Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документ на право собственности: что нужно проверить перед покупкой квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае необходимо обратиться в полицию с заявлением о краже. После этого следует подать заявление об утере документов в территориальное подразделение Росреестра (если стали собственником после
Какие документы вообще должны быть на квартиру?
Собираетесь приобретать недвижимость, требуйте эти документы (прибрели — храните их):
- Паспорт.
- Выписку из ЕГРН.
- Справку о составе семьи.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. п.).
- Кадастровый (технический) паспорт.
- Выписку из Домовой книги.
- Справку об отсутствии задолженности (в том числе по коммунальным услугам и капремонту).
Могут дополнительно понадобиться:
- Нотариальная доверенность.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
- Свидетельство о рождении ребёнка.
- Письменное согласие супруга.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если вы покупатель, то храните справки не менее трёх лет. Правоустанавливающие документы — всю жизнь.
Какие документы нужно восстановить в первую очередь?
Прежде всего нужно восстановить документы, на основании которых вы стали собственником квартиры. К их числу могут относиться договор
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Договор — обязательный документ для собственника квартиры
Очевидно, что право собственности на квартиру регистрируется на основании какого-либо документа, в котором будет указано основание для его перехода от одного лица к другому. Наиболее распространенной и стандартной операцией на рынке недвижимости является покупка-продажа квартиры на первичном и вторичном рынке.
В первом случае собственник должен предоставить для регистрации своего права договор долевого участия или договор переуступки прав, заключенный между застройщиком и дольщиком.
Обратите внимание, что такой документ также обязательно регистрируется в Росреестре, в противном случае он считается недействительным. При приобретении квартиры на вторичном рынке собственник обязан предъявить стандартный договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре.
Кроме того, существуют менее стандартные ситуации, в результате которых собственник получает квартиру. Естественно, в каждой из них переход права собственности должен подтверждаться соответствующей бумагой.
К ним относится договор обмена или дарения квартиры, свидетельство о наследовании или соответствующее судебное постановление и т.д.
Документы, полученные по решению суда
При возникновении спорных ситуаций, коими изобилует наша действительность, законность тех или иных действий по определению права владения квартирой определяется в судебном порядке. Полученные при этом решения позволяют вести шаги для дальнейшего оформления владения квартирой. Существуют документы, которые можно получить исключительно судебным решением. В том числе:
- договор погашения за счет имущества в счет неуплаченной задолженности по ссуде;
- договор о делении квартиры на разные доли;
- договор о выделении из общей доли выраженной части, например кухни;
- свидетельство о наследовании;
- свидетельство о доле супруга (супруги), при отсутствии согласия;
- акт о возвращении в частную собственность национализированной квартиры;
- постановление о мировом соглашении, если достигнут консенсус до определения суда.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
- После покупки квартиры на вторичном рынке нужно переоформить все документы на нового собственника.
- Только выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость.
- Чтобы оформить недвижимость в собственность, нужно заплатить госпошлину — 2 000 рублей.
- Прописку в новой квартире нужно оформить в течение 7 дней, иначе можно получить штраф.
- Выписаться из старой квартиры и зарегистрироваться по новому месту жительства можно одновременно.
- Придется переоформить все договоры на услуги ЖКХ.
- При покупке квартиры можно оформить имущественный вычет.
Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:
- соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
- соглашение о разделе наследственного имущества;
- соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
- соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
- акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
- акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
- соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
- брачный договор.
Эти документы являются вторичными по отношению к правоустанавливающим.
Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.
Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый — это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй — регистрация сделки в Росреестре и передача денег.
Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то — коммунальные долги, у кого-то — неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи — не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.
Документы при электронной регистрации
Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.
Что такое оформление сделок с недвижимостью и когда оно необходимо?
Любой переход права собственности от одного владельца жилья к другому регистрируется в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Администрирует эту базу данных Росреестр. Сведения находятся в свободном доступе, и любой желающий в нужном объеме получает информацию об интересующем объекте.
Для государства регистрация нужна, чтобы не только вести учет всех объектов, но и взимать налоги с собственников — как физических, так и юридических лиц.
Для собственников недвижимости такая мера тоже необходима. Внесение владельца в ЕГРН означает, что его права будут защищены перед третьими лицами. Никто не сможет без решения суда забрать у него объект.
Хотя регистрация производится в Росреестре, документы для оформления сделок с недвижимостью можно подать и там, где действуют Многофункциональные центры (МФЦ). Прием документов в таких центрах производится по тем же правилам, а сроки получение госуслуг на 2 дня выше, чем в Росреестре.
В общем случае достаточно иметь на руках договор купли-продажи, составленный в произвольной форме участниками сделки. В особо важных случаях, там, где впоследствии могут возникнуть спорные вопросы, оформление сделок купли-продажи проводится у нотариуса. Он же составляет договор, который распечатывает на специальном бланке с водяными знаками.
В каких случаях заключение договора купли-продажи производится у нотариуса:
- дарение, продажа, мена одной или более долей из общей собственности любому лицу, даже одному из собственников;
- те же действия, когда среди собственников есть несовершеннолетний;
- когда продается целиком общая долевая для всех членов семьи недвижимость.
Примечательно, что по Гражданскому кодексу 1964 года оформление недвижимости и всех сделок с ней требовало похода к нотариусу. Читайте об этом в нашей тематической статье.