Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:
- соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
- правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
- эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).
По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).
В ходе проверки внимание обращается на такие документы:
- сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
- отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
- отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;
Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.
Суть, цель и назначение
Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.
Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.
В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают Договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.
Куда можно написать жалобу?
КУДА ПОЖАЛОВАТЬСЯ
|
СУТЬ ЖАЛОБЫ (ПРОБЛЕМЫ) |
КУДА ПОЖАЛОВАТЬСЯ |
|---|---|
|
Жалоба на нарушение прав граждан на неправомерные действия/ бездействие |
Банк России |
|
Нарушение прав потребителей, в том числе непредоставление информации (предоставление неполной информации), включения в договор условий, ущемляющих права потребителя |
Роспотребнадзор |
Как оформить управляющего ИП
Как оформить управляющего-ИП, если этот выбор обоснован, а сопутствующие риски минимизированы? В целом, процедура мало чем отличается от найма директора.
Когда речь идет об этапе регистрации общества, то в решение или протокол об учреждении вносят пункт о том, что полномочия единоличного исполнительного органа передаются управляющему – ИП. В листе Е формы Р11001 указывают не только паспортные данные управляющего, но и его код ОГРНИП.
Если управляющий приходит на смену наёмному директору, то тоже оформляется решение общего собрания или единственного учредителя и заполняется форма Р13014. Информация об управляющем вписывается в лист И.
Договор от имени ООО с управляющим-ИП подписывает председатель общего собрания участников или другой уполномоченный участник.
Обязанности конкурсного управляющего при банкротстве
Банкротство компаний по причине некомпетентного управления ими – не такое уж редкое явление. Если на этапе наблюдения суд обнаруживает, что причиной несостоятельности явился именно этот фактор, он назначает административного, а затем и внешнего управляющего из числа менеджеров, более грамотных и опытных, нежели прежнее руководство компании.
Специалист по банкротству на протяжении установленного законом срока пытается вывести компанию из глубокого кризиса, восстановить ее нормальное функционирование, а с ней и платежеспособность. Удается это сделать не всегда.
Конкурсный управляющий вступает в игру, когда становится ясно — «спасение утопающего» невозможно. Его цель – максимально выгодно продать имущество, которое осталось. Сформировать конкурсную массу, которая позволила бы расплатиться с как можно большим количеством лиц, внесенных в реестр кредиторов. Естественно, ему тоже необходимо экономическое либо юридическое высшее образование, как и менеджеру по банкротству. Более того, без образования и сдачи квалификационного экзамена он не сможет стать членом СРО. Но задачи перед конкурсным управляющим стоят совсем другие, требующие иных знаний и навыков, чем у временного управляющего.
Отстранение или освобождение от обязанностей
Мы уже упоминали, что «неприкосновенностью» финуправ не обладает. И, хотя подобное случается достаточно редко, он все же в любой момент может быть отстранен от дела – временно или навсегда. Произойти это может в результате:
- Удовлетворенного судом ходатайства собрания кредиторов. Если собрание сочтет, что конкурсный управляющий плохо справляется со своими обязанностями и/или его квалификация не соответствует должности – это будет достаточным основанием для отстранения
- Мотивированной жалобы любого заинтересованного гражданина на убытки, которые причинил, либо может ему причинить деятельность конкурсного управляющего
- Несоответствия специалиста квалификационным требованиям – если кто-то из заинтересованных сторон процесса выяснил это и может доказать суду
- Исключения конкурсного управляющего из состава СРО за нарушение ее устава – как только СРО предоставит судье эту информацию.
- Нарушения конкурсным управляющим требований КоАП – если любое заинтересованное лицо подаст на это жалобу судье, и судья найдет, что нарушения действительно имели место
- Самоотвода, взятого самим конкурсным управляющим
Регламент работы в рамках последней стадии банкротства
Он весьма строг:
- После назначения у конкурсного управляющего есть всего 10 дней на то, чтобы не вызывая неудовольствия суда и кредиторов, опубликовать сведения о начале новой стадии банкротства на ЕФРСБ и в газете «КоммерсантЪ».
- Затем – девяносто дней на то, чтобы сформировать конкурсную массу. То есть, произвести полную инвентаризацию имущества банкрота. Оспорить сомнительные сделки и вернуть имущество, реализованное по ним в «общий котел». Составить подробный список каждого лота торгов с указанием цены каждого.
- После этого ему следует вновь опубликовать новые сведения о ходе этапа на федеральном ресурсе ЕФРСБ и составить отчет для кредиторов
- Затем следует организация торгов. А за ней – новый отчет для собрания кредиторов.
Требования к специалисту абонентского отдела
Вопрос начисления квартплаты интересует всех собственников и нанимателей помещений. В связи с этим со всеми вопросами жители идут в ЖКХ, в абонентские службы. В структуре больших организаций действует самостоятельное подразделение под руководством начальника отдела. Чаще обязанности возлагаются на одного человека.
Разработка профессионального стандарта 16.017 «Специалист по абонентскому обслуживанию потребителей», утвержденного приказом Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 11 апреля 2014 года № 243н, внесла ясность по организации работы.
Документ устанавливает для специалистов обязательное получение образования в учебных заведениях высшего или среднего профессионального уровня. Преимущество получают обладатели дипломов с энергетическими специальностями, а также бухгалтеры и экономисты.
В других случаях возможно освоение профильной программы переподготовки. Опыт в сфере ЖКХ, навыки работы с компьютером и нормативной документацией ускорят адаптацию на рабочем месте.
Учитывая, регулярные изменения в порядке и методиках сбора информации и начислений, специалисты должны повышать квалификацию и проходить аттестацию в порядке, установленном в организации.
Ответственность управляющего, управляющей компании.
Управляющий при осуществлении своей деятельности несет ответственность в соответствии с заключенным договором на управление, а также гражданским законодательством. Ввиду большой ответственности управляющего, можно предусмотреть профессиональное страхование такой ответственности. В соответствии со ст. 364 ГК РБ с управляющего могут быть взысканы убытки (реальный ущерб или упущенная выгода). Договором на управление может быть предусмотрена дополнительная ответственность в виде неустойки. Споры с участием управляющих разрешаются в экономических судах Республики Беларусь. Если управляемая компания попала под процедуру банкротства, директор управляющей компании может быть привлечен к субсидиарной ответственности в соответствии со ст. 11 Закона «Об экономической несостоятельности (банкротстве)».
Как пожаловаться на УК в прокуратуру
В районную прокуратуру нужно обращаться уже после того, как не последовало никаких мер после жалоб в другие контролирующие органы. Иначе, скорее всего, жалобу перенаправят в Роспотребнадзор или ГЖИ.
Помощники прокурора будут заниматься вашей жалобой только в том случае, если УК уже неоднократно нарушала законодательство.
Иногда бывает так, что жалобы были написаны во все инстанции, однако меры не предпринимались, и, с точки зрения проверяющих, нарушений не было. Если даже после проведенных проверок вы полагаете, что УК обманывает вас в расчетах, а обязанности по договорам не выполняются, обращайтесь в районную прокуратуру.
В прокуратуре жалобу рассматривают до 30 дней. Есть есть основания, прокурор района готовит акт, на основании которого виновные лица будут привлечены к ответственности.
Как ускорить процесс начала капремонта
Если вашего дома нет в региональной программе, то придется провести процедуру постановки через управляющую компанию либо самостоятельно. Проведите собрание, оповестите управляющую компанию о решении, после чего информация отправится в местную администрацию. Уточните сумму накоплений и дату последнего ремонта. Если денег на вашем счете достаточно, то дом поставят на очередь и составят смету.
Собственники могут принять решение о преждевременном капитальном ремонте, при достаточном количестве средств на счету или других источниках финансирования. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники могут принять решение о проведении капремонта в своем доме раньше установленных сроков, в частности по отдельным видам работ.
Если вы используете счет регионального оператора, то нужно обратиться в управляющую компанию с обоснованным предложением о переносе сроков капремонта для конкретного дома на более ранний срок. Для этого необходимо предоставить справки о техническом состоянии дома. Если средств на счете регионального оператора будет достаточно для внепланового ремонта вашего дома, то региональную программу скорректируют. В случае нехватки средств рассматривается вариант займа или кредита при содействии и поддержки УК.
Если управляющая компания не готова разобраться с вопросом преждевременного капремонта, то стоит заняться этим самостоятельно.