Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кто не может воспользоваться амнистией на самострой?

2. Узаконить самострой в 2023 году: общепринятый порядок

3. Узаконивание пристроек

4. Защита законных прав по делам о самовольных постройках

5. Документы необходимы для узаконивания самовольного строительства

6. Как узаконить самострой в 2021 году?

7. Необходимые документы

8. Штрафы и ответственность

9. Как узаконить самовольную постройку в 2022 году

10. Регистрация права собственности на самострой

11. Порядок введения в эксплуатацию объекта на основании строительной амнистии

12. Введены новые штрафы за незаконное строительство и перепланировку

В самом термине заложен основной смысл: построено самостоятельно и самовольно, а далее идет важное уточнение – без полного или частичного разрешения, проектирования и согласования у компетентных органов. Таким образом, самострой – это объект, который возведен самовольно без подтверждающих документов. Отсутствие разрешительных документов автоматически превращает возведенный объект в нелегальную постройку, которая не может быть продана, передана по наследству, подарена и т.п.

Кто не может воспользоваться амнистией на самострой?

Поправки к закону прописывают возможность узаконить самострой в Украине собственниками земельных участков, на которых расположен объект. Если же и земельный участок не принадлежит застройщику (например, нет документов о приватизации), то амнистия на такие объекты не распространяется.

По такому же принципу не амнистируются объекты, возведенные на участке, собственность на который оформлена частично.

18 января 2019 года вступил в силу приказ Минрегионстроя, который утвердил изменения в порядок проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию самостроев. При этом, в 2019 году были внесены изменения в форму декларации на ввод объекта в эксплуатацию и подготовлен новый образец отметки о проведенном техническое обследование, которая проставляется в техническом паспорте, сообщают эксперты документ-сервиса Unidoc.

Узаконить самострой в 2023 году: общепринятый порядок

Существуют определенные этапы для оформления строительной амнистии на дом:

Изготовление техпаспорта на дом, согласно проведению технического обследования с внесением в реестр ЕГЭССС о его надежной эксплуатации.
Составление техотчета об исследовании сооружения сертифицированным инженером. Такой документ необходим в случае наличия вблизи с главной недвижимостью хозпостроек, площадь которых больше 100 м2.
Получение документа о присвоении почтового адреса. Если участок уже имеет почтовый адрес, то этот этап упускается.
Регистрация декларации, подтверждающую готовность возведения в государственных органах, специализирующихся на архитектурно-строительном контроле. Наличие документа предоставляет возможность законно использовать постройку по назначению.
Регистрация права собственности в Госреестре и получение соответствующей выписки.

Строительную амнистию 2023 года могут оформить владельцы земельного участка, который был оформлен в собственность не позднее апреля 2015 года при наличии подтверждающих документов.

Узаконивание пристроек

Часто все ошибочно предполагают что, осуществив незначительные строительные работы – перепланировку квартиры, возведение пристроек, балкона, гаража можно не оформлять дополнительную документацию. Проблемы начинаются на этапе продажи, покупки, дарения или обмена недвижимого имущества.

Для оформления гаража нужно направить заявление о регистрации в районную администрацию, на основании полученных документов инстанция выдает распоряжение о размещении гаража.

Для регистрации балкона и пристроек нужно в департаменте архитектуры и градостроительства получить градостроительные условия и ограничения, разработать проект строительства, пройти технадзор, подать на регистрацию декларацию о начале работ в ГАСИ, изготовить техпаспорт и получить зарегистрированную декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

Самовольную перепланировку квартиры можно узаконить по упрощенной процедуре в случае соответствия проведенных работ требованиям законодательства. Условия приема в эксплуатацию следующие:

направить на рассмотрение в исполком обращение о принятии в эксплуатацию квартиры;
оформить проект перепланировки;
получить письменное подтверждение об отсутствии претензий со стороны третьих лиц;
оплатить штраф.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

Документы необходимы для узаконивания самовольного строительства

Для того чтобы узаконить самовольную постройку, необходимо подготовить документы и соблюсти определенные этапы. Следует отметить, что в соответствии с Законом о строительной амнистии стоимость легализации в несколько раз дешевле обычной процедуры.

Порядок регистрации самостроев в 2022 году проходит в несколько этапов. Сертифицированный инженер разрабатывает техническую документацию (паспорт) с отметками о самовольно возведенных объектах. Если помимо дома на территории имеются хозяйственные постройки площадью более 100 м2 и до 300 м2, инженер составляет техническое заключение о том, что он обследовал конструкции зданий и они соответствуют строительным нормам. Необходимо зарегистрировать декларацию о готовности объекта к использованию по назначению. Местные власти должны выдать справку или решение о присвоении почтового адреса объекту недвижимости. Следующий этап – регистрация самостроя в реестре недвижимого имущества. Владелец получит выписку из реестра о праве собственности на объект недвижимости.

Как узаконить самострой в 2021 году?

Штрафы за самострой велики, а в случае неуплаты ваше здание могут снести. Поэтому куда проще и выгодней все же узаконить самовольно построенное здание. Но это сложная задача, и разобраться без компетентных юристов будет сложно. В 2015 году узаконить самовольно построенное здание можно было по строительной амнистии. Но сейчас она отменена, и если вы не начали процедуру легализации самостроя в 2015 году, то уже попадаете под санкции, принятые до введения амнистии.

В целом в 2021 году существует два пути получить документы на право пользования жильем: судебный порядок и районная администрация.

Необходимые документы

Для проведения государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, построенные в результате деятельности жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, заявитель представляет:

справку жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива о членстве в кооперативе и внесении таким членом кооператива паевого взноса в полном объеме;
технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Какие документы должен предоставить регистратору застройщик:

документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции объектов недвижимого имущества без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане);
документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение права собственности на такой объект до проведения реконструкции (в случае проведения реконструкции объекта недвижимого имущества);
документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случая, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его адрес не изменился);
утвержденный застройщиком перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства.

Кооператив после принятия дома в эксплуатацию представляет:

документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции объектов недвижимого имущества без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане);
документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случая, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его адрес не изменился);
утвержденный общим собранием кооператива список членов кооператива.

По истечении срока, отведенного законом на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, а именно 5 рабочих дней, заявителю выдается Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, после чего он становится полноправным собственником квартиры.

Штрафы и ответственность

Согласно новым поправкам в законе, штраф в первую очередь могут получить владельцы самостроев, которые:

не знают о порядке проведения регистрации,
не довели процесс оформления документов до конца,
проигнорировали процедуру регистрации собственности.

Эти же поправки к закону изменили категории сложности самостроев, от которых зависит и величина штрафа:

за возведение гаражей, дачи, строения высотой до 4-х этажей (CC-1) размер штрафных санкций составляет 640 тысяч гривен;
за возведение жилых многоэтажек (CC-2) – до 480 миллионов гривен;
за возведение завода, 100-метрового жилого дома или другой крупной постройки (CC-3) – более 480 миллионов гривен.

Если объект CC-1 находится на начальных этапах строительства, то размер штрафных санкций составляет 18 тысяч гривен, если он уже строится на земельном участке, то более 57 тысяч гривен.

Как узаконить самовольную постройку в 2022 году

Второе. Если причиной отнесения строения к самовольной является только отсутствие полученного заблаговременно разрешения на строительство, суд потребует от истца доказательств того, что он пытался получить разрешение своевременно (перед началом строительства) всеми возможными способами. Однако, на сегодня этот фактор не является решающим. Суд старается не заострять на этом внимание, так как многие просто не обращались за разрешение в свое время. А некоторые и вовсе не знали, что его нужно получать.

Когда гараж установлен на территориях дачных или садовых товариществ, можно обойтись без обращения в суд, просто оформив это строение как вспомогательную постройку (помещение). Если же гараж носит характер капитального строения, то необходимо обратиться в муниципальную (местную) комиссию по устранению самостроя. Здесь потребуется написать заявление с просьбой о регистрации.

Регистрация права собственности на самострой

Согласно дополненному и измененному украинскому закону «О градостроительной деятельности», с 20.04.2018 года возможно зарегистрировать самострой, подав пакет документов в органы государственного архитектурного и строительного контроля. Такая процедура называется строительная амнистия. И она немного отличается от общей процедуры легализации.

По строительной амнистии можно узаконить садовый/дачный/жилой дом, общей площадью до 300м2, с правильным целевым назначением земельного участка построенные с августа 1992 года до апреля 2015 года. Хозяйственные строения должны быть до 300м2 аналогично.

Ввод самостроя в эксплуатацию по амнистии требует следующих этапов:

• Письменное заявление владельца (владельцев);

• Изготовление технического паспорта;

• Заполнение и подача новой утверждённой формы декларации;

• Изготовления технического отчета (если гос. Постройки больше 100м2);

*Ко всему этому додаются нотариальные копии документов, подтверждающие право собственности на объект (при реконструкции) и на земельный участок. Так же паспортные данные всех владельцев.

При нарушении правил застройки, может стать вопрос сноса объекта, или наложения штрафа на незаконное строительство. Чтобы избежать таких действий, граждане Украины должны оформить постройку согласно закону.

После оформления ввода в эксплуатацию самостроя нужно провести регистрацию права собственности на объект в нотариуса или государственного регистратора.

Порядок введения в эксплуатацию объекта на основании строительной амнистии

Главное условие для введения в эксплуатацию объекта — он должен соответствовать целевому назначению земельного участка и строительным нормам, а также пройти техническое обследование.

Техническое обследование проводит эксперт (инженер) по технической инвентаризации, который имеет соответствующий сертификат на проведение такого обследования.

По результатам обследования, эксперт по технической инвентаризации составляет Отчет о проведении технического осмотра (для сельскохозяйственных сооружений) или ставит Отметку о проведении технического осмотра в Технический паспорт объекта (для частных и дачных домов).

После проведения техосмотра, через Центры предоставления административных услуг (по местонахождению объекта) можно подавать в ГАСК следующие документы:

заявление о принятии объекта в эксплуатацию;
два экземпляра заполненной декларации о готовности объекта к эксплуатации;
оригинал отчета о проведении технического обследования (для сельскохозяйственных сооружений);
нотариальная копия технического паспорта с отметкой о проведении технического осмотра (для частных и дачных домов);
нотариальная копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком соответствующего целевого назначения, на которой размещен объект;
копия паспорта и ИНН владельца (совладельцев) земельного участка/объекта;
нотариальная копия доверенности от владельца (совладельцев) земельного участка/объекта на представительство интересов в ГАСКе (при подаче документов через представителя).

После подачи необходимых документов в ГАСК, срок регистрации Декларации о введении в эксплуатацию составляет 10 рабочих дней.

Подтверждением регистрации Декларации является размещение информации в реестре документов на сайте ГАСКа под уникальнім номером (который присваивается при подаче документов).

После регистрации Декларации о введении в эксплуатацию объекта в ГАСКе, необходимо обратиться в Центр предоставления административных услуг или к нотариусу, для проведения регистрации права собственности на объект. Для этого понадобится следующий пакет документов:

заявление о регистрации права собственности на объект;
экземпляр декларации о готовности объекта к эксплуатации с отметкой ГАСКа;
оригинал и копия отчета о проведении технического обследования (для сельскохозяйственных сооружений);
оригинал и копия технического паспорта с отметкой о проведении технического осмотра (для частных и дачных домов);
оригинал и копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком соответствующего целевого назначения, на которой размещен объект;
копия паспорта и ИНН владельца (совладельцев) земельного участка/объекта;
квитанция об оплате административного сбора;
нотариальная копия доверенности от владельца (совладельцев) земельного участка/объекта на представительство интересов в ГАСКе (при подаче документов через представителя).

Введены новые штрафы за незаконное строительство и перепланировку

Если вы построили дом без разрешения на строительство, а недвижимость не отвечает параметрам для проведения упрощенной процедуры, то узаконивание самостроя возможно только через суд.

Суд может признать такое право собственности за собственником, если земля будет выделена ему под уже построенное здание. Если же владелец земли станет возражать против этого или это будет нарушать права других лиц, то возведенная постройка подлежит сносу за счет того, кто ее самовольно построил.

Для судебного разбирательства следует заручиться согласием соседей, документами, которые подтверждают право на пользование землей. Иск направляется в суд по месту нахождения самостроя. Если суд принимает решение в пользу истца, то для завершения процедуры узаконить самострой получится в ЦНАПе. Здесь проведут процедуру регистрации права собственности на объект в Госреестре и оформление документов на дом.

Несмотря на то, что в законе не прописана оплата государственным органам за проведение процедуры, заплатить вам все-таки придется. Во-первых, чтобы сделать техническое обследование, потребуется привлечение сторонней организации, а ее услуги придется оплатить. Стоимость таких работ будет зависеть от размера объекта, объема работ и срочность их проведения.

Если собственник не хочет сам заниматься подготовкой документов, чтобы узаконить самострой, то это можно поручить специалистам нашей компании, работу которых также необходимо будет оплатить.

Несмотря на то, что чиновники обещают не выписывать штраф за незаконное строительство частного дома, однако получить его вполне реально. Это возможно, когда поступила жалоба в ГАСК на постройку, была установлена незаконность ее строительства, а собственник не подал заявку на узаконивание.

Срочности в оформлении недвижимости нет, закон не прописывает временные рамки. Сделать это можно при совершении сделок и нотариальных действий с имуществом. Штраф за строительство дома без разрешения не предусмотрен. Кроме того, после регистрации права собственности возникает ответственность по налогу на недвижимость.

К таким объектам в Украине относятся частные жилые дома, дачные домики, гаражи, объекты хозяйственного предназначения, а также постройки промышленного и гражданского строительства, возведенные вопреки существующим строительным нормам и без сопровождения разрешительной документации.

Самострой, как явление, имеет широкое распространение в странах, где отсутствует четкая и прозрачная процедура согласования строительства и отведения под строительство земельных участков. В Украине таких объектов несравнимо больше, чем в европейских странах, поэтому эта проблема является актуальной. Важным шагом по ее решению стали принятые в апреле 2018 года поправки в законодательство о самовольном строительстве и том, как узаконить самострой (см. раздел «Как узаконить самострой в Украине?»).

Специалистами выделяются несколько основных типов самостроя:

Строение возведено на участке, не предназначенном для строительства (на сельскохозяйственных угодьях, на участке, непригодном для жилого строительства и т.п.).
Объект возведен без соответствующих документов (разрешения на строительство, проектной документации, разрешение муниципальных органов на строительные работы и т.п.).
Объект возведен с нарушением строительных правил и норм (факт нарушения устанавливается путем проведения строительной экспертизы). Доказать незаконность такого типа самостроя весьма сложно, поскольку нарушение строительных норм может быть установлено только организациями, имеющими соответствующую лицензию на проведение экспертизы.
Реконструкция, перепланирование, изменение фасада – все это также квалифицируется как самостоятельное строительство, поскольку фактически происходит самовольное изменение первоначального строительного проекта.

Для дальнейшего понимания тематики и законодательных новшеств (амнистии), следует определить правовой статус застройщика, физическое это лицо или юридическое. В настоящей статье мы говорим о застройщиках-физлицах, в отношении которых приняты недавние законодательные поправки.

Если самовольно построенный объект решили узаконить и воспользоваться поправками к закону, то необходимо сделать следующее:

Заказать техническое обследование объекта недвижимости с изготовлением отчета (кроме случаев, предусмотренных пунктом 5 раздела II Порядка проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения, по классу последствий (ответственности) принадлежат к объектам с незначительными последствиями (СС1), построенные на земельном участке соответствующего целевого назначения без разрешительного документа на выполнение строительных работ).
Подать заявление в территориальный орган ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля Украины, Iнспекція державного архітектурно-будівельного контролю).
Составить и подать в орган госархконтроля декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
Предоставить заверенные в установленном порядке копии документов, удостоверяющих право собственности или пользования земельным участком.
Предоставить в ГАСК (орган госархконтроля) заверенную копию технического паспорта объекта с отметкой о проведенном техническом обследовании.

Если пакет документов собран в полном объеме, то в течение 10 дней после подачи документов заявитель получает разрешение на узаконивание самостроя (решение о вводе объекта в эксплуатацию). После этого следует побеспокоиться о присвоении почтового адреса объекта и зарегистрировать имущественное право на объект. Почтовый адрес присваивается в органах местного самоуправления, а имущественные права в обычном режиме у государственного регистратора.

В законе плата за узаконивание отсутствует и подчеркивается ее бесплатный характер, что не исключает наличие других платежей, связанных с подготовкой документов. Например, техническое освидетельствование, по некоторым оценкам, может стоить от одной тысячи до 10-15 тыс. грн. Величина платежа будет зависеть от размера объекта и компании, которая проводит техническое обследование. Право проводить техническое обследование имеют лицензированные компании — бывшие БТИ или частные структуры.

Узаконить самострой можно в любое время, срок действия амнистии не ограничивается временными рамками. Каждый должен решить самостоятельно, когда начать процедуру легализации постройки. Согласно комментариям чиновников, штрафы за незаконное строительство могут последовать только после заявления третьего лица в орган архитектурно-строительного контроля. Если такое произошло, то штрафа можно избежать, если уже поданы документы на легализацию постройки по собственной инициативе.

Строительная амнистия позволяет по упрощенной процедуре узаконить и пристройки, если они пристроены к зданиям категории СС1 (с незначительными последствиями).

Но пристройки могут быть самыми разными — капитальными (с целью расширить жилое пространство, например) или некапитальные (например, крыльцо).

Нужно отметить, что многие люди возводят пристройки к многоэтажным зданиям, к большим домам, площадь которых превышает оговоренные в законодательстве об амнистии 300 квадратных метров. Эти пристройки узаконивают по другой схеме.

В каждом случае подход к легализации пристройки отличается. На процедуру влияют такие нюансы:

Тип пристройки;
Близость к границе участка;
Тип здания, к которому пристроено дополнительное сооружение;
Когда появилась пристройка.

В некоторых случаях необходимым для узаконения пристройки является согласие соседей и получение градостроительных ограничений. Это является необходимостью, например, если нужно узаконить пристройку к многоквартирному дому.

Для легализации любого типа самостроев важна юридическая поддержка. Если же придется узаконивать здание через суд, без юриста, который докажет ваше право собственности на здание, вам никак не обойтись.

Наши специалисты имеют большой опыт общения с чиновниками и готовы решить любые проблемы с узаконением самостроев. Обращайтесь в любое время!