Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли банк отменить договор дарения в судебном порядке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Дарение произошло за три года до банкротства: можно ли избежать отмены
Если дарственная подписана после 15 октября 2015 года, отмена ее по суду произойдет с высокой долей вероятности. К более ранним договорам, заключенным до 15.10.15, у судов достаточно лояльная позиция, поскольку закон регулирует только те отношения, что возникли после его вступления в силу.
Однако есть ситуации, когда эти положения не действуют. Подлежат отмене следующие соглашения с 3-летним сроком давности:
- подписанные между заинтересованными сторонами – к примеру, близкими родственниками;
- на моменту дарения банкрот уже испытывал финансовые затруднения;
- переоформление права негативно отразилось на финансовом положении кредитора.
Судя по сложившейся практике, суд гарантированно отменит дарение, совершенное в последний год перед банкротством между близкими сторонами. В других ситуациях возможны варианты.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Чтобы оспорить сделку дарения недвижимости, банкротства не требуется. Это можно сделать и в рамках «обычного» суда общей юрисдикции
Немаловажно, что кредиторы смогут оспорить сделки по дарению и без банкротства как такого. Это можно сделать и в рамках «обычного» исполнительного производства. Такая практика есть.
Например, налоговая провела выездную проверку предпринимательницы. Доначислили около 11,5 млн руб. Проверку проводили с сентября 2015 по 6 мая 2016.
13 мая 2016 (по факту проверка уже закончилась, но акта выездной проверки ещё не было) предпринимательница дарит квартиру матери. Потом (уже когда был составлен акт со всеми суммами доначислений) дарит другую квартиру дочери. У самой остаётся одна квартира на которую распространяется исполнительский иммунитет.
Налоговая пошла в суд и выиграла: договоры дарения квартир были признаны недействительными, квартиры вернулись в собственность ИП, а потом, видимо, были реализованы, а суммы от продажи недвижимости взысканы в бюджет. На чём основывался суд, вынося решение об отмене договоров дарения? На том, что:
- никакого другого имущества, за счёт которого можно было бы погасить долг перед бюджетом, у предпринимательницы не было;
- зачем вообще понадобилось дарить квартиры — непонятно;
- все сделки совершены между близкими родственниками.
Так что же, вообще любую сделку дарения признают недействительной, если после этой сделки у дарителя начались финансовые проблемы?
Не совсем. Мы нашли практику, где женщина подарила мужчине часть дома, а потом в отношении неё было начато банкротство. Суды решили, что сделка дарения реальна и не стали эту сделку отменять. В том деле все звёзды сошлись (а вернее, скорее, это действительно не было попыткой вывести имущество и причинить ущерб кредиторам):
- дарение было совершено в январе 2015 года, при этом должница продолжала платить по кредитам до июля 2016 года;
- на момент дарения у должницы была машина, то есть признаков неплатежеспособности не было;
- в отношении должницы не было исполнительных производств.
Особенно хотим проговорить, что это решение — единичное. Отрицательный решений во много раз больше. Пожалуйста, не придумывайте, как спрятать имущество, основываясь на этом деле. Кстати, реквизиты: Постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2019 года № 15АП-18730/2018, 15АП-18776/2018 по делу № А53-22231/2017.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Дарителя могут обмануть как его знакомые, так и посторонние лица.
Пример: У женщины сын находится в местах лишения свободы. Бывшие сокамерники могут пообещать решить вопрос о досрочном освобождении и попросить за услуги квартиру в дар. Такое дарение можно признать недействительным на том основании, что эти лица не в силах разрешить такой вопрос, они просто воспользовались эмоциональным состоянием дарителя и добровольно вынудили к совершению такой сделки.
5. Не лишним будет доказать, что:
- Даритель не совершал действий, направленных на отмену дарения или регистрации дарственной (подтверждаем отсутствием доказательств наличия таких действий).
- Истец не является заинтересованным лицом, следовательно, не имеет права требовать признания дарения недействительным (ищем отсутствие доказательств заинтересованности истца).
Если дарение оспаривается как мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ)
Если дарение было мнимым или притворным, например, в целях ухода от уплаты налогов или прикрытия другой сделки.
Мнимая сделка – сделка, которой фактически не было. Допустим, в отношении мнимого дарителя имеется решения суда о взыскании денежных средств, у него есть имущество, предположим, квартира, на которую могут обратить взыскание. Он заключает с другом (братом, сватом) договор дарения, но фактически продолжает пользоваться жильем сам. Такой договор заключен с целью уклонения от выплаты задолженности и является фиктивным.
Притворная сделка – сделка, которая прикрывает собой иную сделку, с другой юридической сутью. К примеру, если до составления дарственной на жилое помещение его стороны договаривались о каких-то выплатах дарителю (оплата коммунальных услуг, оказание материальной помощи, передача денежных средств), то под формой дарения фактически скрыта продажа или рента.
Доказываем, что жилое помещение фактически передано одаряемому, он вступил в права собственника (подтверждаем свидетельством о праве, свидетельскими показаниями, оплатой коммунальных услуг, налога на имущество, договорами на телефон, интернет от имени одаряемого и прочим).
- Если пытаются доказать, что даритель, будучи дееспособным, все же не понимал значения своих поступков и не руководил ими (по ст. 177 ГК РФ)
Наличие болезней, которые вызывали неадекватность поведения или влияли на состояние так, что даритель не понимал значение своих действий
Пример: Даритель злоупотреблял алкоголем, но в наркологическом диспансере на учете не состоял.
Суду при этом придется устанавливать, имели ли место эти обстоятельства в момент подписания дарственной, а не до и после нее. Нужно доказывать, что при подписании договора даритель значение своих действий понимал, руководить ими мог — целесообразно просить о проведении экспертизы, судебно-психиатрической (в т.ч. посмертной)
Оснований признать дарственную недействительности не будет, если:
- даритель не был признан недееспособным
- сознавал характер своих поступков
(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу N 11-22626.) Полезно будет обратить внимание суда, что договор даритель подписал сам, что могут подтвердить свидетели, нотариус (если был!), почерковедческая экспертиза.
Если дарение признается совершенным под влиянием заблуждения (по ст. 178 ГК РФ)
Если даритель не понимал всех последствий совершаемых действий, к примеру, дедушке не объяснили, что после дарения квартиры соседке — его внуки не смогут пользоваться этой квартирой. Часто доводы сводятся к тому, что:
Даритель не имел намерения дарить квартиру, поскольку не понимал правовой природы договора. Ищем доказательства, что даритель не заблуждался насчет сути дарения:
- например, им подписана доверенность на отчуждение квартиры и сам договор дарения
- доказываем нормальное состояние здоровья дарителя (привлечь свидетелей стоит и лечащих врачей, представляем медицинские документы, вероятно, придется обращаться к судебной психолого-психиатрической экспертизе)
Если дарственная заключена на невыгодных для дарителя условиях. Суды при этом устанавливают:
- объективность причин дарения, с учетом возраста и финансового положения дарителя
- единственным ли жильем дарителя являлось подаренное
- учтено ли договором право пожизненного пользования дарителем помещения
- удостоверялся ли договор дарения нотариально (то есть были ли разъяснены последствия дарения) (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2013 по делу N 11-6531/13.)
Какие сроки установлены для оспаривания дарения?
Оспорить факт дарения и признать сделку ничтожной можно в течение 3 ЛЕТ с момента регистрации дарственной.
Если по истечении трех лет стали известны обстоятельства, точно доказывающие ничтожность или незаконность дарения, то:
- отстоять свою позицию можно доказав, что истец не знал о договоре (в таких случаях течение 3-летнего срока начинается с момента, когда истец узнал о заключенной дарственной).
- продлить срок исковой давности может лишь заинтересованное лицо, не являющееся дарителем (родственники, наследники).
- но, если с момента перехода права собственности по дарственной прошло более 10 лет, то никакие сроки не восстановят.
Если времени прошло больше -практически нет шансов признать имеющийся договор дарения ничтожным.
- Исключением является ситуация, когда даритель желает отозвать дарственную, а одаряемый сопротивляется этому, – для таких случаев исковая давность равняется 5 ГОДАМ.
- Третьи лица могут подать иск о признании сделки незаконной в течение 1 ГОДА после дня, как стали известны соответствующие обстоятельства.
Как оформить машину в наследство или в подарок
Как и в случае с дарственной, завещать машину можно не только родственникам, а кому угодно. Кроме основного наследника часто в завещаниях определяют и подназначенного — того, кто будет следующим в списке, если первый претендент на наследство откажется от своего права. Машину можно завещать нескольким людям, обозначив в наследстве долю каждого от её стоимости.
Во-вторых, завещание можно менять много раз, по-разному распределяя доли наследства. А то и вовсе отменить этот документ. Отозвать же договор дарения очень трудно — потребуется судебное разбирательство, а доказательства в пользу отмены должны быть очень вескими. Например, подтверждённый факт давления на дарителя, применения силы, покушения на его жизнь или на родственников, и тому подобные причины.
Могут ли дареное имушество забрать за долги перед банком
Если, скажем, долг составляет 50-100 тысяч рублей, а квартира стоит миллион, да еще и заемщик приводит массу доводов в пользу того, что готов при определенных обстоятельствах погасить задолженность, то рассчитывать на принятие судом решения в пользу банка особо не стоит.
Еще до истечения срока, данного заемщику для добровольного погашения займа, судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на его имущество. Согласно ст.
Бороться с незаконным изъятием можно с помощью судов: вы имеете право оспорить действия пристава и, как показывает практика, это будет иметь эффект. Также важно разобраться с долевой собственностью. Пристав обязан отделить имущество должника от имущества членов семьи, проживающих с ним в одном помещении.
Могут ли забрать дарственную машину жены за долги мужа
Учитывая, то, что квартира в вашем случае стала casus belli, рекомендую полгодика пожить с тревожной кнопкой вызова милиции. Стоит она недорого. В случае срочной ситуации — через 5 минут Вам на помощь приедет экипаж. Обратитесь в Управление Вневедомственной Охраны МВД, они расскажут о ней подробнее.
Вы правильно спрашиваете, хороший вопрос. но не забывайте, что в любое время может появиться решение об изъятии жилого помещения путем выкупа, органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд ( ч.2 ст.32 ЖК РФ ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством ( ст.ст.279 — 283 ГК РФ. ст.ст.9 — 11. 49. 55. 61. 63 ЗК РФ );Поэтому, чтобы не проиграть, я свою землю ( участок на котором стоит мой дом ) выкупил и в случаи если моя земля кому понадобится, то дорого за это заплатят. А налог на землю не плачу, так как. льготник.
- Основаниями для оспаривания дарственной при жизни дарителя могут быть несоблюдение требований законодательства о форме договора, совершение сделки под влиянием угроз, недееспособность дарителя и иные обстоятельства, предусмотренные ГК РФ.
- Инициировать судебные разбирательства могут даритель, одаряемый, кредиторы, законные представители дарителя, а в некоторых случаях и наследники.
- Для оспаривания договора дарения истцу необходимо подготовить доказательства, подтверждающие обоснованность и законность заявленных требований.
- Сроки для оспаривания дарственной зависят от оснований, послуживших причиной для обращения в суд, и обычно составляют 3 года. Для аннулирования оспоримых сделок (совершенных под влиянием угроз, насилия и т.д.) у истцов есть всего 1 год.
- Срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора либо когда сторона узнала о том, что ее право нарушено.
- Если решением суда договор дарения признается недействительным — вторая сторона обязана вернуть подаренную вещь, а также выплатить компенсацию в случае повреждения или причинения ущерба предмету дарения.
Попытаетесь ли вы доказать, что даритель не понимал значения своих действий в момент оформления дарственной? Решитесь ли оспорить договор дарения, если с момента его заключения прошло больше семи лет?
Когда дарственную признают недействительной
Дарственная может быть отменена на законных основаниях. Таковыми являются следующие факторы:
- Получатель дара умышленно совершил покушение на здоровье и жизнь дарители или членов его семьи, а также нанес кому-то из указанных лиц фактические телесные повреждения;
- Существует вероятность безвозвратной утраты даримого имущества по причине неподобающего обращения с ней со стороны одаряемого. Если таковая собственность представляет значимую ценность для дарителя, он может заявить отказ от дарственной;
- Дарение было осуществлено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, в пределах полугода с момента объявления банкротства. Прошение об отмене может подать стороннее заинтересованное лицо;
- Одаряемый намеренно лишил жизни дарителя. В таком случае о расторжении дарственной могут ходатайствовать законные наследники последнего;
- Если, согласно положениям договора дарения, даритель пережил получателя дара.