Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такие обладатели сервитута и как эти лица могут использовать землю?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Различия между обладателем и собственником сервитута
Приведем ключевые различия между обладателем и собственником сервитута:
| Особенности | Собственник | Владелец |
| Права | Полнота прав на участок: владения, пользования и распоряжения. | Только ограниченное пользование по срокам или видам работ. |
| Обязанности | Пассивно или активно обеспечивать права владельца сервитута, содействовать или не препятствовать выполнению положенных работ | Использовать чужую собственность только по назначению, оговоренном договором. |
| Плата | В виде земельного/имущественного налога. | Плата за установку сервитута (если это предусмотрено договором). |
| При продаже участка | Участок продается вместе с обременением. | Право сервитута сохраняется за его владельцем даже несмотря на смену собственника. |
| Участие в регистрации сервитута | Собственник только предоставляет запрашиваемые документы и обычно берет на себя процедуру снятия обременения. | Потенциальный владелец сервитута подает заявление и комплект документов в Росреестр, оплачивает госпошлину и услуги кадастрового инженера по проведению. |
| Аренда участка | Собственник вправе сдавать участок в аренду по своему усмотрению. | Владелец сохраняет свои права даже при переходе участка к другому арендатору. |
Как оформить сервитут для физического лица
Сервитут для физического лица можно получить двумя способами.
- По соглашению сторон — договорившись с хозяином земельного участка. Обсудив лично с владельцем земли перечень ограничений пользования, плату, если есть таковая и иные условия, стороны составляют договор и отправляются в регистрирующий орган.
- В судебном порядке. В ситуации, когда компромисс не найден, сторона, требующая установить сервитут вправе подать в суд исковое заявление. В случае победы, необходимо в одностороннем порядке обратиться в Росреестр, предоставив исполнительный лист и решение суда.
Без регистрации права в Росреестре, пользование земельным участком будет незаконным, что повлечет санкции для нарушителя.
Что важно знать?
- Сторона, требующая установления сервитута, может не обладать правом собственности на свою землю, а осуществлять права на иных, установленных законом, основаниях.
- А сторона, на чей земельный участок планируется обременение, может быть только собственником.
- Устанавливая сервитут для физического лица, собственник обремененной земли не теряет права ей пользоваться и распоряжаться.
- В случае продажи обремененной земли или в иных ситуаций, когда происходит смена собственника, сервитут для физического лица не аннулируется и сохраняет силу действия в течение срока, указанного в правоустанавливающем акте.
- Собственник за предоставление права пользоваться своей землей имеет возможность установить денежную плату.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Также это могут быть следующие причины: размещение на участке межевых знаков, государственных геодезических, гравиметрических пунктов, забор водных ресурсов из водоемов, рыбная ловля, прогон сельскохозяйственных животных, охота. Строительство, эксплуатация и реконструкция линейных объектов ЖКХ, временная установка строительной техники для расширения или строительства магистральных сетей также требуют установления сервитута.
Чаще всего право сервитута используется в садоводческих товариществах и дачных поселках. Это ситуации, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать социальные службы, когда владельцы дачных участков сплошными заборами перекрыли путь к озеру, реке или лесу. А также воспользоваться правом сервитута можно, если при проведении коммуникаций требуется доступ к соседскому земельному участку.
Использование сервитутного права подразумевает наименее обременительные условия для владельца собственности, в отношении которой оно устанавливается. Если сервитут применяется к землям сельскохозяйственного назначения, то законодательством рекомендовано учитывать требования об обеспечении рационального использования таких земель.
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Другой комментарий к статье 274 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает такой вид вещного права, который не предусматривало законодательство России советского периода, а также ЗК РСФСР. По смыслу данной статьи сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, но в интересах как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца. Указанная статья не предусматривает возможности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании и в пожизненном наследуемом владении.
ЗК (ст. 23) определяет данный сервитут как частный (поскольку он устанавливается в интересах одного лица) и предусматривает наряду с ним также публичный сервитут, устанавливаемый для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом публичный сервитут может быть установлен как в отношении земельных участков, находящихся в собственности, так и в отношении земельных участков, предоставленных соответствующим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 7 ст. 23). Концепция публичного сервитута оставляет без ответа вопрос, кто конкретно является субъектом данного вещного права, принимая во внимание весьма расплывчатый круг субъектов, в чьих интересах он устанавливается. А это, в свою очередь, делает затруднительным регистрацию данного права, что предусмотрено ст. 131 ГК и п. 9 ст. 23 ЗК.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Однако хотя установление сервитута юридически не лишает лицо права пользования земельным участком, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и проезды, либо существенно ограничено, например в отношении тех земельных участков, по которым проходят те или иные линии коммуникаций.
3. Установление частного сервитута производится по соглашению, которое должно заключаться с собственником земельного участка. В данном соглашении помимо платности сервитута, устанавливаемой в соответствии с п. 5 комментируемой статьи, целесообразно зафиксировать и иные условия пользования данным участком: конкретный вид сервитута, конкретную часть земельного участка, на которую распространяется сервитут, возможные ограничения использования земельного участка, который обременен сервитутом, ответственность сторон за невыполнение условий данного соглашения.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).
4. Комментируемая статья и п. 6 ст. 23 ЗК предусматривают возможность установления собственником земельного участка, обремененного частным сервитутом, соразмерности платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. При обременении земельного участка собственника публичным сервитутом он вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерной платы только в том случае, если установление такого сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК).
В случае если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (ч. 1 п. 7 ст. 23 ЗК).
Государственная регистрация сервитутов
Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:
Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.
Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.
Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.
После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.
Сервитут с точки зрения права
Задаваясь вопросом: «Сервитут на земельный участок, что это такое?», следует, в первую очередь, рассматривать его юридическую трактовку. С точки зрения закона – это имущественная сделка, заключающаяся в переуступке части прав одного лица другому. Каждая сторона этой сделки имеет свое название. Владелец земельного участка, на котором устанавливается сервитут, называется обязанной стороной. А тот, кому дано право распоряжаться частью другого имущества, управомочным лицом.
Заметьте, управомочное лицо в результате этой сделки не становится собственником части земельного участка, а только пользователем, причем его права пользования весьма ограничены. Грань между правом и самоуправством достаточно тонка, поэтому обязанности и права сторон, заключивших эту сделку, регулируются рядом законодательных актов. В первую очередь – это Гражданский Кодекс РФ. Вторым по значимости законодательным актом в этом вопросе является Земельный Кодекс, точнее – статья 23. Вопросы регулирования сервитутов рассматриваются также Водным и Лесным кодексами нашей страны.
Этот тип договора регулируется гражданским законодательством. Он имеет следующую структуру:
- Наименование сторон договора – ФИО, паспортные данные.
- Предмет соглашения – порядок и цель установления сервитута.
- Размер оплаты.
- Права и обязанности сторон соглашения.
- Форс-мажор и порядок действий при его наступлении.
- Реквизиты и личные подписи сторон.
Кроме того, есть ряд существенных условий договора о сервитуте, без указания которых он не может быть зарегистрирован. В этот перечень входит следующая информация:
- кадастровый номер земельного участка;
- обозначение части надела, которая будет обременена;
- информация об обременении с указанием конкретной цели;
- наименования сторон;
- срок действия соглашения.
Всю организацию оформления и прохождение государственной регистрации, в том числе и возникающие расходы, берет на себя заинтересованная сторона. Участники могут включить в договор и иные условия, которые посчитают существенными.
К договору на усмотрение сторон прилагаются кадастровые документы, схема, описание и порядок эксплуатации надела, а также расчет стоимости за пользование землей.
Подписание соглашения происходит в срок не более месяца с момента достижения договоренностей. Если это публичный сервитут, то этот период может существенно затянуться.
Термин «сервитут» имеет большую историю – как и многие понятия из сферы юриспруденции, он берет свое начало в римском праве. В то время сервитуты заключались для того, чтобы хранить плоды в соседском доме, брать тычины для винограда у соседей, плавать рядом с соседним участком, выпускать дым из сыроварни в сторону другого здания, расположенного поблизости, но принадлежащего иному человеку. В сервитутах регулировались различные моменты: высота забора и деревьев, количество этажей в здании. По сути, эта практика была очень удобной и гуманной – благодаря соглашениям сервитута соседи избегали разногласий и устанавливали правила, которые позволяли жить в комфорте и согласии.
Само слово сервитут происходит от латинского servitus, что дословно переводится как «подчиненное положение».
Как оформить сервитут
Инициативной стороной всегда выступают те, кто хочет установить сервитут. Первоначально этим лицам (как частным, так и государственным органам) необходимо обратиться к владельцу земельного участка.
Есть три способа оформления земельного обременения:
- Первый (самый простой) – на основе добровольного соглашения: в этом случае можно сразу (самостоятельно или при помощи профессиональных юристов) составить договор на сервитут и зарегистрировать его в Росреестре.
- Второй способ конфликтный – через суд:
- заинтересованное лицо, получив отказ от собственника, обращается с претензией в органы муниципальной власти;
- рассмотрев жалобу, администрация со своей резолюцией перенаправляет дело в суд;
- судебные органы выносят положительное или отрицательное решение;
- если на сервитут дано добро, он регистрируется в Росреестра и с этого момента считается установленным.
- Третий способ законодательный: государство сказало “надо”, провело опросы населения, подготовило законодательные акты и нормативы – и сервитут на землю наложен, только и в этом случае должны быть оформлены регистрация и подробный кадастровый план, демонстрирующий границы участка с обременением.
Виды ограничений пользования землей
Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:
- Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
- Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.
Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:
- постоянным, без установления срока;
- срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;
Основания возникновения сервитута
Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.
Обременение в виде публичного сервитута применяют:
- для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
- когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
- для проведения дренажных работ;
- при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
- для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
- когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.
Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.
Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.