Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности
Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:
- Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
- Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.
Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:
- нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
- документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
- невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
- наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
- иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)
Окончательное решение суда зависит от обстоятельств сложившейся ситуации.
Допускается один из трех вариантов судебного решения:
- полное удовлетворение иска о выделе доли земельного участка в общей собственности дольщиков;
- назначить дополнительную экспертизу с привлечением кадастрового инженера;
- заменить выдел доли компенсацией в денежном эквиваленте.
Важно понимать, что нарушения судебной процедуры могут привести к отказу в рассмотрении искового заявления.
Недопустимо выделять долю земли в натуре, если:
- Имеются риски нанести ущерб общему земельному участку.
- Возможный выдел понизит стоимость земельного надела.
- Территория потеряет свой статус после выделения доли (например, станет непригодной для сельскохозяйственной обработки).
- Угроза нарушения прав третьих лиц (соседей).
- Официальный запрет выделять доли из общей собственности – связан с целевым назначением земли.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Общие принципы выдела доли
На основании ГК пользование и владение объектом недвижимости, находящемся в долевой собственности, происходит при соглашении всех содольщиков. При этом выделяют два понятия:
- реальная доля – часть участка, границы которой можно четко обозначить на местности;
- идеальная доля – значение, существующее фактически только на бумаге, границы по ним провести невозможно.
Имущество может быть разделено между всеми участниками собственности по соглашению. Если содольщики не могут договориться между собой, разделение имущества будет происходить в судебном порядке. Эта процедура регламентируется ст.252 ГК, в частности 1 и 3 пунктами, и ст.11.4 и №11.5 ЗК. Как правило, определение размера образованных участков зависит от доли, которую имеет каждый из совладельцев.
Согласно российскому законодательству земельный участок можно разделить не только по плоскости, но и по уровням:
- надземный;
- подземный;
- наземный.
Сроки выдела доли в натуре земельного надела
Для выдела доли земельного участка в натуре заинтересованному лицу придется потратить немало времени:
- для достижения соглашения между всеми собственниками (уведомление о предстоящем выделе доли) – от 1 до 3 недель, а если соглашения достичь не удастся, тогда придется обращаться в суд;
- для проведения межевых работ, подготовки технической документации – 2–4 недели (в зависимости от загруженности БТИ и скорости работы кадастрового инженера);
- для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок в Росреестре – 14 дней с даты подачи заявления и всех необходимых документов.
Отличие раздела от выдела доли
При долевой собственности земельные угодья находятся во владении 2 и более лиц, каждому из которых выделяется фиксированная часть. Ее размер устанавливается заинтересованными сторонами и вносится в соответствующее соглашение в виде дроби, процента. Граждане, совместно владеющие земельной площадью, вправе провести ее раздел или же выделить конкретную часть в натуральном виде. Причем эти понятия в корне отличаются друг от друга.
Их суть в следующем:
- Раздел – распределение имущества между всеми участниками долевой собственности. Совместное владение в подобных ситуациях прекращается.
- Выдел. В этом случае из общей территории выделяется часть для одного совладельца, соразмерная его доле. Согласно ст. 11.5 ЗК РФ хозяин вновь образованного надела обретает право единоличного обладания и распоряжения им. Одновременно гражданин теряет статус участника долевой собственности, тогда как остальные владетели его сохраняют.
Территория, оставшаяся после выдела, продолжает существование с откорректированными границами. Прочие сособственники по-прежнему могут пользоваться и распоряжаться ей.
Чем выдел отличается от раздела
Для начала разберём, чем выдел доли отличается от раздела.
Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.
Выдел доли земельного участка предусматривает то, что бывший владелец или совладелец будет иметь права только на ту часть участка, которая теперь ему по закону принадлежит. Выдел может производиться только с земельного участка, который пребывал в долевой собственности.
После выделения участок уже делится в новых границах. Разделение территории не может быть, если участок относится к садовому кооперативу или он является государственной или муниципальной собственностью.
В ст. 252 Земельного кодекса РФ четко прописано, как произвести раздел имущества, в том числе земельного участка, находящегося в долевой собственности:
- участок может быть разделен между всеми участниками только при наличия соглашения между ними;
- заинтересованное лицо (участник долевой собственности) имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества;
- если участникам не удается достичь соглашения о выделении доли, тогда заинтересованное лицо имеет право обратиться с иском о выделе доли в натуре в суд;
- если по закону выделить долю в натуре невозможно, тогда тому собственнику, который намерен выделить долю в натуре, должна быть выплачена стоимость его доли другими участниками долевой собственности;
- если сособственник получает компенсацию за свою долю, тогда он утрачивает право на свою долю в общем имуществе.
Все необходимые условия разделения земельного надела описаны в главе 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ. Результатом этой процедуры становится создание новых участков способом раздела. В то же время участок в первоначальном виде больше не существует. В виде исключения можно привести садовые и огородные участки, образование которых происходит после деления территорий соответствующего сообщества.
Владелец территории, которая подлежит разделению, после проведения подобной процедуры получает право владения всеми новыми участками.
Если же земля находится в общем пользовании, то право на владение наделами получают все собственники. Исключением является тот момент, когда все владельцы заключили дополнительное соглашение с указанием условий, на которых происходит перераспределение.
Это интересно: Порядок раздела земельного участка 2020 год
Не каждая территория может быть разделена. Отказано в проведении подобной процедуры может быть по нескольким причинам.
Выделение участка из общей долевой собственности
Чтобы инициировать работы по выделению части земельного надела из состава общей долевой собственности, необходимо оплатить услуги организации, которая собирается осуществить выдел. При этом заранее подготовьте документы, необходимые для осуществления данной процедуры.
Выбранные специалисты на основании полученных от заказчика бумаг создают план расположения участка. Для этого чаще всего используются публичные кадастровые интерактивные карты. Составив проект и план проведения работ по межеванию, специалисты выезжают на местность и уже непосредственно осуществляют работы на участке.
Существуют правила выдела земельного надела из общей собственности, если присутствует несколько владельцев общего долевого надела земли:
- Каждый участок земли, полученный при разделе общей территории, обязательно должен выходить на дорогу общего применения;
- Границы участков должны быть определены таким образом, чтобы избежать появления ломаной линии границы территории каждого из них;
- Участки, полученные при выделе, не должны пересекаться или совпадать частями с другими территориями соседей или друг с другом.
Если вышеперечисленные условия не соблюдаются, процесс межевания будет прерван до момента приведения в соответствие условиям текущего положения участков.
Чтобы осуществить межевание участков, специалисты осуществят геодезические исследования, зафиксируют визуально участок земельного массива, сравнят фактические границы со стандартом и приведут в соответствие данные о характеристиках участка. Далее, проводится процедура формирования границ участков, которые зафиксируют выделенные части долевой собственности.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Чем выдел отличается от раздела?
Перед тем, как приступать к обособлению доли нужно определиться с характером процедуры. Различают «выдел» доли и «раздел» земельной площади на несколько «отрезков».
Выдел земельного участка в натуре – отделение одной части из общей долевой собственности на землю. Оставшаяся после выдела территория будет принадлежать совладельцам, а новообразованный участок перейдет в личную собственность дачника (ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).
Раздел участка – полное прекращение общей долевой собственности на земельный участок: статус «дольщика» сменится на статус «владельца». Территория будет поделена между всеми совладельцами на равные самостоятельные наделы. Каждому новому участку присваивается кадастровый номер, а сведения заносятся в государственный реестр недвижимости (ст. 11.4 ЗК РФ).
Зачем нужен выдел земли?
Подсознательно, в глубине души, любой гражданин хочет владеть и распоряжаться своим земельным наделом. Садовое товарищество ограничивает такое право, зато выдел доли в натуре позволяет стать полноценным владельцем земли.
Причины выделить доли в натуре:
Продажа
Представим, что гражданин получил наследство в виде доли в общей собственности на землю. Но пользоваться землей он не желает, зато очень нужны деньги. Следовательно, наследник может осуществить выдел своей доли из общей собственности (и/или получить компенсацию), а затем найти покупателя и продать ему обособленный надел.
Дарение
Желание передать земельный участок своим родственникам наталкивается на серьезную проблему – общую долевую собственность кооператива. Процедура выдела доли в натуре дает возможность обрести имущественные права на объект недвижимости (читай земельный участок). Впоследствии надел можно подарить близкому родственнику.
Строительство
Прежде чем делать пристрой к дому, нужно заручиться согласием остальных дольщиков. Выдел своей части в натуре избавит от необходимости советоваться с членами товарищества (кооператива). Если все сделать грамотно, дачник получит землю под ИЖС и сможет заняться строительством.
Таким образом, основные мотивы – продажа, дарение, строительство и иные способы распорядиться своей собственностью. Сюда же можно добавить нежелание пользоваться землей товарищества из-за конфликтов с соседями.
Порядок процедуры, в которой происходит выдел доли в натуре, включает в себя обязательное проведение кадастровых работ и межевание земельного участка. Межевание проводят исключительно специалисты, имеющие лицензию на проведение данных работ. Это может быть государственный кадастровый инженер или же специалист частной организации. После определения границ участков будет составлен межевой план, после чего начинается юридическое оформление документов на долю, которую необходимо выделить в натуре. В итоге новый объект недвижимости следует зарегистрировать в отделении Росреестра и получить на него свидетельство прав собственности. Установленный законодательством порядок гласит, что если происходит выдел нескольких участков одновременно, то становиться на кадастровый учёт они должны одновременно.
Выдел земельного участка (выдел доли или долей)
С учетом большого количества особенностей и специфических требований к процессу выдела земельного участка в каждом конкретном случае, если Вы задумались о выделе в натуре принадлежащей Вам доли в праве на земельный участок, в первую очередь рекомендуем обратиться за консультацией к нашим специалистам, которые учтут все Ваши пожелания с учетом требований действующих нормативных правовых актов.
После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана необходимым этапом юридического оформления выдела земельного участка (участков) является постановка вновь образованного земельного участка (участков) на кадастровый учет 5 . При этом необходмо учитывать следующие положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (Закон о кадастре):- постановка на учет всех образуемых земельных участков осуществляется одновременно (пункт 1 статьи 24 Закона о кадастре);- внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образованных в результате выдела земельных участках будут носить временный характер 6 ;- при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка, в ГКН вносится описание его местоположения 7 . В части присвоения адреса следует отметить, что вариант его присвоения после выполнения кадастровых работ (но до процедуры кадастрового учета) 8 является более предпочтительным, так как это сокращает временные издержки заказчика. Однако действующим законодательством не запрещается осуществление данной процедуры и после осуществления кадастрового учета образованных земельных участков. Окончательным юридическим закреплением выдела земельного участка следует считать государственную регистрацию прав на вновь образованный земельный участок, после получения информации о которой орган кадастрового учета вносит в ГКН изменения в части сведений о площади и границах исходного земельного участка.
Выдел доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения
Размер сельскохозяйственного участка, который выделяется в счет земельных долей, определяют на основании информации в документах, подтверждающих права на земельную долю. Площадь надела, выделяемого в счет долей, может быть больше либо меньше указанной в документах площади. Увеличение или уменьшение размера выделяемого в счет долей сельскохозяйственного участка может быть выполнено с учетом свойств и состояния почвы выделяемого участка и того участка, из которого он формируется.
Выдел доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения — это система землеустроительных работ по отделению доли из общего участка долевой собственности, в результате чего может быть сформирован один или несколько новых участков (изменяются границы исходного земельного надела). Условия выдела доли определяет Федеральный закон «Оборот земель сельскохозяйственного назначения» (Земельный кодекс РФ, статья 11.5).