Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Города, где выгоднее всего взять в ипотеку вторичку
| Город | Доход | Перв. взнос | Цена новостр. | Полная цена новостр. в ипотеку | Переплата за новостр. | Цена вторички | Полная цена вторички в ипотеку | Переплата за вторичку |
| Нижний Тагил | 78 256 | 939 072 | 1 558 228 | 1 608 950 | 50 722 | 1 409 268 | 1 438 926 | 29 658 |
| Черепо-вец | 78 456 | 941 472 | 1 610 858 | 1 670 228 | 59 370 | 1 540 558 | 1 588 835 | 48 277 |
| Петроза-водск | 82 512 | 990 144 | 2 010 162 | 2 146 063 | 135 901 | 1 980 750 | 2 111 247 | 130 497 |
| Чита | 81 158 | 973 896 | 2 456 358 | 2 771 782 | 315 424 | 2 016 014 | 2 164 284 | 148 270 |
| Пермь | 73 838 | 886 056 | 2 277 720 | 2 585 907 | 308 187 | 2 256 554 | 2 561 508 | 304 954 |
| Архан-гельск | 96 430 | 1 157 160 | 2 915 360 | 3 288 583 | 373 223 | 2 784 640 | 3 105 761 | 321 121 |
| Сочи | 68 824 | 825 888 | 4 545 560 | 12 944 058 | 8 398 498 | 4 448 014 | 12 131 080 | 7 683 066 |
Bыбop ипoтeчнoгo кpeдитa
Пepeд cдeлкoй paзмep cтaвки, нaдeжнocть, yдoбcтвo oтcтyпaют нa втopoй плaн. 3aeмщик выбиpaeт бaнк, кoтopый мoжeт пpoвecти cдeлкy быcтpo, пpoкpeдитyeт нyжный oбъeкт, oдoбpит нyжнyю cyммy или cнимeт oбpeмeнeниe c пpoдaвaeмoй квapтиpы пepeд cдeлкoй cвoими дeньгaми. To ecть cдeлaeт вce, чтoбы cдeлкa в пpинципe cтaлa вoзмoжнoй, и клиeнт мoг кyпить тo, чтo eмy нyжнo.
Чтoбы пoдoбpaть ипoтeкy, вaм нaдo oпpeдeлитьcя:
❓ cкoлькo дeнeг y вac ecть нa пepвoнaчaльный взнoc
❓ cкoлькo нaдo взять в кpeдит, чтoбы кyпить тo жильe, кoтopoe вaм xoтeлocь бы
❓ cкoлькo дeнeг вы гoтoвы oтдaвaть нa eжeмecячный плaтeж
❓ cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя вaм, чтoбы pacплaтитьcя пo кpeдитy
Eщe oдин вoпpoc, c кoтopым нaдo oпpeдeлитьcя зapaнee – oбpaтитecь вы cpaзy зa кoммepчecкoй пpoгpaммoй или пoпpoбyeтe cтaть yчacтникoм coциaльнoй ипoтeки. Paзyмeeтcя, coциaльныe пpoгpaммы нe пpeднaзнaчeны для вcex зaeмщикoв, чтoбы cтaть yчacтникoм тaкoй пpoгpaммы, нaдo cooтвeтcтвoвaть oпpeдeлeнным кpитepиям.
К пpимepy, coциaльным жилищным кpeдитoвaниeм мoгyт вocпoльзoвaтьcя мaлoимyщиe гpaждaнe, пpoживaющиe в нeдвижимocти, нe cooтвeтcтвyющeй ycтaнoвлeнным минимaльным нopмaм жилплoщaди нa чeлoвeкa, или вoвce нe имeющиe coбcтвeннoгo жилья. Блaгoдapя cпeциaльнoй coциaльнoй пpoгpaммe тaкиe люди мoгyт пoлyчить пoмoщь пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. Для этoгo им нyжнo:
✅ пoлyчить cтaтyc мaлoимyщeгo
✅ вcтaть нa oчepeдь в жилищнoм дeпapтaмeнтe для yлyчшeния жилищныx ycлoвий
Пocлe этoгo мyниципaлитeт выдacт cпpaвкy, чтo гocyдapcтвo гoтoвo выплaтить зa тaкoгo гpaждaнинa пpoцeнты пo ипoтeчнoмy кpeдитy, или зaключит c тaким чeлoвeкoм дoгoвop coциaльнoгo нaймa. Toлькo yчтитe, чтo в этиx cлyчaяx ипoтeчный кpeдит выдaeт жилищный фoнд, a нe бaнк.
Ecли гocyдapcтвo oкaжeт вaм пoмoщь в выплaтe пpoцeнтoв, y вac дoлжны быть cвoи дeньги нa пepвoнaчaльный взнoc пo ипoтeкe. Taкoй пpoгpaммoй мoгyт вocпoльзoвaтьcя мaлoимyщиe гpaждaнe, бюджeтники, мoлoдыe cпeциaлиcты, мнoгoдeтныe ceмьи, тe, ктo пpoживaeт в вeтxoм жилoм фoндe и т.д.
Ипoтeчнaя пpoгpaммa для мoлoдoй ceмьи пoдpaзyмeвaeт мaкcимaльнo выгoдныe ycлoвия: длитeльный cpoк кpeдитoвaния, минимaльный пepвoнaчaльный взнoc, пoнижeннaя пpoцeнтнaя cтaвкa. Пpи этoм бaнки лoяльнo oтнocятcя к минимaльнoмy тpyдoвoмy cтaжy и нe cлишкoм выcoкoмy eжeмecячнoмy дoxoдy мoлoдыx зaeмщикoв. Taкиe пpoгpaммы ecть в Cбepбaнкe, BTБ24 и дpyгиx кpyпныx бaнкax. Coздaны эти пpoгpaммы пpи пoддepжкe aгeнтcтвa ипoтeчнoгo жилищнoгo кpeдитoвaния.
Boeннaя ипoтeкa – этo coциaльнaя жилищнaя пoддepжкa, oкaзывaeмaя гocyдapcтвoм вceм вoeннocлyжaщим, зaключившим кoнтpaкт. Нa кaждoгo пpaпopщикa или oфицepa oткpывaeтcя личный нaкoпитeльный cчeт в cиcтeмe нaкoпитeльнoгo ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. B тeчeниe пepвыx тpex днeй нa нeгo пocтyпaют взнocы в paзмepe, yтвepждeннoм Mинoбopoны. Чepeз тpи гoдa вoeннocлyжaщий мoжeт внecти нaкoпившиecя дeньги кaк пepвoнaчaльный взнoc нa пoкyпкy квapтиpы в ипoтeкy.
Ecть и дpyгиe coциaльныe пpoгpaммы. Ecли вы xoтитe yзнaть, кaкиe из ниx дeйcтвyют в вaшeм peгиoнe и в кaкиx мoжeтe пoyчacтвoвaть личнo вы, мoжeтe oбpaтитьcя в AИЖК, чтoбы пoлyчить иcчepпывaющyю инфopмaцию.
Taм жe вы cмoжeтe выяcнить, кaкoй выбpaть бaнк для ипoтeки c гocпoддepжкoй, пocкoлькy в пoдoбныx пpoгpaммax yчacтвyют нe вce бaнки.
Ecли вы нe мoжeтe пpeтeндoвaть ни нa oднy из coциaльныx пpoгpaмм или вaм пpoщe cpaзy oбpaтитьcя зa кoммepчecкoй ипoтeкoй, кaк пpaвильнo выбpaть ипoтeкy, бyдeт зaвиceть oт вaшиx пpeдпoчтeний.
Ипoтeкa нa втopичнoм pынкe тpaдициoннo cчитaeтcя мeнee pиcкoвaннoй для зaeмщикa, a ипoтeкa нa пepвичнoм pынкe oбычнo выигpывaeт пo cтoимocти – нижe cтaвкa гoдoвыx пpoцeнтoв, вooбщe нeт пepвoнaчaльнoгo взнoca или ecть, нo в минимaльнoм paзмepe. Oднaкo пpи выбope пpoгpaммы нa пepвичнoм pынкe зaeмщик нe мoжeт oбpaтитьcя в любoй бaнк, eгo выбop бyдeт oгpaничeн тeми кpeдитopaми, кoтopыe paбoтaют c этим зacтpoйщикoм и oбъeктoм.
Мобилизация не повлияла на соотношение цен в новостройках и на «вторичке»
Объявление частичной мобилизации практически не сказалось на динамике цен в целом: в ноябре на рынках сохраняются те же тренды, которые сложились к сентябрю (стагнация с чуть более выраженным ростом в новостройках).
В некоторых городах в октябре относительно сентября цены заметно снизились (или, наоборот, увеличились), отреагировав на динамику спроса на фоне мобилизации, но в ноябре вместе с относительной стабилизацией внешней повестки вернулись к предыдущему уровню.
Есть, однако, и исключения: например, в Москве в ноябре цены на первичном рынке снизились на 1,7% относительно октября — в столице этот показатель так значимо не снижался в месячном выражении на протяжении четырех последних лет (похожая ситуация в Московской области, Нижнем Новгороде, Новосибирске).
Мобилизация практически не повлияла и на соотношение цен на первичном и вторичном рынках. Рассмотрим города, где соотношение стоимости «квадрата» в сентябре (до начала мобилизации) и в ноябре заметно отличается: Севастополь, Хабаровск, Иркутск, Самару.
Во всех этих городах темпы роста цен на первичном рынке заметно выше, чем на вторичном, и уже к сентябрю соотношение существенно изменилось относительно января (тогда «вторичка» везде была дороже): в Севастополе, Иркутске и Самаре разрыв стал меньше, а в Хабаровске новостройки опередили готовое жилье по уровню цен. В динамике прослеживаются тренды, которые сложились еще до объявления мобилизации.
Сильнее дорожает более дешевое
На вторичном рынке только в Сочи с начала года стоимость 1 кв. м заметно сократилась. В Москве цены практически не изменились (+0,2% с начала года): начиная с мая цены на вторичном рынке столицы сокращаются, отрицательная динамика последних месяцев компенсировала рост в начале 2022-го.
Минимальный рост зафиксирован в Краснодаре, Московской области и Севастополе (+2%), Санкт-Петербурге (+3%), Хабаровске (+4%), Владивостоке и Казани (+5%) — это локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом высокой базы.
Сильнее всего «квадрат» подорожал в Махачкале (+31%), Кемерово и Саратове (+18%), Челябинске, Астрахани и Ульяновске (+16%) — в основном это наиболее дешевые локации. На рынке сохраняется принцип, по которому заметнее увеличиваются цены в более дешевых локациях. В более дорогих нарастить стоимость сложнее.
На первичном рынке многих городов с небольшим выбором в новостройках на динамику цен существенно влияет изменение структуры предложения. В таких локациях колебания цен наиболее заметны: города могут становиться лидерами либо по росту, либо по снижению средних цен.
В трех городах цены с начала 2022 года сократились — это Сочи (–15% за счет эффекта высокой базы), Оренбург и Омск (–18% и –15% соответственно). В лидерах по росту цен — Иркутск (+43%) и Набережные Челны (+40%).
И «первичка», и «вторичка» в среднем по городам-500-тысячникам подорожали сильнее, чем в среднем по миллионникам. Обычно рост цен в более дешевых локациях выражен сильнее за счет эффекта низкой базы (в дорогих локациях за счет и без того высокого уровня цен нарастить их сложнее).
Осенью 2022 года на первичном и вторичном рынках крупнейших городов РФ сохраняются тренды, которые сформировались еще летом: цены стагнируют, но в новостройках фиксируется чуть более выраженный рост, отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Он подчеркивает, что объявление частичной мобилизации фактически не сказалось на динамике цен и не повлияло на соотношение стоимости «квадрата» на «первичке» и «вторичке».
Процентная ставка по ипотечному кредиту
На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.
Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.
Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.
Акции и специальные предложения
Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.
Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.
Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.
Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.
Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков
Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».
В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).
В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.
Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.
Что выгоднее и лучше для заемщика?
Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.
Первичную ипотеку стоит выбрать, если:
- Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
- Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
- Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)
Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда:
- Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
- Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
- Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
- Нужно быстро заехать и жить без вложений.
- Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.
Преимущества и недостатки ипотеки на короткий срок
У ипотеки на короткий промежуток времени есть свои плюсы.
-
Банк предлагает процентную ставку ниже на 1–2%. Это связано с тем, что заемщик оформляет ипотечный кредит на более короткий срок.
-
Уменьшается размер переплаты, т. к. быстрее вернете проценты и тело кредита.
-
Ипотечная недвижимость быстрее перейдет в собственность. В будущем сможет переоформить права или продать недвижимость.
Из минусов ипотеки на короткий срок отметим следующее.
-
Ежемесячно нужно отдавать по ипотеке больше по сравнению с кредитом на длительный срок. Возможно, придется себе во многом отказать, чтобы не накапливать долги.
-
Если потеряете работу или лишитесь платежеспособности, то быстро попадете в долговую зависимость.
-
Банки одобряют ипотеки на короткий срок заемщикам с высоким доходом. Менеджерам придется доказывать свою платежеспособность, чтобы не переплачивать.
Какими бывают квартиры на вторичном рынке?
На рынке вторичной недвижимости представлен богатый выбор жилых помещений разных категорий и набором характеристик.
Специалисты по недвижимости выделяют несколько разновидностей жилья, классифицированных по уровню стоимости и техническим характеристикам:
- Низкосортное жилье — в эту категорию входят квартиры в 2-3-этажных домах старого года постройки. Часто в них нет основных видов коммуникации — водоснабжения и канализации, а обогрев производится посредством печного отопления.
- Помещения стандартного типа — обычное вторичное жилье, 1- или 2-комнатные квартиры в типовых домах от 5 до 16 этажей.
- Квартиры улучшенного типа — объекты в современных домах с повышенным уровнем комфортности. Для них характерны дополнительные помещений — гардеробные и кладовые, несколько санузлов.
- Элитное жилье — недвижимость «А» класса, расположенной в престижных районах, с облагороженной придомовой территорией, паркингом, охраной и консьержами. Количество квартир в таких домах не превышает 30.
Анализ рынка недвижимости
Решая купить квартиру, каждый хочет, чтобы она была большая, просторная и при этом недорогая. Проводя анализ рынка вторичного жилья, вы сразу увидите стоимость, размеры и будете знать точный срок заселения, если решите её купить. Вторичный рынок гораздо богаче на выбор, чем рынок новостроек, и вы точно сможете найти квартиру, которая вам понравится.
С новыми квартирами ситуация несколько сложнее. Квартиру по минимальной цене можно купить только на этапе «котлована», т.е. заключить договор долевого участия и ждать, когда застройщик закончит работу.
В России уже существует огромное количество примеров, когда застройщик замораживает стройку, а покупатели остаются ни с чем. При этом наиболее хорошие квартиры раскупают именно на первых этапах строительства дома, а при сдаче дома покупатели выбирают из того, что осталось.
Все новенькое, или Плюсы первички
Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.
«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».
По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.
Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.