Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ТСН – расшифровка, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.
Плюсы и минусы товарищества собственников жилья
К положительным сторонам, свойственным ТСЖ, можно отнести следующие аспекты:
-
Возможность влиять на деятельность управляющей компании. Поскольку все решения в ТСЖ принимает собрание, состоящее в основном из жильцов, то если оно, к примеру, не одобрит решение УК о ремонте подъезда с использованием дорогостоящих материалов, то они и не будут использоваться при осуществлении ремонтных работ.
-
Возможность выбора управляющей компании. ТСЖ может отказываться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации.
Впоследствии для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.
-
Благоустроенные дворовые территории. Жильцы, в большинстве своем, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.
Что касается негативных моментов ТСЖ, они заключаются в следующих положениях:
-
Повышенные эскплуатационные платежи. В силу того, что решения принимаются общим собранием, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, изъявят желание осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.
-
Слабая законодательная поддержка. Данный минус отражается на том, что недобросовестные жильцы, которые не оплачивают коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не в силах взыскать с них долги в краткие сроки.
Другой момент – льготники, которые оплачивают коммунальные платежи не в том же размере, что жильцы без льгот.
Обратите внимание! Хотя в реальности этого практически не происходит, в теории, городские власти обязаны возмещать ТСЖ компенсацию за льготников, которые оплачивают коммунальные услуги не в полном размере.
- Слабая инициативность жильцов. В силу недопонимания действий ТСЖ или иных факторов, жильцы часто не поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – объединение физических лиц, созданное в целях управления общим имуществом, имуществом собственников жилых домов, а также ведения единой хозяйственной деятельности.
ТСН (товарищество собственников недвижимости) представляет собой объединение граждан и организаций, имеющих в собственности недвижимость (в том числе, квартиру, жилой дом, коммерческие помещения, а также земельные участки), в целях осуществления всех полномочий собственника в отношении единого имущества в предусмотренных законодательством пределах. Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.
И ТСЖ, и ТСН являются некоммерческими корпоративными организациями, вступление в которые носит добровольный характер.
ТСЖ и ТСН – что это такое, расшифровка
Товарищество собственников жилья или ТСЖ – это некоммерческое объединение лиц, владеющих общим имуществом. Их цель – управление этим имуществом, а также ведение общей хозяйственной деятельности.
ТСН – это тоже объединение собственников. Расшифровка аббревиатуры – товарищество собственников недвижимости. В ТСН могут вступить как физические, так и юридические лица, которые имеют какую-либо собственность (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и т.д.). Цель ТСН – осуществление полномочий собственника в отношении единого имущества в рамках, предусмотренных законодательно.
Понятие «ТСН» появилось относительно недавно. Оно было внесено в законодательство в 2014 году и заменило собой ТСЖ. Тем не менее, в жилищное законодательство корректировок не вносилось, поэтому ТСЖ остается, как форма правления.
ТСН и ТСЖ – это некоммерческие организации, вступление в которые является абсолютно добровольным.
Законодательная база ТСН
Как любая другая организационно-правовая форма, товарищество собственников недвижимости имеет прямое закрепление в законодательной базе РФ, обратившись к которой можно понять способы создания, функционирования и контроля за ее деятельностью. Ниже приведены конкретные нормативные акты и соответствующие разделы, отражающие суть ТСН.
| Нормативный акт | ТСН |
| Гражданский кодекс РФ | Ст. 49, 65.1-65.3, 123.12-123.14, 174, 181.2, 182, 218 |
| Жилищный кодекс РФ | Ст. 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152, 161 |
Так как конструкция ТСН появилась сравнительно недавно, она еще вызывает множество вопросов. Стоит заметить, что специального нормативного акта, посвященного ТСН не существует, поэтому, собственникам недвижимости, решившим преобразоваться в этот вид товарищества, необходимо опираться на общую законодательную базу.
Нормативной базой для регулирования деятельности членов ТСН являются следующие нормативные акты РФ:
- Гражданский кодекс (определяет общие понятия и цели деятельности ТСН).
- Жилищный кодекс РФ – содержит отдельную главу, посвященную ТСН (глава 6 ЖК РФ).
- Специальные нормы, закрепленные в отраслевом законодательстве о некоммерческих объединениях, например, федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Именно в ГК РФ закреплено понятие ТСН, а также основная информация:
- Об уставе товарищества (указаны обязательные для включения в Устав положения, например, информация о наименовании, целях деятельности товарищества и его месте регистрации, компетенции органов управления товариществом, пределы ответственности, права и обязанности членов товарищества).
- Право пользования имуществом товарищества (товарищество является собственником имущества, объекты общего пользования принадлежат всем членам ТСН на праве общей долевой собственности).
Основные цели и задачи деятельности ТСН
Основная задача ТСН – управление имуществом. Товарищество является юридическим лицом, которому собственники передают в управление свое имущество или долю в имуществе. Собственники платят товариществу за управление имуществом. Поэтому ТСН – возмездное товарищество, однако его цель не извлечение прибыли, а непосредственное управление имуществом в целях реализации прав и интересов собственников.
Именно поэтому в товариществе есть как общее имущество, так и имущество каждого из товарищей. Таким образом, отношения в товариществе собственников недвижимости строятся по простой схеме: ТСН управляет недвижимостью, а каждый из товарищей оплачивает данную услугу (делает взносы в ТСН).
В уставе ТСН прописаны конкретные виды деятельности, которые ТСН вправе осуществлять в целях выполнения основной задачи своей деятельности, т.е. управления. Товарищество может заниматься только теми видами деятельности, которые прямо прописаны в
Уставе и не запрещены законом.
Плюсы и минусы товарищества собственников жилья
К преимуществам относится:
- Возможность разрешения конфликтных ситуаций с жителями без судебных разбирательств.
- Заключение прямых договоров председателем ТСЖ со сторонними организациями на оказание услуг: коммунальные, ремонтные, административные.
- Принятие важных решений относительно хозяйственной деятельности путем общего голосования жильцов.
- Открытость финансовой информации для любого участника товарищества.
- Применение упрощенной системы налогообложения, что означает небольшую налоговую нагрузку для организации.
- Несложность создания, ведение деятельности не надо лицензировать.
Недостатки:
- Членские взносы могут достигать больших сумм, а полученные средства – значительных размеров. Однако они редко превосходят объем плат управляющим компаниям за благоустройство территорий.
- Если некоторые владельцы против какого-либо решения, то им приходится подчиняться большинству.
У ТСН (товарищества собственников недвижимости) по закону есть право самостоятельно определять очередность работ. Любой член товарищества может контролировать расходы и досходы. То есть товарищество может сдавать помещение в аренду. Товарищество может создавать условия для экономного расходования энергоресурсов, путем установки узлов и энергосберегающих технологий. В некоторых городах участникам товарищества предоставляются:
- субсидии для компенсации затрат на обучение председателей;
- возмещение расходов на регистрацию ТСН;
- субсидии на компенсацию расходов, направленных на проведение ремонта МКД, фасада, установки оборудования, площадок и т. д.
ТСЖ или ТСН: что лучше
Считается, что ТСЖ обязательно преобразовать в ТСН. Однако это не так. Решение могут принять только жильцы на общем собрании.
Что лучше выбрать, ТСЖ или ТСН, выбирать только собственникам. Оцените обе правовые формы. Рассмотрите их достоинства и недостатки. Судить о выборе неактуально. В этом случае можно посоветовать только одно. Если вам необходимо включить в обслуживание не только жилые помещения, но и, например, территорию гаражей, то лучше создавать ТСЖ.
Если нет необходимости вносить в перечень управления другие виды недвижимости, кроме квартир, то выгоднее создавать ТСЖ. При этом нет необходимости получать лицензию, а вся деятельность организации прозрачна.
Создание ТСЖ подразумевает постоянное участие в голосованиях, посещение собраний. При ТСН нет необходимости погружаться в решение вопросов. Однако не всегда решение главного органа может устроить всех собственников. Именно поэтому стоит тщательно исследовать проблему выбора управляющей организации.
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.
Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:
- Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
- Жилых или дачных домов.
- Дачных участков.
- Садов или огородов.
Дополнительные изменения в законодательстве
Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность. В СНТ это имущество ранее принадлежало всем участникам товарищества или отдельным участникам, если приобреталось на средства, полученные после того, как будут внесены целевые взносы.
Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продает участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.
Преимущества и недостатки такого объединения
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
- Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
- Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
- ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
- Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
- Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.
Недостатки объединения таковы:
- Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
- Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
- ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.
2016-02-29 Кормушка для мошенников
Среди собственников многоквартирных домов нередко можно встретить мнение, что хорошо бы создать свое товарищество собственников недвижимости (по-старому ТСЖ, то есть жильцов) и тогда, думают они, заживем: платить станем меньше, качество услуг станет лучше. Но это все мечты от непонимания, что же такое ТСН-ТСЖ.
И, прежде, чем пытаться претворять свое грёзы в реальность, нужно что-то почитать про данный способ управления домом. И вот тогда станет ясно, что ТСН-ТСЖ — это прекрасная кормушка для мошенников. Ведь практически председателя ТСЖ невозможно контролировать. Он всегда может предъявить подложные документы и сказать, что жители со всем согласны и за все проголосовали сами.
Что регламентирует закон о ТСН
Понятие товарищества собственников недвижимости было введено с 1 сентября 2014 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 05.05.2014 №99-ФЗ о внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского Кодекса РФ.
Теперь устав должен содержать слова «товарищество собственников недвижимости» в части о наименовании.
Позже вышел Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О политических партиях». В соответствии с ним были внесены изменения в абзац 1 пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса.
Согласно этим изменениям:
-
ТСЖ, учрежденные до 23 мая 2015 года уже как ТСН или переименованные в ТСН, должны внести изменения в устав. В наименовании таким организациям необходимо прописать, что они являются ТСЖ, которое, в свою очередь, является видом ТСН. Время, в течение которого организации должны внести эти изменения, не обозначено. Как только на собрании членов ТСЖ будет принято решение о внесении изменений в какую-либо часть устава, тогда и будут вноситься уточнения по наименованию;
-
при регистрации организации после 23 мая 2015 года в наименовании следует указывать ТСЖ, в уставе – ТСЖ, которое создается в организационно-правовой форме ТСН;
-
таким образом, устав будет содержать формулировку ТСЖ, но по факту в уставе будет указано, что ТСЖ является разновидностью ТСН.
Закон о преобразовании
В 2014 году внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Внимание! Теперь ТСЖ переквалифицируется в ТСН, если:
- деятельность носит постоянный характер;
- есть множество участников;
- предполагается взыскание с жильцов средств на обслуживание дома.
При этом меняется правовая форма. То есть если ТСЖ – это объединение физических лиц, то ТСН – это одно юридическое лицо.
В 2020 году при создании ТСН обязательно получать лицензию на осуществление деятельности.
Во время преобразования меняется:
- устав. Сменяется правовая форма и, как следствие, некоторые аспекты документа;
- круг прав и обязанностей. Собственники жилья освобождаются от обязанности посещать собрания и голосовать для принятия решений.