Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Взрывного спроса ждать не стоит
Скорее всего, в наступившем году спрос относительно предложения не претерпит изменений, подтвердила Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимости». «В прошлом году мы надеялись, что в сентябре произойдет традиционное оживление рынка, но из-за начала частичной мобилизации этого не произошло. Можно сказать, что это время оказалось потерянным. Если ничего подобного не произойдет в наступившем году, ожидается активизация спроса, которая продлится до начала лета. С сезоном отпусков произойдет традиционный спад по сделкам. С августа люди начнут возвращаться, что приведет к росту спроса», — прокомментировал Мищенко.
В прошлом году одним из основных факторов, поддерживающих вторичный рынок недвижимости, были скидки, напомнил Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%. «Если такая же тенденция будет наблюдаться и в нынешнем году, то выгодные цены могут привлечь покупателей и поддержать спрос, особенно с учетом повышения ставок по ипотеке. Однако серьезного роста в 2023-м не ожидается», — считает аналитик.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина уточнила, что в 2022 году в Московском регионе продали 5,8 млн «квадратов» жилья. Это на 1,6 млн кв.м (22%) меньше, чем в 2021 году. Так, на 20% меньше продали в Москве и на 23% — в Подмосковье.
«Больше всего потеряли в продажах объекты бизнес-класса. Если же смотреть продажи топ-5 застройщиков в Москве в массовом сегменте, то суммарно они даже выросли на 2%», — отметила Тумайкина.
Она пояснила, что в ГК ФСК комфорт-класс чувствовал себя увереннее, чем сегмент бизнес-класса. Это подтверждают и цифры: за 2022 год группа компаний реализовала на 8% больше жилья комфорт-класса, чем годом ранее. Однако бизнес-класс, наоборот, упал на 3%.
В компании ПИК добавили, что спрос на их недвижимость не падал в течение 2022 года благодаря господдержке и доверию к компании.
По мнению экспертов ПИК, россияне все еще хотят и готовы купить собственное жилье. В прошлом году доля ипотеки выросла до 85%, из которых 70% оформили по льготным программам.
Так, по сообщению ВТБ, за 2022 год банки выдали жителям Московского региона более 356 млрд рублей жилищных кредитов – это 42 тыс. ипотек. Из них более 200 млрд рублей выдали в рамках льготных программ. По данным банка, 68% в общем объеме продаж – это новостройки.
Чем меньше, тем лучше
Эксперты проанализировали и потребительские предпочтения клиентов на фоне снижения платежеспособности. Например, гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что интерес покупателей сместился на небольшие квартиры. Это могут быть студии или «однушки».
«Эта тенденция никуда не денется, ее можно считать долгосрочной», — выделил Перлин.
При этом, как он считает, клиенты требовательны: покупатели смотрят на транспортную доступность, наличие соцобъектов и экологию.
Тенденцию к снижению площади заметили и другие эксперты. Так, по данным Лапшиной, в новостройках столицы в 2022 году в среднем покупали квартиру площадью 48,9 кв.м. Для сравнения, в 2021 году средняя площадь была 53 «квадрата».
Несколько иную цифру дали в компании «Метриум». Коркка уточнила, что в 2022 году средняя площадь в новостройках столицы упала до 54,6 кв.м. В ГК ФСК подсчитали, что в прошлом году средний размер объекта массового сегмента снизился до 45 «квадратов», а то и 38 кв.м.
«Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую «нарезку» в проектах – это тенденция последнего десятилетия. Тренд на снижение средней площади квартир и роста популярности студий сохранится и в 2023 году», — прогнозирует Лапшина.
По мнению экспертов, в 2023 году сохранится тренд на квартиры с отделкой от застройщиков.
«Это объясняется тем, что она дешевле аналогичного самостоятельного ремонта», — подчеркнула Коркка.
«Покупатели предпочитают white box или квартиры с полным ремонтом, чтобы не затруднять себя долгими и дорогостоящими работами», — добавил Перлин.
Это подтвердили коммерческий директор ГК ФСК и эксперты ПИК.
«В 2022 году мы не заметили значительных изменений в потребительских предпочтениях. Спрос на различные метражи и планировки также распределился равномерно. Значимым фактором является готовая отделка, которая позволяет не тратить время и деньги на ремонт», — рассказали эксперты ПИК.
Лапшина пояснила, что к концу 2022 года доля лотов с отделкой в общем числе ДДУ в Москве приблизилась к двум третьим рынка.
По ее мнению, из-за высокого спроса на меньшие площади покупатели теперь будут обращать внимание на удобные планировки. В частности, как рассказал Перлин, прежде всего в массовом сегменте жилья клиенты предпочитают евроформат.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок. Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
Стоит ли сейчас покупать квартиру
Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.
Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.
«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян.
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Кoгдa лyчшe пoкyпaть квapтиpy в 2023 гoдy инвecтopaм?
Пoкyпкa нeдвижимocти – oтличнaя инвecтиция. Квapтиpy мoжнo нe тoлькo кyпить, пoтoм пepeпpoдaв, нo и выгoднo cдaвaть, пoлyчaя пaccивный дoxoд.
Oтвeчaя нa вoпpoc, кaкyю нeдвижимocть лyчшe вceгo пpиoбpecти, мoжнo пpиcлyшaтьcя к экcпepтaм. Oни coвeтyют вклaдывaть cвoи дeньги в квapтиpы нa втopичнoм pынкe или в тex дoмax, кoтopыe yжe cдaны. Дeлo в тoм, чтo тaк инвecтop избeгaeт pиcкa пoтepять cвoи дeньги, влoжившиcь в дoлгocтpoй.
Ecли пoкyпaтeль плaниpyeт пpиoбpecти квapтиpy в кaчecтвe инвecтиций, этo пoдpaзyмeвaeт, чтo y нeгo имeeтcя cвoё жильё, a знaчит, ecть вoзмoжнocть нe тopoпитьcя c пoкyпкoй. B тaкoм cлyчae cпeциaлиcты peкoмeндyют нe cyeтитьcя, a дoждaтьcя нaибoлee oптимaльнoгo мoмeнтa для пoкyпки, чтoбы пo мaкcимyмy cэкoнoмить. Cлeдyeт изyчить:
- Oбщyю экoнoмичecкyю cитyaцию в cтpaнe.
- Cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти.
- Цeнoвыe пpeдлoжeния в выбpaннoм ceгмeнтe жилья.
Чтoб пoнять, кoгдa cлeдyeт пpиoбpeтaть квapтиpy, экcпepты coвeтyют oбpaтитьcя к oпытнoмy pиэлтopy. Oн cмoжeт paccкaзaть oбo вcex ceзoнныx измeнeнияx нa pынкe нeдвижимocти и пoдcкaжeт, кaк дoждaтьcя тoгo мoмeнтa, кoгдa пoдeшeвeют квapтиpы.
Увеличение стоимости новостроек бизнес-класса
Жилье бизнес-класса в Москве заметно дорожает. По подсчетам риелторов, объем предложения квартир в бизнес-сегменте за последний год сократился более чем на 10%, однако средняя стоимость одного квадратного метра в Москве выросла на 22%.
В Петербурге цена одного квадратного метра выросла за год на 40% и составила 287 700 рублей. Сильнее всего цена выросла в Красногвардейском районе. Стоимость повысилась сразу на 56%.
Элитное жилье в Тверском районе Москвы подскочило на 31% и достигло почти 2 000 000 рублей за один квадратный метр. Быстрый рост цен в элитном сегменте новостроек связан с сильным дисбалансом спроса и предложения.
Из-за резкой девальвации национальной валюты и антироссийских санкций стройматериалы с февраля по март подорожали на 1,81%. Большая половина материалов и комплектующих для новостроек бизнес-класса — импортные, в том числе и инженерное, строительное оборудование, подъемники, башенные и автомобильные краны.
Новостройки бизнес-класса также дорожают на фоне низкой активности застройщиков, сокращения предложения на рынке и ажиотажного спроса, который последовал за падением рубля. Низкая активность застройщиков обусловлена пандемией и кризисом, во время которого они не спешили выводить на рынок новые проекты. Сложившийся дефицит на руку девелоперам — он позволяет им держать цены на высоком уровне.