Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Необходимые документы для продажи жилого дома
Основной бумагой, подтверждающей факт передачи дома в собственность, является договор купли-продажи. Для его оформления следует подготовить:
- Документы, которые удостоверяют личность продавца и покупателя (паспорт гражданина, а также иные документы определённые законом);
- Свидетельство о регистрации права собственности на объект;
- Идентификационный номер налогоплательщика;
- Нотариально заверенная доверенность, с обязательным указанием полномочий представителя. Понадобиться в том случае, если сделка совершается при участии посредников;
- Справка, содержащая сведения о правах собственности на объект продажи. В качестве такового выступают:
- свидетельство о собственности;
- свидетельство о наследовании имущества;
- договор дарения;
- свидетельство о переходе права при покупке через торги;
- судебные правоустанавливающие документы и иные.
Помните, что все вышеперечисленные документы обязательно должны содержать точное описание имущества, находящегося в собственности.
- Технический паспорт объекта (справка из Бюро Технической Инвентаризации), который составляется в 2 экземплярах;
- Выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), подтверждает отсутствие обременения в отношении недвижимости;
- Справка из паспортного стола или жилищной эксплуатационной компании (ЖЭК) о том, что в доме никто не зарегистрирован;
- Нотариально заверенное обязательство выписаться, в случае наличия прописанных лиц в доме;
- Справка об отсутствии задолженностей по налогам на это имущество;
- Разрешение супруга/супруги на оформление продажи;
- Если дом до сделки находился в собственности у третьих лиц, необходимо приложить к договору копии документов, свидетельствующих о переходе прав на дом от третьих лиц к продавцу;
- Если в сделке участвуют несовершеннолетние лица, то необходимо заключение от органов опеки и попечительства о возможности совершения передачи дома.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.
- Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Договор купли-продажи дома с участком подразумевает, что объектом сделки здесь выступают два объекта: земля и дом. Для каждого из них можно составлять отдельный договор. Хотя по договоренности участников сделки все сведения можно отобразить в одном общем документе.
Как и другие сделки, связанные с отчуждением имущества, этот договор должен составляться исключительно в письменном виде.
После того, как в нем будут прописаны все нюансы и особенности, участники должны проставить подписи. При их отсутствии договор станет недействительным, соответственно, сделка аннулируется.
После оформления документ нужно зарегистрировать в государственной структуре. Для этого понадобится обратиться в Росреестр.
(Видео: «Договор купли продажи жилого дома и земельного участка»)
Что касается нотариального заверения, то это делается по обоюдному желанию сторон. Конечно, никто не запрещает участникам сделки обратиться в нотариальную контору, чтобы заверить данный документ.
Зачастую в этом заинтересованы покупатели, так как участие нотариуса является гарантией того, что осуществляется легитимная сделка. Однако стоит отметить, в нотариальном заверении нет острой необходимости. Сделка будет признана и в том случае, если стороны решили обойтись без услуг нотариальной конторы.
Хотя не стоит забывать, при определенных ситуациях без услуг нотариуса обойтись нельзя. Его участие необходимо в таких случаях:
- Отчуждается Недвижимость, которая является имуществом недееспособного гражданина;
- Собственником объекта сделки является несовершеннолетнее лицо;
- Продается не весь дом, а его часть.
Какие документы нужны для продажи земельного участка в СНТ, ИЖС, ДНП, ЛПХ?
Арендаторам, залогодержателям, а также покупателям необходимо знать, что по Закону РФ участки делятся на 4 наиболее часто используемые категории:
- Садовое некоммерческое товарищество (СНТ);
- Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – аналог СНТ, однако имеет ряд преимуществ для ведения хозяйственной деятельности;
- Индивидуальное жилищное строительство;
- Личное подсобное хозяйство – морально устаревшая категория земель, нормативно-правовая база по которой долгое время не совершенствовалась, что привело к потере интереса покупателей к этой категории земель.
Государственные органы все чаще производят операции с ДНП или СНТ. Для каждой из категорий госрегистратор может потребовать предоставление дополнительных документов. Например – разрешения на применение для ЛПХ или ИЖС, справки об условиях эксплуатации и так далее.
Для СНТ важными документами являются:
- Выписка об отсутствии задолженности;
- Подписи соседей об отсутствии претензий к межеванию;
- Выписки из кадастрового паспорта (форма В1 и В2).
Подготовка документов для регистрации договора купли-продажи участка
Компания «Стар-Сервис» проверит документы для сделки купли-продажи земли на юридическую чистоту, согласует их с органами госрегистрации, выполнит сбор необходимого пакета для срочной регистрации сделки.
Подготовка документов потребует много сил и времени, поскольку:
- Необходимо ориентироваться в процедуре подачи документов, и требованиям к ним;
- Знать актуальные сроки подачи, перечень необходимых документов для конкретной категории недвижимости;
- Лично присутствовать при подаче документов или обращаться к доверителям.
Мы же предлагаем максимально удобный и простой способ регистрации сделок с недвижимостью любого типа – помощь специалистов, которые сэкономят массу времени и обеспечат желаемый результат.
| Регистрация прав собственности | Цены в рублях | |||
| Москва | Новая Москва | Московская область | ||
| Купля-продажа | участок | 12 000 | 13 000 | |
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| ГОСПОШЛИНА ОПЛАЧИВАЕТСЯ ОТДЕЛЬНО |
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.