Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Получение отсрочки по арендной плате
Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.
Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.
Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).
В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.
В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.
Корректировка графика платежей и плана-графика реализации по договору аренды
Вне зависимости от выбранного варианта отражения в бухгалтерском учете освобождения арендатора от арендных платежей, с отражением упущенной выгоды или без нее, график платежей по договору аренды меняется, а значит, его необходимо скорректировать – исключить арендные платежи за периоды освобождения арендатора от арендной платы.
План-график реализации по договору операционной аренды соответствует графику платежей по общей сумме и отражает общий объем доходов от реализации или, другими словами, – общую сумму актов об оказании услуг, которые будут выставлены арендатору по данному договору. Таким образом, план-график реализации необходимо скорректировать (уменьшить) на ту же сумму, что и график платежей.
Пример рассматривается для случая, когда в информационной базе включена функциональная опция Вести и контролировать исполнение графиков по договорам с контрагентами (раздел Администрирование – Настройка параметров учета – Ведение учета), и по договорам аренды ведутся Графики платежей и План-графики реализации (документ Регистрация графиков исполнения договоров).
Согласно заключенному договору аренды был введен График платежей документом Регистрация графиков исполнения договоров (раздел Планирование и санкционирование).
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор.
Если вы согласны расторгнуть договор, сообщите арендатору об этом. Если арендатор не прислал проект соглашения о расторжении, можете приложить к письму свой вариант соглашения или попросить, чтобы его составил арендатор.
Если вы не согласны расторгнуть договор и у арендатора нет права на односторонний отказ от него, он может попытаться добиться расторжения через суд.
Суд может расторгнуть договор в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В частности, расторжение может быть возможно, если:
- обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем, какими они были при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если причина расторжения только в коронавирусе и связанных с ним ограничениях, то, скорее всего, арендатор будет обосновывать требование о расторжении именно так;
- есть специальные основания для судебного расторжения договора аренды. Например, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
- вы допустили существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.
Коронавирусная инфекция неожиданно повлияла на применение некоторых принципиальных и, как казалось, нерушимых положений российского гражданского права. Которые, как принято было считать, обеспечивали стабильность экономических отношений.
| Причина нарушения обязательств | Период 1994 — 2019 | Правовое основание | Период 2020 — ? | Правовое основание |
| Непредвиденные, чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства | Форс-мажор | п. 3 ст. 401 ГК РФ | Форс-мажор | п. 3 ст. 401 ГК РФ |
| Нарушение обязанностей третьими лицами | Не форс-мажор | Возможно, форс-мажор | п. 3 ст. 401 ГК РФ; п. 5 Обзора Президиума ВС РФ от 21.04.2020 № 1 | |
| Отсутствие на рынке необходимых товаров | Не форс-мажор | Возможно, форс-мажор | ||
| Отсутствие у должника денег | Не форс-мажор | Возможно, форс-мажор |
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.
Должен ли арендатор вносить арендную плату за то время, пока он не может пользоваться арендованным имуществом?
Ответ на этот вопрос дан в п. 4 ст. 614 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Нововведение дублирует указанную статью, установив, что в отличие от нее просить о снижении аренды возможно не навсегда, а лишь на период пандемии.
Из уже существующей судебной практики следует, что в случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься.
Так, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) устанавливает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.
Гражданский кодекс РФ (ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ) установил, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, арендодатель скорее всего должен пойти на уступку арендатору, однако полагаем, что многие ситуации будут разрешаться в суде, поскольку нужно будет учесть все обстоятельства в совокупности и установить факт невозможности использования объекта аренды.
Как суды будут учитывать текущие условия самоизоляции арендаторов, причисляя их к вышеуказанному обзору судебной практики ВС РФ, пока никто не знает.
ВС: Росимущество может увеличить арендную плату на основании отчета оценщика без допсоглашения с арендатором
20 Ноября 2019
Суд также пояснил, что уведомление об изменении рыночной стоимости арендной платы за шесть дней до истечения срока действия отчета об оценке земельного участка само по себе не является злоупотреблением правом. По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание ВС. Другой отметил, что у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать стоимость аренды, например путем предоставления иного отчета об оценке или проведения судебной экспертизы.
Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13353 по спору о взыскании региональным управлением Росимущества задолженности с арендатора, возникшей из-за увеличения платы за землю вследствие оценки земельного участка.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.
В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.
После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.
Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.
Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.
В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.