Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно рассчитать налог с продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Генетическое оформление земли обходится остальным в 0,3% от стоимости участка (0,6% для ближайшего родственника по материнской линии). Нотариусы выдают свидетельства о правах на отдельные объекты недвижимости. Работа нотариуса стоит 5 000 рублей. Указанная сумма увеличивается, если право наследования необходимо отстаивать в суде.
Как платить госпошлину
Стоимость пошлины зависит от того, кем она уплачивается — физическим или юридическим лицом, а также от назначения имущества.
Минимальная пошлина — 100 рублей — распространяется на физических и юридических лиц, которые регистрируют свои доли в общей сельскохозяйственной собственности.
350 рублей — тратится на регистрацию сельскохозяйственных земель, будь то юридическое или физическое лицо. Такая же сумма взимается за участки земли, используемые для возделывания приусадебных участков, строительства гаражей и огородов.
Значительно возрастает цена на землю с жильем или участки под жилую застройку. 2 000 рублей для участков, находящихся в частной собственности, и 22 000 рублей для участков, находящихся в индивидуальной собственности.
Выписки из Единого государственного реестра прав объединяют информацию из Единого государственного реестра (ЕГРП) и Паспорта земельного участка — стоит 750 рублей для частной собственности и 2200 рублей — для нежилой недвижимости (бумажн. в электронном виде, для юридических лиц — 250 ст/к рублей и 700 рублей. Необходима выписка из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно новому закону, до тех пор, пока ожидается регистрация участка в качестве частной собственности, участок официально принадлежит муниципалитету и никаких сделок с ним заемщику не доступно. Чтобы зарегистрировать участок как частную собственность, необходимо обратиться в местный орган власти. Кроме того, необходимо оформить кадастровую документацию, заключить договор купли-продажи земли и оплатить государственную пошлину.
Важно! Малообеспеченные граждане имеют право не платить за покупку земли.
Если на арендованной земле находится приватизированное имущество или земля используется для сельскохозяйственных целей или нужд, то право собственности на арендованную землю может быть зарегистрировано.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Рассмотрим нюансы, которые надо учесть при подписании акта:
- В случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.
Акт приема передачи – это фактическое исполнение договора и «вручение» земельного участка покупателю. Соответственно, любая порча оговоренного в договоре имущества, находящегося на земельном участке – зона ответственности владельца. - В договоре можно оговорить сроки фактической передачи земельного участка, предположим, не сразу после регистрации сделки в Росреестре, а позже (например, если участок труднодоступен зимой, а его надо освободить – вывезти личные вещи). Факт передачи участка также фиксируется в Акте.
- До подписания акта-приема передачи земельного участка продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Если недвижимость, передаваемая вместе с земельным участком, на момент передачи, не соответствует условиям договора, то покупатель это может отразить в Акте. Это не освобождает продавца от выполнения условий договора.
Когда оформление документа обязательно, а когда — нет
Ссылаясь на статью под номером №556 ГК РФ: передача и приём недвижимости базируется на основании соответствующих актов или иных свидетельств. В статьях №433 и №551 содержится информация о передачи права собственности на недвижимое имущество с обязательной госрегистрацией в госорганах. Обе стороны сделки обязаны соблюдать все договорные акты.
Преимущества передаточного акта:
- Официальное подтверждение передачи пакета документации от продавца к покупателю на распоряжение землёй и имеющимися объектами (при их наличии).
- Подробное описание состояние территории и построек, которые находятся на ней, на момент оформления сделки.
- Гарантия отсутствия взаимных претензий к друг другу.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Чтобы договор был признан юридически значимым, он должен отвечать требованиям Гражданского Кодекса РФ. В ДКП необходимо указывать следующие сведения:
- Дата и место подписания документа.
- Сведения об участниках сделки (ФИО, реквизиты паспорта, адреса прописки и проживания, юрлица указывают свои реквизиты, и информацию о представителе).
- В предмете договора должна присутствовать характеристика земли для продажи и дома (при наличии). Указывается кадастровый номер, местоположение, размеры и прочее.
- Сведения о цене сделки (стоимость участка, способы и реквизиты для зачисления денег, если имущество в залоге, то указываются методы расчетов с держателем).
- Данные о нахождении земельного надела под обременением.
- Права и обязательства участников сделки.
- Иные сведения.
- Реквизиты граждан и юрлиц, участвующих в сделке.
В предмете договора должна присутствовать информация от кого и кому переходит земельный надел и подробная характеристика продаваемого объекта. Помимо кадастрового номера и площади обозначается категория и вид разрешенного пользования (ИЖС). При наличии дома также обозначается его кадастровый номер, адрес, количество этажей, площадь.
Основания для заключения сделки
Сделка должна соответствовать требованиям законодательства страны. Регулирующими законодательными актами в данном случае являются:
- Земельный Кодекс РФ. В соответствии со ст. 37 в сделках может использоваться только участок, состоящий на кадастровом учете. Также в договоре потребуется обозначить категорию земли (в обязательном порядке) и вид разрешенного использования (по желанию) – ст. 7, п.2 ст.8.
Если земельный надел продается с домом либо иной постройкой, то в цене ДКП указывается стоимость, как дома, так и участка (п.4 ст. 35).
- Гражданский кодекс РФ. Согласно со ст. 554 в ДКП должна содержаться информация, позволяющая идентифицировать участок, его кадастровый номер и цену. Без этих сведений соглашение не будет иметь юридической значимости.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Перечень необходимых документов при заключении сделок с землей
- Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор передачи земельного участка (доли) в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство) на земельный участок;
- Выписка из Единого государственного реестра права на земельный участок (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области) об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав третьими лицами на земельный участок;
- Кадастровый План земельного участка/выписка из кадастрового плана (Комитет по Земельным ресурсам и Землеустройству);
- План границ земельного участка (Комитет по Земельным ресурсам и землеустройству);
- Справка об отсутствии строений на земельном участке (ПИБ);
- Справка о цене земельного участка (Комитете по земельным ресурсам и землеустройству).
Примечание
- Согласие супруга на совершение сделки (согласно ст. 34, 35 СК РФ):
- со стороны продавца, если отчуждаемый земельный участок был приобретен во время брака по возмездным сделкам (не дарение, не по наследству), то требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение;
- со стороны покупателя, если гражданин на момент совершения сделки состоит в браке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на приобретение;
- Гражданин, приобретающий земельный участок и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об отсутствии брака;
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
Еще немного внимания!
Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?
Особенности купли-продажи земельных участков
В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:
- обременениях, существующих в отношении участка;
- ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).
Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.
Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:
- обременениях;
- ограничениях разрешенных видов использования;
- разрешении на застройку;
- использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
- свойствах почвы;
- иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.
Похожие записи: