Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Письмо о повышении арендной платы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Документ строится просто и эффективно: шапка, основная часть, подпись руководителя. В приложенных бланке и образце письма все это имеется, так что общепринятые в Российской Федерации нормы оформления деловой переписки они не нарушают.
Увеличение арендной платы в одностороннем порядке: с чего начать
Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде. Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:
- уведомление посредством почтовой связи;
- публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
- личное вручение уведомления;
- отправка по электронной почте, указанной в договоре;
- через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.
Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.
Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:
- изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
- ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
- улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
- рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
- изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
- изменение ключевой ставки Банка России;
- изменение индекса инфляции.
К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».
Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.
Повышение арендной платы в одностороннем порядке
Под изменением арендной ставки в одностороннем порядке понимают изменение одной стороной состава договора без предварительного согласования с другой. Эта возможность закреплена за арендодателем в п.4 ст. 421 ГК РФ. Но по сравнению с изменением договора по соглашению к данной процедуре он может прибегать лишь один раз в два года.
Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендодателя. Например, в ходе инфляции вы понимаете, что доходность вашей собственности начинает граничить с убыточной, в следствие чего решаете изменить условия договора без предварительного согласия арендатора. Что же именно необходимо сделать для успешного достижения желаемого результата?
Первым делом вне зависимости от ситуации необходимо уведомить арендатора о грядущих изменениях в договоре. Чем раньше Вы это сделаете, тем лучше.
Как это зачастую бывает с большинством возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором, большая часть из них может разрешиться еще на этапе заключения договора. При не самом качественном исполнении договора порядок изменения арендной платы или описан весьма туманно, или попросту отсутствует. В хорошо составленном договоре, желательно с участием юриста, при описании этого порядка должны быть затронуты следующие пункты:
· Возможность изменения размера арендной платы;
· Стороны договора, получающие это право;
· Сроки, в течение которых происходит смена арендной платы после изменения договора;
· Периодичность, с которой может меняться величина арендной платы;
· Пределы, до которых может изменяться размер платы;
· Описание непосредственно порядка изменения размера арендной платы.
Теперь, когда вы понимаете структуру будущего договора, стоит немного подробнее рассказать о периодичности. Как мы говорили ранее, законом предусматривается не более одного пересмотра величины арендной платы в год. Хотя в договоре могут быть предусмотрены другие правила, при разбирательстве в верховном арбитражном суде, судья встанет на сторону арендодателя только если в договоре был описан механизм расчёта арендной платы в процентах – из чего следует что плата не фиксированная, из-за чего индексацией или изменением такой пересчет не считается. С другой стороны, в договоре может быть предусмотрен пункт, запрещающий индексацию ренты в течение всего действия договора аренды.
Отдельно стоит описать возможность индексации арендной платы в одностороннем порядке вследствие инфляции. Если при составлении договора Вы указывали возможность индексации договора, то самый распространенный вариант описания механизма изменения цены заключается в привязке к индексу потребительских цен от Росстата, например, с ограничением в не более 5% от текущего размера арендной платы. Если же съём помещения происходит за иностранную валюту, то при желании при составлении договора можно указать границу курсов, учитываемую при оплате аренды. Еще одним вариантом может стать привязка к ИПЦ стран, в валютах которых происходит оплата.
Как и для чего использовать
Часто договор аренды предусматривает изменение объема платы в одностороннем порядке. Но арендодатель должен правильно уведомить человека, который заключил с ним соглашение. Документ предусматривает определенные аспекты составления.
Арендатор должен быть оповещен в установленной форме, чтобы правильно ознакомиться со всеми условиями. Необходимо указать реквизиты сторон. Важным моментом является дата и место составления. Основная часть предусматривает указание причины, которая стала основанием для увеличения платы.
Заключительная часть предполагает сроки и новую цену. При необходимости составляется отдельный пункт с приложениями. Рекомендуется использоваться деловой стиль сообщения. Факты излагаются лаконично, без эмоциональной окраски. Что избежать ошибок, рекомендуется найти и скачать образец заполнения. Это помогает также сократить время подготовки документа.
Скачать образец бесплатно. Уведомление об увеличении арендной платы
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.
Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.
Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».
И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.
В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.
В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
В каком виде отправлять?
Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:
ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.
Сообщение должно быть доставлено не раньше, чем за 30 дней до внесения очередной арендной платы.
Способы доставки:
Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».
С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.
Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки. Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика.
Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:
Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.
Уведомление об увеличении арендной платы представляет собой юридически значимое сообщение (ст.165.1 ГК РФ). Это сведения, с которыми должен быть ознакомлен арендатор. На практике это означает, что уведомления порождают гражданско-правовые последствия для адресата.
Закон не оговаривает форму. Уведомление может быть совершено как письменно, так и устно. Рекомендуется составить полноценный документ. Работает простая схема: получил письмо – значит ознакомлен с новыми условиями.
Уведомительный характер – привилегия арендодателя и проблемы для арендатора. Собственнику имущества не требуется согласовывать и обсуждать финансовый вопрос с нанимателем – он просто отправляет ему письмо. Если арендатор не согласен с новыми условиями, то он не исполняет свои обязательства.
При такой расстановке сил арендодатель выступает сильной стороной.
Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.
Уведомительная схема работает только тогда, когда это прописано в договоре. Перед отправкой сообщения следует изначально выяснить, предусмотрено ли правило в соглашении.
Уведомление – это документ, со всеми вытекающими правовыми последствиями. Отсюда – необходимость тщательного составления.
Как составить уведомление?
Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.
Реквизиты:
- герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
- наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
- ИНН;
- ОКПО (для организаций);
- банковский счет;
- контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
- дата составления;
- место оформления;
- подпись составителя.
Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.
Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.
Существенные условия:
- дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
- итоговая сумма платы.
Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.
Текст состоит из трех частей:
- Вводная;
- Основная;
- Заключительная.
Снижение размера арендной платы
Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.
Вот как это можно сделать.
Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, 452 и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.
У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.
Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.
Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.
Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:
Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.
Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.
Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:
Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.
Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.
Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.
Постановление Правительства Москвы № 553-ПП от 13.05.20PDF, 265 КБ
Соглашение об индексации арендной платы образец
Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.
«Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения.
Естественно, желательно проверить актуальность информации», – предупредил Владимир Клочков. Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным.
Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.
Когда использовать уведомление о повышении арендной платы
Уведомление о повышении арендной платы используется как арендодателями, так и управляющими недвижимостью, чтобы официально уведомить арендатора об увеличении арендной платы. Законодательство об арендодателях обычно требует, чтобы вы уведомили об увеличении арендной платы за определенное время, обычно за 60 дней. Письмо о повышении арендной платы используется для информирования арендатора о предстоящем повышении арендной платы.
Письмо о повышении арендной платы подходит как для помесячных, так и для годовых или многолетних арендаторов. Однако разные виды аренды обычно требуют разного количества уведомлений. Например, для годовой или многолетней аренды обычно требуется 60-дневное уведомление о повышении арендной платы, а для ежемесячного уведомления обычно требуется 30-дневное письмо о повышении арендной платы.
Как правило, вы используете письмо о повышении арендной платы в течение четырех разных периодов времени: в конце годовой аренды, перед ее продлением, в середине срока аренды и в конце ежемесячной аренды. Вы можете законно увеличивать арендную плату только в середине срока аренды, если в вашем договоре аренды есть положение, позволяющее это сделать. Однако гораздо чаще повышают арендную плату, когда договор аренды истекает или продлевается.
Уведомление о повышении арендной платы обычно подходит для:
- Арендодатели, управляющие своей собственностью
- Управляющие недвижимостью, управляющие несколькими объектами недвижимости
- Помесячные арендаторы
- Годовые или многолетние арендаторы
- Ведение переговоров о продлении аренды
- Изменение даты продления аренды
- Поощрение арендатора не продлевать договор аренды
- Арендаторы, которых вы наследуете при покупке недвижимости
- Повышение арендной платы в середине срока аренды, если это разрешено в вашей аренде и в вашем штате
Что нужно всем письмам о повышении арендной платы
Письмо о повышении арендной платы должно содержать определенные части, чтобы сделать его легальным, легким для понимания и беспрепятственно передавать необходимую информацию вашему арендатору. Однако вы можете изменить формулировку, если знаете своего арендатора и хотите включить или исключить что-то конкретное, чтобы не расстраивать его.
Как правило, существует четыре типа писем о повышении арендной платы: ежегодное уведомление о повышении арендной платы, письмо о продлении срока аренды, письмо о повышении арендной платы в середине срока аренды и ежемесячное письмо о повышении арендной платы. Все они должны включать одни и те же компоненты (например, дату повышения арендной платы), но даты будут варьироваться в зависимости от типа письма о повышении арендной платы.
Части типового письма о повышении арендной платы обычно включают:
Письмо уведомление об увеличении стоимости услуг образец
Просим отнестись к этой вынужденной мере с пониманием. С уважением, Петр Иванов. Письмо №6 Уважаемый Виктор Александрович, Составляя бюджет на текущий год, мы не планировали повышать стоимость нашей продукции. Невзирая на экономическую ситуацию в стране, мы старались удерживать цены на нашу продукцию в прежнем диапазоне. Однако, к нашему большому сожалению, с сегодняшнего дня мы вынуждены увеличить стоимость отделочных материалов в среднем на 5%.
Образец уведомительного письма о приостановке услуг До того, как подать в суд на должника, по длящемуся договору, у поставщика товаров и услуг существует возможность приостановить действие договора, в связи с наличием долга. Это предпоследний шаг. Дальше следует судебное обращение и расторжение договора. Рассмотрим составление уведомительного письма на примере поставщика интернет-услуг. ИП Власовскому П.П. 400070, Волгоград, ул.Лавровая, 67 от ООО «Скайнет» 400110, Волгоград, ул.Ангарская, 9 Уважаемый Петр Павлович! Настоящим напоминаю Вам, что между нами заключен договор №92 от 11.10.2014 на оказание телематических услуг, в соответствии которыми ООО «Скайнет» предоставляет Вам услуги доступа в интернет и стационарной телефонной связи. В соответствии с пунктом 3.1.
Образец уведомительного письма об изменении ранее направленного письма Используется в тех случаях, когда в тексте письма обнаружена ошибка, а оригинал уже ушел корреспонденту. Тогда готовится второе письмо, с откорректированной информацией. Обязательные элементы:
По сути, уведомительное письмо по факту задолженности можно приравнять к претензионному. Тем не менее, уведомительное письмо по факту задолженности будет выглядеть следующим образом: Генеральному директору ООО «Барклай» 400300, г.Волгоград, ул.Симонова, 99 от ООО «Симона» 400010, г.Волгоград, ул.Новаторов, 1 Настоящим уведомляю Вас, что на основании договора поставки №19 от 6 июня 2014 года, а также актов сверки №№ 11,12,13 от ноября 2014 года за Вашей организацией числится задолженность по оплате поставленной продукции всего на сумму 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей. Прошу Вас оплатить вышеуказанную задолженность в течение пяти дней с момента получения настоящего уведомления.
В противном случае вынуждены будем обратиться за взысканием в Арбитражный суд, с отнесением всех судебных расходов на Ваш счет. «01» декабря 2014г.
Письмо об изменении цены на услуги
- Причину изменения. Она может быть связана как с внешними, так и с внутренними процессами, происходящими в организации.
- Дату, с какого времени цена изменилась. Для единовременно оказываемых услуг может потребоваться уточнение счета-фактуры либо других документов. Однако в большинстве случаев подобного рода письма направляются в адрес постоянных заказчиков услуг.
- Какие именно позиции претерпели изменения. Возможно, для удобства необходимо будет к письму приложить измененный прайс-лист в полным перечнем.
- На сколько изменилась цена. Обычно в деловых бумагах выражают сумму в процентах от общей стоимости.
- Предоставляемые преимущества и гарантии. Для того чтобы покупатель не разорвал договор и не отказался от дальнейшего сотрудничества, многие организации прибегают, одновременно с вынужденным увеличением цены, к обещанию продления срока совершения выплат, еще каких-либо привилегий по отношению к деловому партнеру.
- Призыв. Выражение надежды на то, что покупатель услуги согласится с предложенными условиями.
В целом ситуация изменения первоначальных цен постигает каждую из компаний, ведь инфляционные процессы сопровождают их на протяжении всего их существования. При достаточно продолжительном сотрудничестве это просто становится неизбежным.