Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
Выписка из домовой книги
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Причины отказов от органов опеки
Этот вопрос волнует многих родителей, которые интересуются тем, как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире. Органы опеки имеют право отказать в продаже доли собственности ребёнка по следующим причинам:
-
Покупка недвижимости без отделки;
-
Дом с уличным санузлом;
-
Недвижимость находится в селе или посёлке. На новом месте отсутствуют школа или детский сад;
-
Объект на этапе строительства;
-
Нежилое помещение;
-
Покупаемая квартира по площади меньше предыдущей.
Помните, жилищные условия ребёнка должны быть улучшены, а не наоборот. Справка от педиатра, выданная вашему сыну или дочери о том, что ему нужна смена климата — не является основной причиной выдачи разрешения органов опеки на продажу детской доли собственности.
Как правильно составить заявление, чтобы получить разрешение органов опеки:
-
Необходимо определить район социальной защиты по месту регистрации вашего ребенка и собрать необходимый пакет документов по отчуждаемой квартире
-
Требуются паспорта всех собственников;
-
Предоставить договор купли-продажи (либо другой документ права, подтверждающий фактическое владение жилплощадью)
-
Выписка из ЕГРН;
-
Предоставить свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении детей;
-
Также требуется справка о зарегистрированных лицах в отчуждаемой квартире;
-
Предварительный договор купли-продажи.
Этот пакет следует предоставить совместно со списком документов по приобретаемому имуществу.
В него входят:
-
Паспорта всех владельцев;
-
Документы основания;
-
Документы, подтверждающие собственность;
-
Справка о зарегистрированных лицах в недвижимости, которую вы собираетесь покупать;
-
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то вам необходимо взять дополнительные документы из банков, а именно — согласие банка на наделение долями детей и справку одобрении кредита.
Обратите внимание, что заявление пишется в органы опеки от обоих родителей. Если отец не участвует в жизни ребёнка, но вписан в свидетельство о рождении, вам необходимо собрать дополнительный пакет документов, а именно:
-
Подписи соседей (в свободной форме);
-
Справка из детского сада или школы (в свободной форме);
-
Свидетельство от судебных приставов о неуплате алиментов.
После сбора всех необходимых бумаг следует обратиться в органы опеки напрямую или через многофункциональный центр. Если специалисты понимают, что новая недвижимость больше по площади, то дают согласие.
Но не всё так гладко. Иногда новая квартира может уступать старому жилью в квадратных метрах. Существует три варианта разрешения вопроса:
-
Выделить большую долю сыну или дочери в собственность, чем было ранее. К примеру, семья продаёт двухкомнатную квартиру — 74 квадратных метра, а покупает трёхкомнатную квартиру в 66 квадратных метров. При этом доля ребёнка в отчуждаемом объекте составляла одну девятую долю, а в покупаемом — одну шестую. Несмотря на то, что площадь квартиры уменьшилась — доля детей и количество комнат увеличились. Специалисты примут во внимание все нюансы и не будут препятствовать продаже старого жилья.
-
Наделить большей долей несовершеннолетнего в квартире у родителей или других родственников.
-
Третий вариант подойдет в тех случаях, когда у ребёнка уже есть доля в другой квартире. На его банковский счёт нужно положить сумму равную, доле в отчуждаемом объекте. Например, ваша квартира стоит — 2 миллиона рублей. Доля детей составляет — одну шестую часть. Вы будете должны положить на счет ребёнка сумму в 334 тысячи рублей.
Кому продать долю в квартире
Для начала нужно разобраться, что из себя представляет ваше имущество. Доля — понятие абстрактное. Если в трёхкомнатной квартире 3 владельца имеют по 1/3 доли, то их собственность называют «выделенной».
Например, супругам после развода достались 2 доли в однокомнатной квартире. В этом случае эти части называются «идеальными долями». Однокомнатные квартиры являются неделимыми.
Проще всего договориться о купле-продаже с другими владельцами. В большинстве случаев они не дожидаются активных действий по сделкам с третьими лицами. Мало кому хочется жить в одной квартире с чужими людьми.
Наследники, получившие спорную жилплощадь по праву наследования, чаще всего уже имеют собственное жильё. Они сталкиваются с вопросом, как продать 3 доли и более в квартире, полученной по наследству. Часто собственники договариваются о продаже квартиры целиком, а после этого делят деньги в зависимости от стоимости их долей.
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?
Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.
У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре. В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.
Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Регистрация продажи доли
После соблюдения всех формальностей, сторонам предстоит зарегистрировать сделку и переход права собственности на долю через Росреестр. Подать документы можно и через учреждения МФЦ «Мои документы», однако при этом общий срок регистрации будет увеличен на 2 дня. В ходе регистрационных действий, сведения о переходе права собственности и личности нового владельца доли будут внесены в реестр ЕГРН. После завершения процедуры, сторонам выдается зарегистрированный экземпляр договора, а также выписка ЕГРН.
С учетом изложенных выше правил, для успешного прохождения сделки сторонам предстоит собрать оформить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на долю в квартире – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
- проект договора купли-продажи, на основании которого будет направлено уведомление;
- письменное уведомление для каждого владельца долей в квартире. а также доказательства его направления по почте
- письменные отказы или согласия на преимущественный выкуп;
- окончательный вариант договора купли-продажи, удостоверенный через нотариат;
- передаточный акт, если аналогичное условие не включено в договор купли-продажи;
- заявление о регистрации сделки в Росреестр или МФЦ;
- платежное поручение об оплате пошлины в Росреестр – за переход права собственности в 2023 году нужно оплатить 2000 руб.
Точный перечень документов будет зависеть от условий сделки. Например, для ведения дел через представителей может потребоваться нотариальная доверенность. Нужно получить согласие отдела опеки на продажу доли ребенка, либо согласие супруга, если часть квартиры приобреталась в период брака.
Чтобы соблюсти все нюансы и формальности, связанные с продажей доли в праве собственности, целесообразно осуществлять все дела через профессиональных специалистов – юристов, адвокатов и т.д. В этом случае можно заранее устранить все проблемы и риски, которые могут возникать на каждом этапе сделки.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Согласие от органов опеки
Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:
- мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
- выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.
Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний
Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.
Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:
- ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
- либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Как определить долю в квартире
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля — это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля — это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади — это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.