Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Я тоже имею право на свою квартиру
Другой риск, связанный с приобретением приватизированного имущества исходит от людей, которые ранее не реализовали свое право на часть квартиры по каким-то причинам и могут потребовать свою долю уже у счастливого покупателя.
Дело в том, что приватизировать жилье при отсутствии, согласии или отказе любого из прописанных на жилплощади людей, возможно, но только через суд.
А в этом случае, от отсутствующих по каким-либо причинам, но всегда уважительным (нахождения в местах лишения свободы, на стационарном лечении, проходящих службу по призыву, военных, проживающих за пределами страны) необходимо письменное заявление, заверенное нотариусом, в котором указано об их согласии или отказе участвовать в рассмотрении вопроса о переводе жилья в частное владение.
Также не стоит забывать о лицах, не достигших к моменту приватизации возраста 18 лет. Они также имеют право участвовать в приватизации жилья до 14 лет с родителями, а с 14 до 18 лет, отдельно от них. Кроме того законодатель запретил совершать сделки, которые влекут за собой отказ несовершеннолетних лиц от принадлежащих им прав, без разрешения органов опеки и попечительства.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – сроки исковой давности, составляющие в основном до 5 лет. То есть, если приобретаемое жилье находится в собственности у продавца дольше, то риски появления «незваных гостей» становятся гораздо ниже.
Однако не стоит забывать о том, что если лицо (истец), которое ранее не реализовало свое право на часть жилья не знало, и не могло знать о нарушении своих прав на имущество, то в таком случае у него имеется возможность восстановить сроки исковой давности.
Вот такие есть риски покупки приватизированной квартиры.
Можно ли купить неприватизированное жилье
Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.
Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя». Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.
Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.
Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.
Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Покупка приватизированной квартиры риски покупателя
Покупка приватизированной квартиры и риски покупателя, которому необходимо проверить приобретаемое жилье на наличие отказников, прописанных, несовершеннолетних и другие опасности, присущие данной сделке на вторичном рынке недвижимости, о чем поговорим в статье.
На рынке недвижимости достаточно приватизированного жилья, при этом его покупка связана с определенными рисками. Стоит ли связываться с подобными объектами или лучше избегать их?
Сразу необходимо отметить, что сделки с ними проводятся на стандартных условиях, предусмотренных отечественным законодательством. При правильной организации сделки и тщательной предварительной проверки покупаемого объема можно добиться достаточно высокой надежности предстоящей сделки, защитившись от мошенников и неожиданных судебных разбирательств.
Прочтите про риски продавца при продаже квартиры через аккредитив
Риски покупки приватизированной квартиры
Покупая приватизированную квартиру, люди подвергают себя серьёзным рискам остаться и без квартиры и без денег. Разберём все риски при покупке приватизированной квартиры и как обезопаситься по покупке.
- Люди приватизируют квартиру, когда хотят распоряжаться ею, при этом судебная практика говорит о том, что суды почти всегда встают на сторону людей, обманутых или обойдённых при приватизации.
- Для чего люди приватизируют квартиры
- Пожилые люди- для оформления наследства
- Теми, кому нужно «залоговая масса» для получения кредита в банке
- Кто планирует сдавать квартиру
- Кому- нужно кого- нибудь прописать без лишних согласований
- Для перепланировки
- Если дом планируется к сносу, владельцу приватизированного жилья обязаны компенсировать все убытки
Как совершить безопасную сделку
К проверке документов необходимо подходить очень тщательно. Обратить внимание на основание, по которому продавец получил жилплощадь. Это может быть соглашение купли-продажи либо дарение недвижимости.
Если права на купленную недвижимость принадлежат обоим супругам, то понадобится нотариальное одобрение от второго супруга на продажу.
Отдельное внимание уделить следует проверке дееспособности продавца. Во избежание сомнений можно попросить получить справку из ПНД.
Если суд установит, что при подписании договора продавец являлся недееспособным, то приобретатель рискует остаться без жилья и денег.
Если продавец по доверенности действует, то жилье опасно покупать. Даже если жилье приватизировано было по всем правилам, то сама доверенность может быть поддельная. Может сам собственник объявиться и оспорить продажу.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Лицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.
Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.
Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:
- Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
- Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.
Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.
Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.
Рекомендуем ознакомиться:
Как выделить долю в приватизированной квартире
Кроме того, для осуществления сделки могут понадобиться следующие документы:
- справки из уполномоченных служб о том, что за квартирой не числятся задолженности по коммунальным платежам;
- копии абонентских счетов, книжек квартиры;
- копии паспортов контрагентов сделки;
- выписка из домовой книги.
Это стандартный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.
После заключения письменного соглашения составляется также акт приёма-передачи жилья, после чего осуществляется оплата договорной стоимости. Лишь после этого покупатель сможет зарегистрировать жильё на своё имя в уполномоченном органе.
На что нужно обратить внимание?
Все аспекты и факты, на которые нужно обратить внимание при покупке приватизированного жилья, можно условно подразделить на допустимые законом и на мошеннические действия.
С точки зрения допустимых законом обстоятельств нужно в первую очередь установить следующие факторы:
- наличие проживающих в данном жилище несовершеннолетних лиц;
- факт общей или долевой собственности;
- наличие супругов собственников, в том числе и бывших;
- наличие лиц, которые согласно законодательству обладают правом пользования жильём.
Можно ли приобрести такую квартиру? При наличии одного из вышеуказанных факторов рекомендуется отказаться от покупки такого жилья. Решением может стать устранения каждой проблемы в отдельности, что без участия профессионального юриста представляется крайне сложным делом.
Чтобы проверить сделку на факт наличия мошеннических действий следует обратить внимание на следующие факторы:
- соответствуют ли данные продавца данным того лица, которое указано в выписке из кадастра в качестве собственника;
- есть ли согласие супруга или супруги продавца, если он находится (или даже находился) в браке;
- паспорт продавца не должен содержать помарок или исправлений;
- документы на объект недвижимости должны быть подлинными, а исправления или дополнения должны быть заверены нотариусом либо уполномоченным государственным органом.
Даже не стоит думать о том, можно ли связываться при наличии подозрений. В любом случае поддержка профессионалов не будет лишней. Ведь на сегодняшний день очень часто встречаются случаи мошенничества с недвижимость, когда одно и то же жильё продают нескольким лицам.
- Если живете в квартире по договору социального найма, сравните плюсы и минусы приватизации вашей квартиры.
- Если приватизировать квартиру выгоднее, чем оставаться просто нанимателем, выясните, не входит ли она в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
- Если квартиру можно приватизировать, определитесь, кто из зарегистрированных и проживающих в ней членов семьи будет участвовать в приватизации. Несовершеннолетних детей нужно включить обязательно или получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них.
- Выясните точный перечень документов в вашем муниципалитете, соберите их по списку и пройдите всю процедуру.
- Не забудьте, что после того как вы станете собственником жилья, появится обязанность платить налог на имущество.
Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?
Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?
Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.
А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят риск признания сделки недействительной.
Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):
- с позиции Продавца – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
- с позиции Покупателя – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.
По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.
Образец Договора купли-продажи приватизированной квартиры можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны.
Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро
Законное регулирование процедуры в России
В России вопросы правового регулирования сделки защищены жилищным правом.
- Первым законодательным актом, который закрепляет основные принципы приватизации жилья на территории России, является Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
- Основные правила передачи квартир в собственность граждан закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилого фонда в Российской Федерации от 18 ноября 1993 г. N 4. На основании этих двух законов разработаны и применяются положения по приватизации для каждого субъекта.
- Отдельные положения, касающиеся приватизации или жилых помещений указаны в Гражданском Кодексе и Жилищном Кодексе и других нормативно-правовых актах.
Права участников и прописанных
При приватизации жилплощади каждый участник может отказаться от своего права. В противном случае, он должен дать письменное согласие. Прописанные жильцы, отказавшиеся от приватизации в пользу других зарегистрированных участников, вправе пожизненно проживать в приватизированной жилплощади.
Если в жилплощади прописаны несовершеннолетние, то они автоматически становятся участниками приватизации. В их интересах будет действовать законный представитель.
Лица, временно отсутствующие по месту прописки, также вправе участвовать в приватизации. В перечень уважительных причин отсутствия входят следующие:
- тюремное заключение;
- вахтовый метод работы;
- служба в армии и др.
Недееспособные лица также могут получить от государства квартиру или долю в ней. От их имени и в их интересах будет выступать опекун.
Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?
Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу. Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки. В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.
Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:
Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
Покупка приватизированной квартиры
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.
Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
- необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
- правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
- находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
- есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
- учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.