Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое земельный пай — выделение, оформление, способы использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.
Законодательные нормы
Когда возникает потребность в оформлении пая и распоряжении им, необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правовые вопросы в земельном праве:
- Процесс перевода пая в земли сельхозназначения, а также сделки купли-продажи, дарения, оформления наследства определяется согласно положений закона №101-ФЗ, утвержденного в 2002 году.
- ЗК РФ регулирует статусы сельхознаделов.
- Проведение постановки на кадастровый учет и связанные с техническим оформлением земель проводится согласно закона №218-ФЗ, с 1 января 2017.
- Требования и нормы регистрационного оформления недвижимой собственности приведены в законе № 122-ФЗ (утрачивает силу с 01.01.2020 года).
Общие сведения о земельных паях
В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.
После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.
Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.
Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.
Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.
Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.
Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.
Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.
Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.
Оформление в собственность
Если физическое лицо хочет оформить пай себе в собственность, чтобы иметь возможность полноправно распоряжаться им, то ему следует ориентироваться на следующий алгоритм.
- Сначала специально образованная комиссия выносит решение, которым наделяет человека землей, а также выдает ему общую схему о межевании. На ней участок не имеет каких-либо четких рамок, уточняется лишь его доля в процентах от общей территории.
- После этого осуществляется межевание участка, чтобы точно определить его границы. Проводится такой процесс с учетом уже имеющихся границ соседних паев. Также следует получить общее согласие об устанавливаемых рамках от соседей.
- Затем составляется кадастровый паспорт недвижимости.
- Далее происходит оформление свидетельства. Чтобы сделать это, в территориальный отдел Росреестра отправляется протокол заседания, кадастровый план, а также квитанция о перечислении госпошлины в бюджет.
При этом, чтобы выделить пай из состава общей долевой собственности, необходимо провести собрание всех владельцев. Для этого нужно обратиться в органы МСУ, а они уже в свою очередь назначают время и место для встречи.
Земля выделяется в собственность только, если все участники собрания согласны с этим.
После того, как решение принято, в территориальное отделение Росреестра вместе с заявлением на регистрацию права собственности нужно передать следующий пакет документов:
- паспорт будущего владельца;
- кадастровый паспорт, где указаны все характеристики пая;
- чек, подтверждающий перечисление государственной пошлины в бюджет;
- документы, которые свидетельствуют о законном владении данным участком (договор купли-продажи, дарственная, завещание).
До принятия решения Росреестр проводит проверку всех предоставленных документов. После чего сообщает о положительном или же отрицательном исходе дела.
Стоимость земельного пая
По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.
Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям ФЗ № 135 от 29.07.1998 .
Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:
- размер пая;
- стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
- расположение надела;
- наличие инфраструктуры;
- состояние земли на участке;
- наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.
Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:
- или свидетельство о праве собственности;
- кадастровый план и паспорт на объект;
- сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.
По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.
Правовая база, регламентирующая земельные паи сельхозназначения и содержащая законы, выглядит следующим образом:
| действие | чем регламентируется |
|---|---|
| процесс обеспечения наделами | Федеральным законом ФЗ №101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» |
| обращение в госкадастр | Федеральным законом ФЗ №221 от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» |
| регистрационный учет правоустанавливающей документации | Федеральным законом ФЗ № 122 «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» |
Плюсы и минусы земельного пая
Важным достоинством наличия земельного пая является получение денежных средств от совершенных сделок, например, аренды либо от реализации собранного урожая на рынке. Не исключается возможность получения дохода в качестве сельскохозяйственных продуктов питания.
Недостатками владения паевого участка являются в обязательном порядке налоговые платежи, ненадлежащее использование со стороны арендаторов, скудные урожай или его отсутствие, которое может повлечь за собой немалый ущерб.
Если будет установлено, что земля используется не по назначению, официально не зарегистрирована с юридической стороны либо имеются другие неполадки, связанные с эксплуатацией паевого участка, то российские законы предусматривают изъятие указанных наделов государством.
Как оформить в собственность земельный пай по наследству?
Когда земельный пай оформлен в собственность предыдущим владельцем (наследодателем), проблем с наследованием не возникнет. Если же такое право не зарегистрировано, необходимо:
- Обратиться в администрацию с заявлением о получении участка;
- Получить согласие на предоставление земли в собственность;
- Провести межевые работы и подать заявление в Росреестр.
Проводить процедуру должен наследодатель. Тогда наследники смогут оформить на себя земельный пай либо по закону, либо по завещанию.
Чтобы получить землю в наследство, надо обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. Обычно это делается по месту проживания наследодателя, но можно выбрать нотариальную контору по месту нахождения участка. Сюда представляют следующие документы:
- удостоверение личности;
- заявление о вступление в наследство;
- свидетельство о смерти;
- выписку о месте проживания наследодателя;
- подтверждение родственных связей.
Также потребуются правоустанавливающие документы на земельный пай: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, кадастровый план и другие. Нотариус может запросить дополнительные бумаги, например, выписку об отсутствии долгов по налогам.
Если другие наследники не объявят о своих претензиях на наследуемый пай, а все документы будут в порядке, нотариус закрепляет вступление в наследство. При этом выдается соответствующее свидетельство. Когда процедура вступления в наследство пройдена, необходимо:
- обратиться в Росреестр с заявлением;
- приложить к нему наследственное свидетельство;
- дождаться рассмотрения ходатайства;
- получить выписку, подтверждающую право на пай.
Способы распоряжения паем земли
Основное назначение пая с точки зрения его владельца – это прибыль. Реализация этой прибыли может осуществляться самыми разными способами. Основной предполагаемый способ – использование земли по назначению, то есть, для сельского хозяйства. После выделения вам в конкретном регионе земельного участка по праву владения паем можно начать работу на нём – использовать для посевов и т.д.
Но такой способ подойдёт не всем. Сельскохозяйственные работы – непростая задача, которой нужно отдавать всё время, имея при этом определённые навыки. Гражданин с паем, который не проживает в сельской местности, с большой долей вероятности не будет заниматься подобным в ущерб основной деятельности. Такой вариант выбирают те, кто занимается фермерством – как правило, паёв у таких предпринимателей несколько, в зависимости от размеров хозяйства.
Пай земли сельхозназначения что это такое
Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка».
Для проведения данной процедуры необходимо руководствоваться следующими действиями:
— известить остальных участников такой собственности, подав объявление в СМИ. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные координаты местонахождения участка;
– проведение общего собрания с собственниками других земельных долей;
– заключение договора с кадастровым инженером и проведение межевания земли. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка:
– оформление межевого плана и обращение в орган регистрации для присвоения уникального кадастрового номера земельного участка и регистрацией права собственности на новый участок.
В случае покупки пая, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности.
При желании новый владелец земельного участка может выделить его из общего, посредством проведения процедуры межевания.
Необходимо отметить, что все паи входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться согласно правилам пользования подобных участков. В обратном случае грозит лишение прав на участок с изъятием и наложением штрафа.
Что такое земельный пай?
1 пай земли это доля в праве общей собственности на участки земли на сельскохозяйственной территории (статья 15 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
Пай отличается тем, что входит исключительно в состав сельхозугодий – садов, виноградников, злаковых полей, пастбищ, сенокосов и др. Он должен быть получен в процессе приватизации территорий сельхозназначения до того, как вступил в силу ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, а именно, до 28 января 2003 года.
Земельный пай не обозначен оградой. Его местонахождение, границы, стоимость и площадь указаны в документах. Размер доли определяется в гектарах, баллах или в виде цельной правильной дроби, как об этом говорится в статье 15 п 2 ФЗ от 24.07.2002 № 101. Формулы расчета площади части приводятся в Постановлении Правительства РФ от 16.09.2020 N 1475.
Законодательные нормы
При возникновении необходимости оформления доли и распоряжения ею необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правовые вопросы в земельном законодательстве:
- Порядок перехода доли в землю сельскохозяйственного назначения, а также сделок купли-продажи, дарения, оформления наследства определяется в соответствии с положениями Закона № 101-ФЗ, утвержденного в 2002 году.
- ЗК РФ регулирует статус земель сельскохозяйственного назначения.
- Осуществление кадастрового учета и связанного с ним технического учета земель осуществляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ с 1 января 2017 года.
- Требования и нормы по оформлению недвижимого имущества приведены в Законе № 122-ФЗ (утративший силу с 01.01.2020).
От чего зависит стоимость земельного пая?
Помимо того, как продать земельный участок, многих интересует, за сколько это можно сделать.
Собственник участка вправе самостоятельно определить стоимость принадлежащей ему доли, при этом он должен сообщить цену в местную администрацию. Сколько стоит доля участка? Цена складывается из различных факторов, среди которых наиболее важными являются близость к крупным городам и наличие транспортной развязки. Расположение доли в крупном поселке, если в нем есть вся необходимая инфраструктура и есть возможность построить или купить дом для постоянного или временного проживания, также будет в руках продавца. Такой участок можно продать по более высокой цене.
Как правило, оценка земельного отвода осуществляется по следующим параметрам:
- состояние земли;
- степень плодородия почвы;
- размер страны;
- наличие коммуникаций и дорог.
Стоит отметить, что даже в пределах региона цены могут различаться на порядок. Поэтому необходимо ориентироваться на аналогичные участки с примерно одинаковыми параметрами при определении стоимости земельной доли. Если есть сомнения, лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы потом не сожалеть об упущенной выгоде. При этом необходимо помнить, что согласно статье 226 НК РФ граждане должны уплачивать налог с данного дохода в размере четырнадцати процентов. Собственник также может оформить договор дарения для своих родственников или незнакомых людей.
Необходимый перечень документации для продажи
- Какие документы нужны для продажи земли?
Оно включает:
- Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (сюда же относится и заверенная доверенность, если сделка заключена с участием уполномоченного лица).
- Выдержка из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы («бумаги», по которым приобреталось право владения, пользования и распоряжения землей, в том числе договоры дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
- Отказ органов МСУ от приобретения земель сельскохозяйственного назначения.
- Письменное согласие других лиц, связанных с памятью. К ним относятся супруга, владельцы кооперативов, фермерских хозяйств. Особое внимание следует уделить ребенку, поскольку сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего, относится к ведению органов опеки и попечительства, и для окончательного заключения требуется разрешение этого органа.
Все сделки, связанные с оформлением земельного пая, предусматривают обязательное налогообложение. Величина налога исчисляется согласно кадастровой стоимости земли и не может быть меньше 1000 рублей.
Федеральная налоговая служба в конкретном регионе или муниципалитете занимается оповещением всех владельцев земли на предмет уплаты налогов.
Те владельцы паевых земель, которые сдают участки в аренду и получают с этого прибыль, считаются официальными налогоплательщиками и обязаны выплачивать налоги согласно статье 226 Налогового кодекса.
Лица, которые используют землю в личных целях, ведут сельскохозяйственную деятельность на ней, не сдают в аренду, также обязаны выплачивать налоги, учитывая соответствующие статьи Налогового кодекса Российской Федерации.