Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Завещать можно любое имущество: деньги, драгоценности, машины, недвижимость и другое. Также наследникам передаются имущественные права и обязанности: например, обязанность продолжать выплачивать ипотечный кредит завещателя, если наследуемая квартира куплена по ипотеке.
Кто наследует имущество, если его владелец не оставил завещания
Есть два вида наследования: по завещанию и по закону. По завещанию имущество передается в соответствии с волей умершего. Если умерший не оставил завещания, то происходит наследование по закону. Существует очередность, согласно которой родственники наследодателя могут претендовать на наследство. Всего существует восемь очередей наследования.
Наследники первой очереди — это родители, супруги и дети (или в случае смерти детей — внуки) наследодателя. Если нет наследников первой очереди, то во вторую очередь могут претендовать на наследство братья и сестры наследодателя (имеющие обоих или одного общего с ним родителя) либо племянники и племянницы. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети либо двоюродные братья и сестры наследодателя. В четвертой, пятой и шестой очередях стоят более дальние родственники: прадедушки и прабабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети. Если нет наследников предшествующих очередей, призываются наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. И наконец, наследником последней, восьмой, очереди является государство — оно принимает наследство, если других наследников нет.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Отказ от ипотеки по наследству
Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.
Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.
Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.
Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.
Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.
Как завещать ипотечную квартиру
Закон не делает разницы при определении схемы оформления по завещанию с ипотекой. Залоговое обременение не влияет на принятие наследуемой собственности, вошедшую в завещание, но предусматривает переход вместе с недвижимостью кредитов, которые не успел выплатить банку при жизни заемщик.
Наличие ипотечного бремени у заемщика не служит поводом ограничивать заемщика в праве написания завещательного документа с целью определения потенциальных получателей наследуемого в будущем. Даже при вступлении в наследство непогашенные обязательства заемщика не приведут к потере жилья, если согласовать с банком процедуру дальнейшего погашения ипотеки или воспользоваться прижизненной личной страховкой наследодателя. Если стоимость недвижимости превысит размер суммарных долгов заемщика, предстоит сложный выбор – выплачивать их за наследодателя или отказаться от невыгодного наследства.
Отказ от наследования ипотечной квартиры
Законом предусмотрен вариант, когда любой наследник, в том числе указанный в завещании, имеет право отказаться от наследства. В каких ситуациях имеет смысл отказаться от наследования имущества с обременением:
- наследник не хочет брать ответственность за выплату кредита;
- доходов не достаточно, чтобы совершать ежемесячные платежи по ипотеке;
- наличие нескольких наследников, между которыми будут распределены доли и долг по кредиту.
Отказаться от наследства можно двумя способами:
- не заявлять о своих правах;
- обратиться к нотариусу и написать отказ от доли в пользу одного или нескольких наследников.
Как оформить завещание
Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.
Требования к составлению:
- письменная форма;
- наличие подписи наследодателя;
- приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
- печать и подпись нотариуса.
В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:
- главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
- начальником военной части;
- командиром корабля;
- начальником исполнительной колонии;
- работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
- главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.
Далеко не всегда выгодно принимать наследство:
- если заемщик допустил существенную просрочку и сумма задолженности превышает рыночную стоимость квартиры;
- если у наследника отсутствуют деньги на оформление наследства или проживание в другом городе. Иногда родственники отказываются от имущества из-за большого количества претендентов.
Как правильно отказаться от своих прав на наследство?
Существует 2 способа:
- По умолчанию. Отказ по умолчанию подразумевает бездействие наследника в течение 6 месяцев после смерти заемщика.
- Путем подачи заявления. Если наследник желает иметь документальное подтверждение отказа или передать свою часть имущества другому претенденту, то ему придется посетить нотариуса и написать заявление.
Как по завещанию получить наследство?
Если завещание составлено, о смерти завещателя оповещает нотариус всех, на чье имя оно составлено. Подать заявление о принятии наследства следует в течение шести месяцев с момента смерти автора документа. Список документов, которые понадобятся для принятия наследства, выдает нотариус. Если решили принять наследство, будьте готовы заплатить нотариальный сбор: 0,3–0,6% от стоимости имущества. За удостоверение о принятии наследства также нужно заплатить 100 руб.
| Пример. Максим получил письмо о том, что его дедушка скончался, в этом письме были указаны контакты нотариуса. Наследник живет в Германии, а дедушка жил в Санкт-Петербурге, поэтому пришлось лететь на самолете. Нотариус объяснил, что по завещанию Максиму причитается однокомнатная квартира и наследство нужно принять. Стоимость недвижимости оценили в 6 млн руб. и заплатить Максиму за полученное наследство нужно 0,3% от общей суммы, или 18 тыс. руб. Плата за удостоверение о принятии наследства составит 100 руб. |
Можно ли завещать ипотечную квартиру
Базовое условие при составлении завещания – отчуждаемое имущество должно принадлежать наследодателю (ст.1112 ГК РФ). Обязательства, неразрывно связанные с личностью гражданина по наследству не передаются. Действует ли правило при оформлении ипотеки? Да.
Оформление ипотечного кредита подразумевает совершение 2 сделок одновременно:
- Купля-продажа. Гражданин покупает квартиру, регистрирует право собственности, оформляет залог.
- Заем. Заемщик получает кредит, оформляет кредитный и ипотечный договор. Предметом соглашения выступает приобретенная квартира. Жилье будет находиться в залоге у кредитора до полного выполнения обязательств по кредиту. Однако его собственником является заемщик. Он же и пользуется объектом недвижимости.
Можно ли завещать квартиру в ипотеке?
В ст. 1120 ГК РФ указано, что можно завещать любое имущество, в том числе и то, что будет приобретено в будущем. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ главным условием является то, что квартира должна находиться в собственности наследодателя. Недвижимость можно завещать после того, как она будет зарегистрирована на гражданина. Справка! Согласие финансовой организации на включение квартиры в ипотеку в завещание не требуется.
Гражданин имеет право завещать недвижимость в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ от 16.02.1998. Если кредитная организация включает в договор пункты, запрещающие это делать, то они в судебном порядке признаются ничтожными.
Квартиру с обременением могут наследовать:
- родственники;
- посторонние граждане, указанные в завещании;
- юридические лица, если на момент наследования они указаны в реестре ЕГРЮЛ.
Гражданин может указать как одного, так и несколько правопреемников. Если завещание отсутствует, то ипотечная квартира будет наследоваться по закону.
С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.
Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.
Поводом беспокойства может стать:
- Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
- Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
- Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
- Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.
Чтобы отказаться от участия в распределении наследственной массы достаточно не обращаться к нотариусу в течение первого полугодия после открытия наследственного дела. Наследники, решившие участвовать в принятии имущества умершего, могут предложить отказавшимся лицам посетить нотариуса для фиксации нотариального отказа.
В процессе переоформления наследственной квартиры банк не вправе препятствовать процедуре, не требуется и отдельного согласования с кредитным учреждением, однако после принятия собственности придется решать вопрос о ликвидации кредита – путем продажи жилья, переоформлением платежей на нового заемщика, либо выплатой по страховке, если заемщик прижизненно страховал себя.
Поскольку факт составления волеизъявления не является регистрационным действием, банк не вправе ограничивать заемщика в желании подготовить завещание, однако впоследствии, при намерении переоформить жилье умершего, наследнику придется согласовывать внесение изменений в Росреестр с банком как залогодержателем.
Оспаривание завещания: как избежать
Чем дороже оценивается имущество умершего, тем выше риски появления недовольных претендентов на наследство. Поскольку завещатель после смерти не сможет повлиять на ход событий, его задача при жизни обеспечить соблюдение всех норм законодательства, исключая риск оспаривания со стороны возможных выгодоприобретателей.
Причинами оспаривания может стать:
- несоблюдение правил оформления;
- признание факта недееспособности человека;
- признание наследника недостойным;
- иные нарушения в процедуре составления.
Отчуждение части ипотечного имущества
Владелец может распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каких-либо ограничений закон не предусматривает.
Собственник может отчуждать целый объект или только его часть. Например, если человек является совладельцем квартиры и ему принадлежит всего 1/2 или 1/3 часть.
Если владелец жилья желает отписать свою квартиру нескольким наследникам, то он может определить долю каждого претендента или просто указать их поименно. Впоследствии нотариус произведен раздел собственности между наследниками самостоятельно. По умолчанию наследство делится между претендентами в равных долях.
Обязательства по ипотеке переходят к наследникам в полном объеме. Сумма задолженности определяется на момент принятия наследства. Если выгодополучателей несколько, то долг распределяется между ними в соответствии с унаследованной долей.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2019 № 33-17125/2019 по делу № 2-5/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым были распределены между наследниками доли на квартиру и отказано в признании недействительным завещания. Астафьев А.В., действуя в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей, обратился в суд с иском к Новикову Е.А. и Белову Г.М., в котором просила признать за ним и детьми право собственности на доли в праве на квартиру, признать завещание на квартиру недействительным.
В обоснование иска указал, что Астафьева А.Н. приобрела квартиру и позже завещала ее сестре. После смерти наследодателя все наследники по завещанию и по закону обратились к нотариусу за принятием наследства. По мнению истца, поскольку квартира приобретена в ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств материнского капитала, у истцов имеется право требования передачи им спорного имущества в общую долевую собственность.
Завещание составлено не осознанно в состоянии, когда наследодатель не мог адекватно оценивать свои действия. Суд установил, что при получении средств материнского капитала наследодатель дал обязательство, что выделит доли из квартиры своим детям и супругу.
Позже составила завещание, в котором обещала долю в квартире своей сестре. После смерти наследодателя нотариусом заведено наследственное дело, из которого следует, что с заявлениями о принятии наследства обратились: наследник по завещанию, мать умершей, супруг умершей от своего имени и имени несовершеннолетних детей. Раздел имущества не был произведен. В момент оформления завещания Астафьева А.Н. страдала тяжелым онкологическим заболеванием, в силу которого она не могла адекватно оценивать ситуацию и осознавать значение своих действий.
Судом была назначена посмертная судебная психиатрическая экспертиза состояния здоровья умершей. Согласно заключению экспертов на момент подписания завещания она могла понимать значение своих действий и руководить ими, следовательно, сделка не может быть признана недействительной. Суд распределил доли в праве на квартиру между наследниками с учетом воли наследодателя, выраженной в завещании, а также интересов обязательных наследников.
Как оформить завещание
Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.
Требования к составлению:
- письменная форма;
- наличие подписи наследодателя;
- приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
- печать и подпись нотариуса.
В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:
- главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
- начальником военной части;
- командиром корабля;
- начальником исполнительной колонии;
- работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
- главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.
Условия оформления завещания
При заключении кредитного соглашения банк может использовать условия, противоречащие закону. К примеру, пункт о запрете передачи собственности по наследству до факта полной оплаты кредита.
Согласно части 3 статьи 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ, в права наследодателя входит возможность завещать собственность, находящуюся под обременением. В случае, когда запрет на наследование прописан в договоре кредитования, при судебных разбирательствах этот пункт признают недействительным.
Рассмотрим основные моменты ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ:
- Собственность, обремененная по ипотечному договору, может отчуждаться залогодателем иному лицу с помощью реализации, дарения и иными способами.
- При выдаче закладной отчуждение ипотечного имущества допустимо, когда права залогодателя на него прописаны в самой закладной, к тому же соблюдаются все условия, указанные в ней.
- Залогодатель имеет право составить завещание на имущество, даже при наличии обременения. Некоторые полагают, что при составлении завещания необходимо извещать о своих действиях залогодержателя. Это мнение неправильное.
По пункту 2 ст. 1119 ГК РФ, завещатель вправе сохранять свои желания в секрете от других, а также не информировать о частичных или полных изменениях своего решения.
Можно ли завещать квартиру в ипотеке?
В ст. 1120 ГК РФ указано, что можно завещать любое имущество, в том числе и то, что будет приобретено в будущем. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ главным условием является то, что квартира должна находиться в собственности наследодателя. Недвижимость можно завещать после того, как она будет зарегистрирована на гражданина. Справка! Согласие финансовой организации на включение квартиры в ипотеку в завещание не требуется.
Гражданин имеет право завещать недвижимость в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ от 16.02.1998. Если кредитная организация включает в договор пункты, запрещающие это делать, то они в судебном порядке признаются ничтожными.
Квартиру с обременением могут наследовать:
- родственники;
- посторонние граждане, указанные в завещании;
- юридические лица, если на момент наследования они указаны в реестре ЕГРЮЛ.