Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бессрочный договор аренды: как заключить и почему его не нужно регистрировать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.
Изменение договора аренды / Внесение изменений в договор аренды
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Правовое обоснование:
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.
Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.
Необходимость государственной регистрации возникает:
- при установлении срока заключаемого договора;
- продлении срока действия договора;
- изменении договора в части его срока.
При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.
Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).
Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).
Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:
- о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;
- содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.
Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.
По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.
| обе стороны-участницы процесса | физические лица |
| срок аренды | менее 1 года |
Непосредственное обращение двух сторон необязательно, достаточно оформить доверенность на представителя каждой стороны, подтвержденную нотариально. Доверенность – документ, выданный гражданину для возможности представления интересов перед третьей стороной.
Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения (образец ниже) оформляется в простом письменном виде согласно статье 185 ГК.
Она обязательно заверяется нотариально в соответствии со статьей 185.1 ГК, если требуется произвести учет сделки в государственном реестре.
В доверенности обязательно указывается дата выдачи. Если ее не будет, то документ будет считаться недействительным, а сделка ничтожной.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
Особенности регистрации
Договор аренды нежилого помещения и его регистрация предусматривает наличие некоторых особенностей и законных тонкостей.
Государственной регистрации подлежит тот нежилой объект, на который в соответствии с законом, были зарегистрированы ранее появившиеся права арендующего лица.
К примеру, нельзя сдать в аренду на длительный срок нежилое помещение, которое находится в строении, возведенном, но так и не отданным в использование, так как регистрация прав на собственность не осуществилась.
В последние годы практикуются промежуточные договора между лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, которые в будущем обязуются составить главное соглашение аренды нежилого объекта.
Такой промежуточный договор не регистрируется.
В случае с субарендой, от государственной регистрации не уклониться, если он заключается на длительный период.
Орган регистрации недвижимости
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Случаи, когда можно не регистрировать
Отсутствие потребности в регистрации соглашения также возникает из норм, закрепленных в ст. 651 ГК РФ. Договор можно не регистрировать, если он заключен на срок до одного года. Этим правилом часто пользуются владельцы помещений, предпочитающие сдавать квартиру на 11 месяцев. Если аренда оформлена на неопределенный срок, потребность в регистрации также отсутствует (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Заключение соглашения на неопределенный срок накладывает особенности на его расторжение. Прекратить сотрудничество можно, направив предварительное уведомление.
Сроки регистрации договора аренды
Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,
- ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
- ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
- ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.
Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.
- ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.
ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.
В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:
- ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
- ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.
Какие включаются сведения?
При составлении арендного договора нужно вносить в него только актуальные, достоверные и нужные сведения. В ином случае будет отказано в регистрации данного документа в Росреестре, так как сотрудники данного государственного учреждения проводят тщательную проверку получаемой документации.
Поэтому в договор обязательно включаются следующие сведения:
- информация о каждом участнике сделки, причем если подписывается документ частным лицом, то приводится его Ф.И.О., паспортные данные и адрес прописки, а если участником является компания, то указывается ее наименование и реквизиты;
- детально описывается предмет сделки, представленный недвижимостью или участком земли, причем с помощью приведенной информации не должно возникать проблем с идентификацией недвижимости;
- указывается размер арендных платежей;
- приводится порядок расчетов, причем разные способы оплаты могут комбинироваться;
- прописывается точный срок действия соглашения, который оговаривается двумя сторонами, а если данная информация отсутствует, то считается, что договор заключен на неопределенный период времени, поэтому в любой момент каждая сторона может настаивать на расторжении контракта;
- права и обязанности каждого участника;
- ответственность сторон.
Только при грамотном формировании документа осуществляется оперативная регистрация договора аренды в Росреестре. Образец данного документа можно изучить ниже.
Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:
- в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
- отсутствуют нужные бумаги;
- возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
- сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
- фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.
Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
Порядок регистрации договора аренда: основные нюансы и сложности
Закон Российской Федерации гласит, что все договора об аренде должны проходить процедуру регистрации, если они заключаются на срок более 1 года. В этом кроется основная лазейка для неблагонадежного арендодателя, который стремится сохранить за собой право поиска более выгодных арендаторов.
Процесс выглядит следующим образом:
- Достигается устная договоренность на аренду более 1 года;
- Оформляется договор на срок 10-11 месяцев;
- После прекращения срока действия договора, заключается новый документ с продлением срока.
В таких случаях государственная регистрация не нужна, однако создается возможность для арендодателя на совершенно законных основаниях выдворить своего прошлого арендатора, и взять нового, на более выгодных условиях.
Отдельно стоит упомянуть документы, в которых срок действия не фиксируется. С одной стороны они позволяют достаточно долго арендовать недвижимость, без госрегистрации, с другой – могут быть легко оспорены. Если вы не знаете, как и где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, вы можете обратиться к специалистам компании «Стар Сервис» для оперативного прохождения всей процедуры.
Для самостоятельно регистрации потребуется прохождение следующих этапов:
- Подача пакета документов в ФРС;
- Регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
- Назначается проверка правовых полномочий арендатора и арендодателя, организуется экспертиза документа (договора);
- Сведения об участниках и информация из договора заносится в ЕГРН;
- Получение документа о регистрации договора аренды.
Стоит отметить, что любой гражданин РФ, достигший 18 лет, может производить регистрацию договора аренда жилой и нежилой недвижимости в государственных контролирующих органах.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости в регистрационной палате, необходимые документы:
- Предоставление оригинала договора аренды для каждого участника (их может быть несколько);
- Копии договора, которые заверяет нотариус (для предоставления ФРС);
- Правоустанавливающие документы владельца недвижимости на целевой объект;
- Кадастровый паспорт, выписка;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Заявление от участников договора аренды.
Важный момент! Договор аренды сроком более года является официально заключенным только после регистрации документа в ФРС, не ранее. Будьте внимательны, особенно в выплате денежных средств за весь период аренды, поскольку до момента регистрации договор может быть разорван арендодателем.