Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Как уплачивается налог с продажи
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.
Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.
Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:
доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).
При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Особенности недвижимости, купленной за маткапитал
Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.
Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:
● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);
● его супруга;
● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.
То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.
В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.
Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.
Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.
Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.
Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.
Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.
При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.
Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.
Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.
Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.
Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:
1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;
2) снять обременение;
3) произвести выделение долей;
4) получить одобрение ООиП;
5) оформить сделку.
Платить не нужно. Согласно законодательству России собственник квартиры, который владеет ею больше чем 3-5 лет, имеет право не платить налоговый сбор и освобождается от сдачи декларации «3-НДФЛ».
Также не платят налог те семьи, которые успели оформить сделку за время единого периода, или в случае, когда семья не имела возможности воспользоваться налоговым вычетом. Для того, чтобы разобраться в конкретном случае, нужно проконсультироваться со специалистами в данной сфере.
Платить нужно. При продаже квартиры, нужно платить налог в том случае, если жильё было в собственности продавца менее 3 лет (с 2016 г – до 5). Срок владения квартирой определяется от момента получения официальной выписки в Едином Государственном Реестре Недвижимости.
Срок считается по месяцам: тогда соответственно 36 – 60 месяцев. Если квартира приобретена до 2016 года, а срок владения был не больше, чем 3 года, то подойдут оба варианта налоговой системы.
Варианты расчета НДФЛ при продаже квартиры раньше 3х лет собственности
- От официальной стоимости, которая указана в договоре, отнимается 1 млн. рублей налогового вычета. Это в том случае, если он полагается.
- От стоимости по договору передачи недвижимости отнимается официальная цена, по которой была куплена квартира.
Оба варианта предполагают самостоятельную подачу декларации на применение налогового вычета. Это процедура не стандартна, поэтому каждый налогоплательщик имеет право подать заявление и, если это возможно в конкретном случае, то его одобрят.
Если квартира была приобретена позже 2016 года, а в договоре купли-продажи указана цена намного больше 70% от её оценочной стоимости, налог можно оплатить по тем же схемам. При этом берётся за основу оценочная стоимость на начало года, когда были переоформлены права на владение квартирой.
Сумму налога рассчитывается следующими способами:
- от кадастровой оценочной стоимости отнимается 70% (1 млн. рублей), если это положено;
- отнять как минимум 70% от кадастровой стоимости, документально подтверждённой на основе стоимости, за которую была куплена квартира.
И купить другую большей/меньшей площади
Перед покупкой нового жилья необходимо оформить предварительный договор, с указанием, выделяемых долей детям в соответствии с условиями:
- они должны быть равноценны или больше, имеющихся в квартире, купленной с использованием материнского капитала;
- если вновь приобретаемое жильё меньше по площади, нужно увеличить доли детям за счёт уменьшения родительских долей;
- если покупается квартира по цене ниже той, что продаётся, то разница должна быть оформлена в пользу детей. Например, на лечение ребёнку или открываются на имя детей счета в банке (после сделки купли-продажи), с денежными суммами, равноценными стоимости долей.
Недвижимость, приобретаемая взамен, должна быть комфортна для проживания: иметь приемлемую для жизнедеятельности инфраструктуру; должна быть не хуже предыдущего, приобретённого за средства маткапитала и т.п.
Если документы составлены юридически грамотно, сделки продажи-покупки жилья с использованием маткапитала безопасны. Однако особенности все же есть.
Для продавца существует риск не получить средства от покупателя. Чтобы минимизировать такую вероятность, стоит прописать в договоре условия и сроки передачи денег. Подписание бумаг лучше осуществлять лично в присутствии нотариуса.
Для покупателя риск может быть в том случае, если продавец не наделил детей долями в проданной квартире. Тогда сделку могут признать недействительной даже по истечению долгого времени. Чтобы избежать неприятностей при покупке и не вкладывать деньги в сомнительный объект, следует проверять правоустанавливающие документы и обращать внимание на собственников жилья. Грамотный ход — привлечение к совершению сделки опытного юриста.
Вопросы, связанные с продажей жилья, купленного с привлечением материнского капитала решаются правильным подходом к делу, Не обязательно обременять юристов — достаточно подготовить все документы, своевременно зарегистрировать право собственности детей на отчуждаемую недвижимость и выделить доли там, где семья будет жить.
Можно продать квартиру купленную на материнский капитал?
-А какие собственно говоря препятствия могут быть? Что хочу — то ворочу. Я собственник и реализую при продаже свои права собственника!
-Все очень правильно! Но давайте разберемся в деталях.
Условием использования средств материнского(семейного) капитала является улучшение жилищных условий всех членов семьи, а так же ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ выделение ВСЕМ членам семьи долей в праве собственности на приобретенную квартиру!
Если у вас квартира оформлена в единоличную собственность на одного взрослого или в общую совместную/долевую собственность на супругов, прежде, чем продавать — нужно выполнить нотариальное обязательство, которое вы давали Пенсионному фонду.
Выполнение этих обязательств контролируется Прокуратурой.
Так что исполнить его придется.
К тому же выполнить вам его сейчас легко без нотариуса , за исключением уже оформленной долевой собственности.
Значительная часть семей, владеющих сертификатами, предпочитает выбирать жильё на вторичном рынке. Это проще при оформлении и более приемлемо по ценам.
Но здесь камнем преткновения может стать сам продавец. Дело в том, что при сделках с маткапиталом необходима тотальная прозрачность сделки.
В договорах с привлечением госдотаций прописываются реальные суммы, а некоторые продавцы не хотят платить большие налоги.
Когда покупатель приобретает квартиры на свои средства, сделка совершается просто: договор заключают на сумму до миллиона, остальные деньги передаются под расписку. В случае привлечения МСК такой вариант не пройдёт.
Второй нюанс – сроки сделки. Об этом я писал выше – не все продавцы согласны ждать несколько месяцев, необходимых для решения ПФР о передаче средств.
Требования к жилью, приобретаемому на вторичном рынке, стандартные:
- квартира должна находиться на российской территории;
- она не должна быть аварийной, ветхой, требующей капитального ремонта;
- её площади должно быть достаточно для комфортного проживания всех членов семьи.
В интересах детей, для которых, в конечном счете, и совершаются сделки купли-продажи, работники ПФР выезжают на места для проверки состояния жилища. Если что-то в приобретаемых квартирах их не устраивает, они имеют право отказать в перечислении средств.
Какие должны соблюдаться условия?
Многие родители интересуются тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Условия, которые должны соблюдаться при реализации этого процесса, устанавливаются на законодательном уровне. К ним относится:
- все несовершеннолетние владельцы объекта не должны в результате совершения данного процесса лишиться своего имущества, поэтому им в новой квартире предлагается такая же доля или открывается отдельный счет, куда перечисляется нужная часть суммы, полученной от продажи жилья;
- не допускается уменьшение доли детей, если не используется компенсация;
- родители должны после продажи одной квартиры предоставить своим детям другое место для постоянного проживания, в котором должны создаваться оптимальные условия для жизни;
- если родители желают переехать из города в село, то они должны для получения разрешения предоставить работникам органов опеки соответствующие доводы и основания для принятия такого решения, например, требуется смена работы родителей;
- наиболее часто разрешение выдается, если родители утверждают, что после продажи квартиры ими будет куплена большая по размеру недвижимость с идеальными условиями для проживания детей.
Если родители попытаются воспользоваться разными серыми схемами, позволяющими избежать получения разрешения, то сделка будет через суд оспорена. Это приведет к тому, что покупатель лишится купленного объекта, поэтому продавец должен будет возвратить ему всю ранее выплаченную сумму.
Правила оформления разрешения
Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, граждане должны позаботиться о том, чтобы получить разрешение на этот процесс. Для этого потребуется подготовить определенную документацию:
- правильно составленное заявление родителями или официальными опекунами детей;
- если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, то он самостоятельно составляет заявление;
- от детей в возрасте от 10 до 14 лет надо получить согласие в письменной форме на продажу недвижимости;
- копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи;
- св-во о заключении или расторжении брака;
- документы на продаваемый объект, который был куплен с применением маткапитала;
- если уже выбрана новая недвижимость, то дополнительно прикладываются документы на это жилье;
- справка, указывающая на отсутствие долгов по коммунальным услугам и налогам.
Органы опеки могут потребовать другие документы.