Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки с застройщика 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Изменения в ФЗ–214 в 2023 году
Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.
В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.
Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.
Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.
Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.
Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.
Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.
Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.
В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:
- договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
- технический ПДДУ;
- собственно ДДУ.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
Закон упорядочил жилищную отрасль
По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.
С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.
Долевое строительство в 2023 году. Новое в законодательстве
Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:
- Один застройщик – одно разрешение на строительство.
С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.
- Требования к строительной компании изменились.
Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:
- наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
- достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
- компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
- застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
- имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
- обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
- застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.
Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.
- Один застройщик – один расчетный счет.
Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.
Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.
- Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.
- Сделки обязательно должны сопровождаться банком.
- Государственный контроль сделок.
В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
- Взносы в компенсационный фонд
В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.
- Ограничен размер авансовых платежей
Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.
Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.
- Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.
Требование к договору по ФЗ 214
Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:
- Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
- Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
- В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
- Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
ДДУ: обязательные условия
Содержащиеся в договоре долевого строительства условия делятся на существенные (без них документ будет считаться недействительным и не может быть заключен) и дополнительные, которые хотя и не обязательны, но могут содержать пункты, важные для покупателя квартиры.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные (обязательные) условия:
- Описание объекта долевого строительства. Оно должно содержать характеристики конкретной квартиры: адреси этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы; примерную площадь; высоту потолков; техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.
- Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (причем этот срок должен быть одним для всех участников строительства строящегося многоквартирного дома и (или) блок-секции в этом доме). Здесь же должен быть предусмотрен размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства. В том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.
- Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства и гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование. Гарантийный срок на объект долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
Что нового с уступкой по ДДУ?
— Давайте разберем ситуацию, которая часто возникает в настоящее время. Человек планирует купить квартиру по ДДУ на основании соглашения об уступке прав требования по ДДУ. То есть, договор долёвки был заключен, например, год назад, а новый дольщик появился после 1 июля 2019 года, когда вступили в силу новые правила привлечения денег от дольщиков. На что обращать внимание?
— Такие истории случаются действительно часто. Купил человек новостройку в долёвку, с течением времени планы его поменялись, но продать то, что еще не построено, невозможно. Отсюда и не покупка, а передача прав по ДДУ. И многие юристы стращают покупателей: мол, если уступку по ДДУ проводить после 1 июля 2019 года, сделка не пройдет, то есть, Росреестр её не зарегистрирует. Это не так: спокойно пройдет, даже если прежний дольщик еще не успел оплатить договор.
— Это не признак какого-то риска – неоплаченный ДДУ, передаваемый по уступке?
— Нет, нисколько. На рынке уже есть и будет в дальнейшем массово предлагаться именно такой способ приобретения квартир в новостройках. Дело в том, что на такой шаг пошли сами застройщики: они зарегистрировали энное количество ДДУ на свои объекты до 1 июля 2019 года, чтобы в дальнейшем продолжить реализовывать их по старым правилам. Своего рода хитрость. Реализуя квартиры через уступку по ДДУ, который был зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщики получают возможность привлекать средства от дольщиков напрямую, то есть без счетов эскроу и без необходимости подтверждать свое право работать по старым правилам через соответствие критериям.
— И что важно понимать покупателю в такой ситуации?
— Если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года и по оплате цены ДДУ была отсрочка, то новый дольщик, который приобрел права по ДДУ через уступку, заключенную после 1 июля 2019 года, должен перевести деньги застройщику на его расчетный счет, а не на счет эскроу. Законодательная норма по счетам эскроу не имеет обратного действия – ее действие не распространяется на договоры долёвки, заключенные до 1 июля 2019 года.
— Итак, давайте повторим главные правила для дольщиков, заключающих ДДУ после 1 июля 2019 года.
— Основное и главное: долевое строительство по-прежнему существует. При заключении договора с 1 июля 2019 года смотрите, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу в банке, нет вопросов. Если это прямой расчетный счет застройщика, проверяйте наличие у него ЗОСК – заключения о соответствии критериям, оно обязано быть у застройщика, привлекающего деньги напрямую на свой счет. Если после 1 июля 2019 года вы решили приобрести права по ДДУ на основании уступки прав требования по ДДУ, заключенному до 1 июля 2019 года, то работает прежний механизм — без счетов эскроу. То есть, вы перечисляете деньги напрямую застройщику на его расчетный счет в уполномоченном банке.
— Спасибо за беседу!
Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:
Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.
Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика
ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:
- Свидетельство о постановке на учёт;
- Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
- Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
- Выписка из ЕГРЮЛ;
- Устав застройщика.
На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.
Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:
- Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
- Проектные документы;
- Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
- Заключение государственной экспертизы.
Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику. В нём прописывается полная стоимость предмета договора, условия передачи оплаты, а также гарантийный срок.