Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил порядок исправления ошибок в ЕГРН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Установить, правильно ли зафиксированы характеристики объекта в Едином реестре может сам собственник имущества. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указаны параметры объекта, его точное местоположение, площадь, сведения об установленных границах, информация о зарегистрированных владельцах. Как правило неточности, допущенные при постановке имущества на госучет, выявляются во время проведения юридических сделок.
Кто обязан исправить кадастровую ошибку
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.
Исправление реестровой ошибки
Для исправления реестровой ошибки нужно предоставить в Росреестр документы, которые подтверждают ее наличие и содержат корректные сведения для исправления либо решение суда. Если реестровая ошибка перенесена в ЕГРН из межевого, технического плана, акта обследования, то для ее исправления необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который готовил эти документы.
При подготовке исправленного документа кадастровым инженером должно быть обосновано наличие реестровой ошибки со ссылкой на документы, подтверждающие его доводы. Также в документе должны быть указаны верные сведения об объекте недвижимости для внесения их в ЕГРН. После этого следует подать заявление в Росреестр, приложив к нему исправленные документы. Специалисты ведомства внесут изменения в сведения в течение пяти рабочих дней с момента получения соответствующего заявления, уточнили эксперты.
Заявительное исправление реестровой ошибки
Порядок, в котором устраняют кадастровые ошибки, приводится также в законе 218-ФЗ. Прежде всего необходимо заявление правообладателя о недостатке. Оно направляется в органы регистрации, если внесение изменений не нарушает интересы третьих лиц и не наносят ущерб. Когда ошибка существует только в реестре, а соседи согласны по поводу границ, то она устраняется заявительно.
Это происходит следующим образом:
- Заявление об устранении ошибки подается в бумажном виде в собственном присутствии в органах Росреестра или в МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра или на портале Госуслуг;
- В течение пяти рабочих дней с момента официального получения заявления сотрудник органов регистрации вносит исправления;
- После внесения изменений заявителю направляется уведомление о произведенных действиях.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
В основном поводом для обращения в суд являются такие обстоятельства:
- несогласие собственника недвижимости с отказом ОКУ в исправлении неточностей по его заявлению (то есть когда собственник является заявителем и заинтересован в исправлении неверных данных);
- возражение собственника (правообладателя) с позицией кадастравиков об исправлении ТО по заявлению третьих лиц (соседей, государственных или муниципальных органов).
Когда собственник недоволен отказом или решением об устранении технических погрешностей, то он может подать иск в порядке обжалования действий (бездействий) гос/муниципальных органов, должностных лиц. Какие при этом имеются особенности:
- Обжаловать действие можно в течение 3 месяцев с момента вынесения спорного решения или когда истец узнал об этом (пришло уведомление от ОКУ, получил выписку из кадастра);
- Идти можно либо в арбитражный суд, если собственник недвижимости юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, либо районный/городской в суд с административным иском в остальных случаях;
- Ответчиком (административным ответчиком) всегда является территориальный ОКУ. Возможно привлечение третьего лица, как правило, это смежники по земельным участкам, налоговая инспекция (если судебный акт в последующем повлияет на формирование налоговой базы), государственные или органы, издавшие определенные акты, которые принимаются во внимание при рассмотрении дела.
- К иску в обязательном порядке приобщаются:
- копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;
- выписка из ГКН;
- копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);
- текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель).
- Исковые требования, как правило, сводятся к следующим формулировкам:
- признать определенный факт, сведения, данные (запись в госкадастре) технической ошибкой, либо отсутствием ТО;
- действия кадастрового органа об отказе в исправлении ТО (или наоборот об исправлении) признать недействительным;
- обязать ОКУ исправить ТО путем исключения из ГКН определенную запись (описывается ТО) и внести в госкадастр новые сведения (описывается правильные данные), либо наоборот аннулировать запись об исправлении погрешности путем исключения записи об исправлении и восстановлении прежних данных.
Иногда требования могут содержать дополнительные данные, например, сведения о том с какой даты считать юридически действующим внесенные исправления в кадастр.
- В соответствии с процессуальным законодательством именно ОКУ обязан доказывать, что его действия является правомочными и основаны на законе. Но для достижения успехов в деле следует проявить процессуальную активность и сосредоточить усилия на доказывании противозаконности действий ответчика.
Частный случай судебного спора
Отдельного внимания заслуживает наиболее часто встречающейся вопрос об исправлении РО в связи с наложением границ смежных участков друг на друга. Рассмотрим порядок действий по исправлению КО через суд.
- Выявив наличие кадастровой ошибки, необходимо сразу разобраться: в чем выражается погрешность и как ее можно устранить досудебным способом.
- При помощи инженера подготовить актуальный межевой план ((с учетом обнаруженной ошибки), в заключении плана инженер указывает в чем суть ошибки и способы ее устранения) и который следует представить в кадастровую палату для исправления ошибки. Если объект недвижимости был поставлен на кадастр после 01 марта 2008 г., нужно связаться с инженером, который делал межевой план.
- Урегулировать спорные моменты с заинтересованными лицами (согласовать границы земельного участка с соседями). Если вопрос не подлежит улаживанию миром, то нужны документы о таких попытках (правильная схема земельных участков (с отражением спорной границы), письмо о необходимости согласования границ и почтовые документы об отправке их смежному собственнику).
- Обратится в ОКУ с заявлением об исправлении неточностей.
- В случае отказа в исправлении неверных данных собрать пакте документов для суда:
- уведомление об отказе в исправлении РО;
- актуальный межевой план (новый или с изменениями);
- выписки из ГНК на спорные земельные участки;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок истца;
- документы об урегулировании спорной ситуации с заинтересованными лицами (или о предпринятой попытке);
- схема расположения участков, генеральный план местности;
- государственная пошлина за обращение в суд. Пошлина начисляется на основании ст. ст. 333.19, 333.21 Налогового кодекса РФ.
- Составление искового заявления с выдвижением требований:
- признать отсутствующим право собственности ответчика (указывается данные о собственнике соседнего участка) на земельный участок с кадастровым номером (указывается кадастровый номер земли ответчика) в части наложения на земельный участок истца площадью (указывается площадь наложения);
- признать кадастр.ошибкой постановку на кадастр. учет земельный участок с кадаст. номером в части наложения на земельный участок истца с кадаст.номером в координатах площадью наложения;
- обязать кадаст. палату (указывается точное наименование ОКУ) исправить реестр.ошибку путем исключения из государственного кадастра недвижимости земельный участок ответчика с кадаст. номером в части наложения на земельный участок истца в следующих координатах;
- признать недействительным решение кадаст. органа.
- В ходе судебного разбирательства истец должен обращать внимание суда и доказывать следующие обстоятельства:
- каким образом выявилось кадаст. погрешность, в чем она выражается и как ее можно устранить;
- производилось ли урегулирование спора с заинтересованными лицами и к какому результату пришли стороны;
- каким нормам закона не соответствует позиция ОКУ об отказе в исправлении неверных данных;
- какие права и законные интересы истца нарушены, в чем это выражаются и каким образом они будут восстановлены при исправлении РО.
Кроме того, необходимо предпринять действия по доказыванию правоты с точки зрения кадастр. техники. Если у суда и других участников дела не возникает претензий к межевому плану с позиции его правильности, то указанный межевой план будет основным аргументом в процессе. В случае если к плану есть претензии, то нужно ходатайствовать перед судом о назначении судебной землеустроительной экспертизы.
Основной целью такой экспертизы – признание имеющегося межевого плана верным, а данные в кадастра ошибочными.
После получения заключения экспертизы следует вызвать эксперта на допрос в судебное заседание, где он должен дополнительно и детально пояснить суть своего заключения. Такой допрос будет являться дополнительным доказательством.
Основания исправления кадастровой ошибки
Исправление кадастровый ошибки представляет собой сложную процедуру. Уполномоченным должностным лицам для ее проведения требуются определенные законом основания.
К таким основаниям относятся:
- обращение собственника объекта недвижимости в территориальный орган Росреестра об устранении кадастровой ошибки. Заявление не должно быть голословным, необходимо прикладывать подтверждающие документы, такие как заключение кадастрового инженера или, к примеру, результаты землеустроительной экспертизы;
- вступившее в законную силу решение суда. Подобным решением устанавливаются границы земельного участка, что позволяет внести определенность в его местоположение;
- выявление ошибки органом кадастрового учета. Орган кадастрового учета может сам вынести решение о необходимости устранения технической ошибки, но большинство кадастровых ошибок подлежит устранению только в судебном порядке. В этом случае собственнику направляется уведомление о невозможности устранения ошибки. Решение органа кадастрового учета в последствии может быть использовано гражданином в суде для доказательства недостоверности, имеющихся в государственном реестре сведений.
- иные обстоятельства
Последствия неисправления кадастровой ошибки
Зачем исправлять, некогда допущенные ошибки? Неблагоприятные последствия ошибок:
- рассматриваемая недвижимость не сможет быть поставлена на учет, или же наоборот, снята с него;
- если объект был получен до 1997г., то оформить документацию современного образца, подтверждающую право собственности, также не выйдет;
- налоговые и прочие сборы будут производиться в большем, чем требуется на самом деле, размере;
- многие варианты использования объекта будут недоступны. К примеру, если указано, что земля предназначена для сельскохозяйственного использования, на ней не может быть построен частный дом;
- так же будет затруднительным получение какого-либо кредита, пособия, субсидии и т. д., так как в документах должна быть указана верная категория земли, соответствующая направленности выплат. Если же они не сходятся, соответственно и выплаты не будут предоставлены;
- возможно возникновение споров с собственниками прилежащих объектов. К примеру, если границы неверно указаны, каждый будет «тянуть одеяло» на свою сторону;
- затруднения в процессе распоряжения объектом.
Образец искового заявления об исправлении кадастровой ошибки
В Кировский районный суд г.Екатеринбурга
Истец:
Б.
Ответчик:
Управления Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии по Свердловской области
Цена иска: иск неимущественного характера.
Госпошлина: 300 (триста) рублей
согласно пп.3 п.1 ст.333.19 НК РФ
Исковое заявление
об исправлении технической ошибки в кадастре
Я на основании свидетельства о государственной регистрации права, являюсь собственником земельного участка с кадастровым номером. В упомянутым свидетельстве указано, что земельный участок находится по адресу Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Приисковая.
Однако, согласно решению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области была выявлена техническая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) о земельном участке, а именно согласно сведениям ГКН местоположение земельного участка – Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Приисковая. Согласно копии постановления Главы администрации г. Екатеринбурга, правильное значение местоположения – Свердловская область, г. Екатеринбург, Верх-Исетский лесхоз (80 квартал Горнощитского лесничества).
На основании указанного решения была исправлена техническая ошибка в сведениях о земельном участке.
Мной был заказан межевой план, который был подготовлен в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, Верх-Исетский лесхоз (80 квартал Горнощитского лесничества), с исправлением ошибки в местоположении границ и площади земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург.
Когда нужно обращаться в суд
В понятие смежного земельного участка отсутствует. Как показывает практика, межевания требуют наделы, имеющие общую границу, вне зависимости от ее длины и того, с какой стороны она находится.
Большинство реестровых ошибок в части разграничения участков допускается именно из-за нарушения процедуры межевания, в частности:
- несогласования границ со смежными участками;
- неуведомления соседей о проведении межевания;
- отсутствия права на подписание акта у граждан, принимающие участие в согласовании границ;
- фальсификации акта согласования.
Эти основания позволяют собственнику инициировать признание недействительными результатов межевания в судебном порядке.
В соответствии со ст. 39 ФЗ № 221, границы земельных участков нужно согласовывать лишь с гражданами или юридическими лицами, обладающими правом:
- постоянного пользования;
- пожизненного владения;
- собственности;
- аренды государственных и муниципальных наделов.
Только эти категории лиц вправе подписывать акт согласования и предоставлять обоснованные возражения на межевание земельного участка.
При наличии реестровой ошибки в разграничении участков потребуется повторное заключение кадастрового инженера и акт согласования границ участков. Следовательно, обращения в суд не избежать.
Примеры судебных решений
Согласно законодательству РФ, любой спор о защите прав граждан или организаций может рассматриваться в суде. Поскольку правосудие осуществляется на принципах состязательности и равноправия, каждая сторона обязана доказать свою правоту. В связи с этим стоит разобраться в иерархии правовых документов, на которые можно ссылаться в спорных ситуациях:
- Международные правовые договоры.
- Конституция и Федеральные законы.
- Указы Президента РФ.
- Постановления и распоряжения Правительства РФ.
- Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.
- Постановления Пленума Верховного Суда РФ и решения Высшего Арбитражного Суда РФ.
Последний пункт рассматривается как результат правоприменительной практики.
Роль судебной практики в регулировании земельных отношений состоит в том, чтобы выявить несовершенства правового управления в данной сфере. Она позволяет корректировать законодательные акты, поскольку отражает реальные конфликтные и спорные вопросы.
Прецеденты по подобным делам нужно рассматривать как способность государства своевременно регулировать общественные отношения исходя из потребностей общества.
Зачем исправлять кадастровые ошибки
Наиболее часто неточности влияют на выплату налогов. При указании меньшей площади участка это рано или поздно обнаружится, тогда владелец будет вынужден доплатить разницу, в большинстве случаев еще и набегает пеня. Если указано, что участок большего размера, чем он есть на самом деле, то естественно, что человек платит больший налог, чем следовало.
При продаже или других операциях с недвижимостью неточность станет причиной невозможности оформления сделки. Она может состояться только после устранения кадастровой ошибки. Если дело будет решаться в судебном порядке, то процесс продажи или оформления земельного участка затянется на долгие месяцы.
Когда нужно обращаться в суд
В понятие смежного земельного участка отсутствует. Как показывает практика, межевания требуют наделы, имеющие общую границу, вне зависимости от ее длины и того, с какой стороны она находится.
Большинство реестровых ошибок в части разграничения участков допускается именно из-за нарушения процедуры межевания, в частности:
- несогласования границ со смежными участками;
- неуведомления соседей о проведении межевания;
- отсутствия права на подписание акта у граждан, принимающие участие в согласовании границ;
- фальсификации акта согласования.
Эти основания позволяют собственнику инициировать признание недействительными результатов межевания в судебном порядке.
В соответствии со ст. 39 ФЗ № 221, границы земельных участков нужно согласовывать лишь с гражданами или юридическими лицами, обладающими правом:
- постоянного пользования;
- пожизненного владения;
- собственности;
- аренды государственных и муниципальных наделов.
Устранение административным путем
Как правило, большинство проблем решается с помощью обращения с соответствующим заявлением в орган государственной регистрации, по месту расположения участка.Процедура исправления ошибок занимает не больше недели, в случае если соседние участки прошли межевание или погрешности связаны с технической ошибкой (пропущенная, неправильная цифра или буква, слово). В других случаях, кадастровый инженер, согласно законодательству, может инициировать вышеназванную процедуру межевания и внести соответствующие поправки как в межевой план, так и способствовать устранению несогласованности с помощью, предусмотренного законодательством информационного взаимодействия.
В случае отказа в удовлетворении законных требований, изложенных в заявлении, можно обратиться в вышестоящую организацию, в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, а также разместить информацию на официальном сайте государственных услуг. Если и там будет отказ, или заявление останется без ответа в течение месяца, то следует обращаться в суд.
Особенности судебной практики
Претензии об исправлении кадастровых ошибок относятся к искам по гражданским делам и подлежат рассмотрению в судебных инстанциях тех районов, где расположены объекты недвижимого имущества, в сведения о которых следует внести изменения. В существующем законодательстве отсутствуют ответы на вопросы: как доказать существование кадастровой ошибки, в чем именно состоит ее исправление, кто должен выступать истцом, а кто ответчиком по иску, и как правильно сформулировать свои требования в иске.
Следует заметить, что судебная практика рассмотрения данной категории дел до настоящего времени еще не сформирована и является достаточно противоречивой и неустойчивой. Нередко возникает путаница с таким вопросом, как в чем разница между исковым заявлением о признании и устранении кадастровой ошибки и прочими способами правовой защиты. Обзор судебной практики по земельным спорам, касающихся исправлений кадастровых ошибок, показывает, что нередки случаи, когда по тождественным вопросам судебные органы приходят к совершенно разным решениям.
Исправление реестровой (кадастровой) ошибки в судебном порядке
- Если суд установил, что участок стоит с ошибкой, т.е. заявленные координаты границ участка отличаются от его реального местоположения, то суд может принять решение о снятии такого участка с кадастра. Таким образом, сведения о границах и площади участка исключаются из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), а его границы убираются с кадастровой карты.
- Другая позиция состоит в том, что кадастровая ошибка должна исправляться путем корректировки в ЕГРН границ участка, поставленного на учет с ошибкой. Корректировка будет означать «обрезание» части площади такого участка по границе соседнего участка, поставленного на учет без ошибок. Данный способ довольно широко распространен в судебной практике.