Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
- признать сделку недействительной;
- применить последствия недействительности сделки.
В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?
В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.
В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:
- Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
- Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
- Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
- Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
- Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
- Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.
Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.
Сроки рассмотрения иска
Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:
- не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
- не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).
В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:
- сложность и категория дела;
- закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
- необходимость выполнения судебных запросов;
- экспертиза;
- оценка;
- необходимость привлечения свидетелей.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
В случае ничтожной сделки в суд по общему правилу предъявляется требование не о признании ее недействительной, а о применении последствий ее ничтожности. Правом предъявлять такое требование обладает сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях — также иное лицо.
Отметим, что требование о применении последствий ничтожности сделки следует заявлять в том случае, если сделка исполнялась, то есть такие требования заявляются с целью вернуть исполненное или получить возмещение его стоимости при невозможности возвратить в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Порядок признания договора недействительным
Вынести решение о недействительности того или иного договора может только суд. Такие дела рассматриваются в арбитражных судах по заявлению одной из сторон сделки или третьего лица, если условия договора его касаются.
Существует следующий алгоритм для признания договора недействительным:
1 Подготовка искового заявления
Иск должен включать такие обязательные элементы:
- наименование суда, куда он подается, а также сведения о сторонах спора: ФИО или название юридического лица, адрес, регистрационные данные и т.д.;
- обстоятельства – как, когда и на каких условиях был заключен договор, какие пункты он включал, предмет сделки;
- обоснование для признания договора недействительным – почему вы считаете, что сделка может быть отнесена к ничтожным или оспоримым, с приведением ссылок на соответствующие нормы законодательства;
- исковое требование – признать договор недействительным;
- перечень документов, которые прилагаются к иску. Сюда входит копия договора, документы, которые подтверждают оспоримость/ничтожность сделки, показания свидетелей. А также подтверждение оплаты судебной пошлины (квитанция).
Сложности, возникающие при выявлении ничтожности
Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.
Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.
Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.
Разница между оспоримыми и ничтожными сделками
Оспоримая и ничтожная сделки представляют собой разновидности недействительной сделки.
Основными отличиями этих двух видов сделок являются юридические последствия, порождаемые каждым видом сделок, а также срок предъявления требований по ним.
Ничтожная сделка противоречит закону, не требует судебного разбирательства и выяснения всех фактических обстоятельств дела. Такая сделка ничтожна с момента ее заключения и не зависит от признания ее таковой судом. В отношении некоторых видов сделок в законах содержится прямое указание на их ничтожность.
К ничтожным сделкам также относятся мнимые и притворные сделки, заключенные без намерения совершать определенные в них действия или созданные для прикрытия другой сделки.
По аналогии законодательство содержит и нормы, подсказывающие сторонам оспоримой сделки о возможности обратиться в суд за признанием ее недействительной и применении соответствующих последствий.
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Правовые последствия признания сделки недействительной — что к ним относится?
Последствия недействительной сделки зависят от следующих факторов:
- стадии ее исполнения, на которой она была признана таковой;
- влияния, которое они оказывают на существующие нормы правопорядка и/или нравственности;
- наличия/отсутствия у ее сторон прибыли/убытков.
При этом в правовой практике возможно несколько последствий:
- Аннулирование (если сделка не была исполнена).
- Реституция (если сделка была исполнена полностью или частично), причем она может быть двусторонней или односторонней.
- Неприменение реституции.
- Иные имущественные последствия (например, выплата процентов по причине неосновательного обогащения или возмещение убытков, понесенных одной из сторон сделки в результате ее заключения).
Начисление процентов за неосновательное обогащение при двусторонней реституции
В том случае, если выгода, полученная одной из сторон в результате заключения сделки, существенно превышает преимущества, полученные второй ее стороной, к таким правоотношениям целесообразно будет применить нормы гражданского законодательства, регулирующие проблемы неосновательного обогащения.
В частности, на разницу между суммами полученных сторонами денежных средств, в соответствии с положениями п. 1 ст. 395 ГК РФ, могут быть начислены проценты, размер которых определяется исходя из размера ключевой ставки Центробанка РФ, действующей в период использования полученных денег незаконно обогатившейся стороной. При этом в абз. 2 п. 55 постановления Пленума ВС РФ «О применении…» от 24.03.2016 № 7 содержится указание на то, что начисление процентов начинается с того момента, когда приобретатель денежных средств узнал о факте своего неосновательного обогащения.
Положения абз. 1 п. 55 постановления Пленума № 7 указывают на то, что материальные блага, полученные участниками недействительной сделки, подлежат одновременному взаимному возврату. При этом несвоевременное исполнение одной из сторон своих обязательств по выплате денежных средств/возврату имущества в натуральном выражении, в соответствии с п. 56 того же постановления, является основанием для применения положений ст. 395 ГК РФ и начисления на сумму возникшего долга процентов за неосновательное обогащение.
Признаки ничтожного договора
Ничтожный договор является таковым при определенных условиях. Такие признаки предусмотрены законом и четко прописаны в нормативных документах. К основным характеристикам данных сделок относятся:
- Факт недействительности предусмотрен законодательством и обуславливается определенной статьей в законе, что не требует судебного подтверждения.
- Ее ничтожность устанавливается с момента подписания, вне зависимости от написания и подачи иска о признании, желания двух сторон и прочее.
- Не провоцирует каких-либо правовых наказаний для действующих особ. Например, если недееспособный человек заключил договор купли-продажи – он будет признан ничтожным в тот же момент. При этом ресурсы, которые передавались противоположной стороне, должны быть возвращены обратно в натуральном объеме либо финансовом эквиваленте.
- Провоцирует лишь последствия, которые связаны с недействительностью (возвращение ситуации на прежний уровень, до сделки – реституция). В определенных случаях допустимо возмещение убытков либо морального вреда, которые были причинены (в том числе – возмещение в пользу государства).
Стоит отметить, что при ничтожном договоре две стороны должны возвратить имущество от сделки в первоначальном виде, каким оно было при получении. Если данное требование невозможно исполнить – противоположная сторона должна возместить убытки в денежном эквиваленте.
Возврат сторонами друг другу всего полученного в рамках соглашения
Недействительность предполагает, что каждая из стороны должна возвратить денежные средства или товары в натуре иной стороне, от которой она их получила. Если вернуть объекты в натуре не представляется возможным, необходимо возместить их стоимость пострадавшей стороне. Это называется двусторонняя реституция, когда каждая из сторон возвращает друг другу то, что было получено за период действия договора. Законом могут предусматриваться иные варианты развития событий, поэтому каждая ситцами подлежит отдельному рассмотрению.
Таким образом, после того, как суд вынес решение о недействительности заключенного договора, одна из сторон должна возместить пострадавшему все убытки и компенсировать сумму товаров, переданных по соглашению или услуг, совершенных по нему. По общему правилу товары или имущество возвращается в натуре, но если это невозможно – выплачиваются денежные средства.
Обратите внимание! Наряду с рассматриваемым заявлением может подаваться иск о возмещении морального вреда. В нем потерпевшая сторона описывает страдания и переживания, связанные с недействительной сделкой, на основании чего устанавливает сумму компенсации за причиненный вред. Суд рассматривает заявление и выносит по нему отдельное решение.