит конкретному получателю задатка, соответствует ли комплектность, законность получения.
- Необходимо проверить наличие регистрационных ограничений, залоговых обременений, ареста, наличия недееспособных собственников и жильцов.
- Если есть основания считать, что квартира приобреталась в годы брака, необходимо убедиться в наличии согласия настоящего или бывшего супруга, поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитой в браке.
- Иногда квартиру продают после накопления серьезной задолженности по ЖКХ. Рекомендуется проверить состояние лицевого счета и наличие долгов по коммуналке до того, как ставить подпись на договоре задатка.
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Задаток – полезный инструмент, который помогает и продавцу, и покупателю, а последнему на рынке недвижимости вообще-то помогают не так уж часто. Поэтому можно только порадоваться тому, что подобная практика вообще существует, ну и разве что расстроиться, что она не так уж сильно распространена. Чем лучше информированы и более уверены в себе и своих правах будут участники рынка, тем безопаснее станет и сам рынок.
Однако без правильно и своевременно заключённого договора или, как его ещё называют, соглашения, задаток может потерять всю свою силу. Самое обидное, что ничего сложного в заключении этого документа нет, составить и подписать его можно даже самостоятельно, а уж если обе стороны сделки согласились воспользоваться задатком, то вряд ли захотят друг друга обманывать. Ни одной из них просто не нужно давать к этому лишний повод!
Какова сумма задатка?
Стоимость бронирования квартиры, то есть внесения задатка, не определяется по закону. Это цифры согласовываются между двумя заинтересованными сторонами в самостоятельном порядке. В большинстве случаев выступает определенная процентная ставка. Она колеблется в пределах до 10. В итоге все варьируется в зависимости от договоренности. Передача этой суммы гарантирует то, что покупатель в дальнейшем прибегнет к процедуре покупки именно этого жилья.
Операция оформляется юридически, то есть составляется Договор или подобное соглашение. Процедура не может упрощаться только одной распиской в качестве полноправного документа. Она не подкрепляется ничем и не вправе гарантировать возврата суммы. Для оспаривания такой документ может приносить очень много проблем. Расписка необходима, но в качестве того, что дополнительный задаток был передан продавцу.
Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя
Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.
Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.
Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.
Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.
Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.
Если документы на жилье в порядке, а у покупателя достаточно средств, чтобы полностью выплатить стоимость квартиры, то, представляется, что не стоит оформлять договор задатка.
Не стоит опасаться, что недвижимость будет продана другому лицу. Все же, на квартиры не так часто находятся покупатели. Зато, если отказаться от передачи задатка, можно избавиться от лишней бумажной волокиты и рисков, связанных с потерей денег, переданных в счет исполнения обязательства.
Задаток следует передавать в том случае, когда у покупателя нет всей необходимой суммы или существуют иные препятствия для заключения договора купли-продажи. Например:
- продавец не оформил надлежащим образом все необходимые бумаги;
- покупатель ждет перечисления средств от третьих лиц.
Договор о задатке, нередко, на практике подкрепляют и распиской. Либо же, что не совсем правильно, составляют расписку, аналогичную договору.
Что такое предварительный договор и для чего он нужен
Люди часто задаются вопросом, зачем нужно оформлять лишние документы, если стороны уже обсудили все детали и обо всем договорились. Ведь можно подождать несколько дней и заключить договор купли-продажи. Но при таком положение дел бумага будет носить сугубо условный характер и не иметь никакой законной силы.
Случаи, когда продавец и покупатель находятся в близких отношения и абсолютно доверяют друг другу, очень редки. В большинстве своем сделки заключаются между незнакомыми людьми. Во избежание неприятных казусов, к которым относятся и попытки мошенничества, настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор о намерении.
В статье 429 Гражданского кодекса РФ сказано, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это акт, подтверждающий, что участники обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, которые были согласованы ранее, в предварительном акте.
По желанию сторон, этот документ можно составить или заверить в нотариальной конторе. Стоимость услуг нотариуса будет высчитывать в зависимости от цены квартиры. Государственная регистрация такого договора не требуется.
Приемлемая сумма задатка
Точная сумма, которую покупатель должен отдать в качестве гарантии, не определена законом и является результатом индивидуального договора. Обычно она составляет от 5 до 10 % общей стоимости имущества, но все зависит от желания сторон. Но это сумма не может быть маленькой, потому что тогда она не будет нести никаких гарантийных обязательств.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи задаток выполняет следующие роли:
- Доказывает, что сделка состоится.
- Гарантирует исполнение всеми лицами, которые участвуют в соглашении, оговоренных пунктов.
- Оплачивает часть требуемой за жилье суммы.
- Обеспечивает поддержку той стороне, которая в случае отказа партнера выполнять условия сделки, окажется пострадавшей.