Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.
Особенности организации и регулирования ЖСК
Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников. Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).
Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.
Данная форма управления имеет большое количество достоинств, однако выделяются и недостатки.
Плюсы:
- Пайщики могут сэкономить большое количество финансовых средств, так как квартиры в строениях, оформленных как ЖСК, дешевле аналогов.
- Если появляется необходимость в выполнении ремонта, срок его осуществления, а также количество выделяемых финансовых средств регулируется на коллективном собрании.
- Жильцы самостоятельно определяют количество расходов на различные нужды. Владельцы квартир принимают любые решения только в коллективе, благодаря чему хозяйственная деятельность полностью контролируется каждым из них, исключены непредвиденные траты. Если домом управляет частная организация, жильцы лишены права голоса при решении финансовых вопросов.
- Вкладчики могут запросить длительную рассрочку. Денежные средства можно вносить не только в период строительства здания, но и после заселения.
- Если происходит вселение временных жильцов, другие владельцы квартир получают уведомления. Так обеспечивается безопасность постоянно проживающих в доме лиц. Данная мера необходима в связи с повышенным уровнем преступности.
- Голосование на кооперативных собраниях производится в открытой форме, из-за чего исключается риск подтасовки результатов.
Нюансы при вступлении в кооператив
Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.
Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.
Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.
Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.
Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.
Приобрести новостройку можно также путем:
- составления договора займа;
- оплатой векселями;
- предварительно составленного договора купли–продажи;
- договора долевого участия;
- договора переуступки потребительских прав.
Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.
Какой имеют правовой статус члены ЖСК? Членство граждан и юридических лиц в ЖСК является непосредственным основанием для владения и распоряжения недвижимым имуществом в многоквартирном доме. Согласно Статье 80 Жилищного кодекса РФ, участники кооператива, а также члены их семей, имеют право быть наймодателями, и содействовать временному заселению других граждан за определенную арендную плату, уведомив при этом коллектив членов ЖСК.
Вместе с тем, локальная автократия в деятельности жилищных кооперативов обусловливает практическую сложность в решении вопросов, если дело доходит до суда. Для того, чтобы решение было признано недействительным, нужно доказать его незаконность по отношению ко всем участникам коллектива ЖСК, но никак не исходя из интересов отдельно взятого индивидуального члена.
При этом, на практике решение должно отменяться прежним составом заседания Правления, которое его ранее утвердило.
Возврат денег, неустойки, компенсации
ЖСК: нелицеприятные факты
Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?
Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).
Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.
Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.
Жилищно-строительный кооператив – это сообщество пайщиков, которые объединились для строительства жилья и самостоятельно решают, как и с чьей помощью это делать. Деятельность ЖСК регулирует №215-ФЗ. Отношения внутри ЖСК прописаны в Уставе и Договоре участия. Все решения принимаются на общем собрании пайщиков и проводятся большинством голосов. За вступление в ЖСК требуется уплатить вступительный взнос.
Из-за отсутствия посредников стоимость жилья получается ниже, чем по ДДУ, но по мере реализации объекта она может расти – как и сроки завершения строительства.
Право собственности на жилье оформляется только после внесения паевого взноса в полном размере, поэтому существует реальный риск двойных продаж.
После сдачи дома рекламации по строительным недочетам предъявлять некому. Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется. Также практически невозможно вернуть деньги в случае проблемного объекта.
Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК
Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.
Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.
Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».
Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.
Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.
Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости
В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.
Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана. В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект. Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.
Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК
Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий Юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Новострой-М о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.
Что такое ЖСК
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.
Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.
Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.
Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.
До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.
В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».
- После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).
- Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.
- Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.
В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.
Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.
Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.
Разница между ним и остальными видами управления МКД
Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:
- управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
- ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
-
Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.
ЖСК или 214 ФЗ? Отличие ЖСК от 214 ФЗ. Недавно ко мне обратилась пожилая женщина. Она получила в наследство некую сумму, решила вложить в новостройку. Так как деньги у неё небольшие, она может рассчитывать на студию в доме эконом-класса. Позвонила она вот с каким вопросом. В интернете она наткнулась на заманчивое предложение одного застройщика и позвонила в отдел продаж.
В отделе продаж застройщика ей нарисовали радужную картину покупки студии с отделкой и стали уговаривать приехать к ним. Так как женщина была наслышана о защите дольщиков по 214 федеральному закону, она в первую очередь спросила их: а работают ли они по 214 ФЗ? На что ей радостно ответили, что работают, приезжайте скорее, лучше нас ничего не найдёте.
Но на сайте она наткнулась на одну деталь. Она прочитала, что у них ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Вот она и решила уточнить у меня, возможна ли комбинация договора ЖСК и 214 федерального закона. Что-то её здесь насторожило, потому как она слышала, что ЖСК – кооперативы могут не соблюдать сроки строительства. Что ж, давайте попробуем разобраться вместе, чем отличается жск от 214 фз.
Отличия жск от 214 ФЗ.
214 Федеральный закон принят 22 декабря 2004 года и он призван защищать интересы участников долевого строительства. Закон регулирует отношения участников долевого строительства и устанавливает гарантии защиты прав их участников. Кто такие участники долевого строительства? Люди, которые подписали с застройщиком договор долевого участия (дду).
Что же такое дду? Дду – это договор долевого участия, согласно которому застройщик обязуется в установленные сроки построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства.
214 федеральный закон предусматривает штрафные санкции в случае нарушения сроков строительства за каждый день просрочки. Закон обязывает застройщика нести ответственность за качество и соответствие проектной документации объектов строительства. Если есть недостатки и недоделки, то застройщик обязан их устранить в разумный срок и за свой счет. Уточню.
Если собственник квартиры обнаруживает недостатки и недоделки в течение гарантийного срока объекта долевого строительства, то застройщик обязан их устранить. Гарантийный срок объекта по закону – минимум 5 лет. Подводя итоги, можно сказать, что у 214 федерального закона есть ряд плюсов :
• Договор регистрируется в УФРС, что гарантирует отсутствие двойных продаж. • Застройщик обязан иметь разрешительную документацию. • Застройщика наказывают штрафными санкциями за несоблюдение сроков строительства. • Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. • Обязательно устанавливается гарантийный срок на объект строительства, который не может быть менее пяти лет. Но дело в том, что 214 федеральный закон регламентирует только долевое строительство, а ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) регламентируются пятым разделом жилищного кодекса российской федерации. Так что, строительные компании вводят вас в заблуждение, говоря что у них ЖСК, при этом работают они по 214 ФЗ. ТАКОГО БЫТЬ НЕ МОЖЕТ! 214 ФЗ не запрещает жилищно-строительных кооперативов, но никак на них не влияет.
Почему застройщики так поступают? Ответ очевиден, рекламный ход. Чтобы усыпить вашу бдительность. Ведь по 214 закону вы более защищены. ЖСК чаще задерживают строительство, они могут продлить сроки строительства без всяких штрафных санкций. При заключении ДДУ в случае неисполнения обязательств по договору дольщик имеет право вернуть свои средства и требовать возмещения убытков.
Члены ЖСК лишены такой возможности, возврат денежных средств у них происходит при выходе из кооператива, при этом членские и вступительные взносы чаще всего не возвращаются, по факту нет возможности взыскать убытки. ДДУ надежнее договора ЖСК.
Разница между ним и остальными видами управления МКД
Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:
- управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
- ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
-
Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.
Как выяснить риски пайщиков ЖСК?
Чтобы получить ответ на этот вопрос, нужно получить договор ЖСК, устав ЖСК и помощь опытного юриста по жилищным делам. Сразу следует предупредить тех, кто уверен, что сможет прочитать пару-троку статей по теме и вооруженный такими знаниями распознает все подвохи. Это как раз та ошибка, которая многим стоила серьезных денег. Потому что составлял эти документы не случайный человек, а тоже юридический профессионал, который за много лет выяснил все о том, как можно обмануть пайщика и при этом оставаться в рамках законов. И разглядеть ловушки сможет только настолько же опытный юрист по ДДУ, который будет защищать ваши интересы.
И судебная инстанция не будет учитывать, что пайщик поставил подпись под договором ЖСК, не сделав даже попытки его прочитать, или не понял, что конкретно говорится в уставе и договоре. Потому что факты будут выглядеть так: в документах содержится вся информация о том, как расторгается договор ЖСК, на каких условиях можно выйти из кооператива, как и когда возвращаются деньги, а под документами красуется подпись пайщика. Все – никакие уверения в том, что вы не заметили ловушки, уже не помогут. А ведь условия могут быть настолько очевидно невыгодными, что проигнорировать риски пайщиков ЖСК кажется просто невозможным.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!
Плюсы для покупателей
Механизм ЖСК удобен и для покупателей. Прежде всего, он позволяет получить длительную рассрочку по оплате жилья. «Одна из главных особенностей ЖСК состоит в том, что застройщик может предложить покупателям более гибкую систему рассрочек – паевые взносы выплачиваются несколько лет после завершения строительства», – поясняет начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. Формально рассрочку можно предоставить на сколь угодно длительный срок: в ГК РФ не предусмотрена обязанность пайщика выплатить деньги в полном объеме до момента завершения строительства. А большинство компаний, которые продают квартиры по ДДУ, предоставляют рассрочку лишь до ввода дома в эксплуатацию.
Механизм ЖСК дает покупателям жилья больше преимуществ и в ситуациях, когда строительная компания не может выполнять свои обязательства. Предположим, что создавший кооператив застройщик разорился. Члены такого ЖСК могут самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительство дома. Если же граждане приобретали квартиры по ДДУ, то в случае банкротства строительной компании им придется требовать свое жилье в рамках процесса о ее несостоятельности. Либо создавать ЖСК с нуля и просить органы власти передать недострой на баланс кооператива; практика показывает, что этот процесс может занять несколько лет.
У механизма ЖСК есть еще одно неоспоримое преимущество для покупателей: после завершения строительства дома права на управление домом автоматически переходят к кооперативу. Те, кто приобрел жилье по ДДУ, после ввода дома должны создавать товарищество собственников жилья, которое и возьмет на себя функции по управлению построенным объектом. Но сформировать ТСЖ можно лишь после того, как все покупатели зарегистрируют права собственности на квартиры. Если процесс продлится несколько месяцев, все это время дом может оставаться «бесхозным».
Вместе с тем пайщики имеют право участвовать в управлении строительством дома и дальнейшей его эксплуатацией. В этом отношении гарантии для покупателей выше, чем при заключении договора долевого участия. К тому же, как напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, члены кооператива могут переизбрать его руководителя и имеют доступ ко всей финансовой документации ЖСК, то есть могут следить за тем, как расходуются их средства.
ЖСК вправе привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство дома – но лишь в том случае, если кооператив не имеет статуса застройщика. «Получать разрешение на строительство и права на землю – забота строительной компании, а не созданного ей кооператива. ЖСК привлекает деньги граждан путем принятия их в свои члены, а строительная компания получает всю градостроительную документацию», – поясняет руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.
И все же, если у создавшего кооператив застройщика отсутствует разрешение на строительство, заключать договор паенакопления не рекомендуется: не факт, что компания вообще получит необходимую для строительства дома документацию. Впрочем, по словам самих участников рынка, сейчас большинство созданных застройщиками кооперативов начинают продажу квартир лишь после того, как Госстройнадзор дал добро на строительство дома.
Разница между ним и остальными видами управления МКД
Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:
- управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
- ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
-
Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.