Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое существенные условия договора и почему они важны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Договоры в иных отраслях права
Основная масса договоров заключается относительно тех или иных гражданских правоотношений, и регламентируются Гражданским кодексом РФ.
Трудовые договоры по своим юридическим характеристикам мало чем отличаются от гражданско-правовых договоров, поскольку в основе трудового договора лежит всё то же свободное волеизъявление сторон. Но сфера применения трудового договора выходит за рамки гражданского права и подпадает под действие трудового права.
То есть трудовой договор — это свободное волеизъявление работника и работодателя, направленное на взаимное вступление в трудовые правоотношения.
Не теряют своего основного признака свободного волеизъявления и договоры, заключаемые в сфере семейного права. При этом семейные договоры могут касаться только правоотношений, возникающих в связи с брачными отношениями сторон, либо с отношениями, возникающими в результате расторжения брака.
Существенные условия договора по ГК и нормативным актам
Для отдельных видов договоров обязательные условия прописаны в Гражданском Кодексе и других законодательных документах. При этом составить «идеальный» контракт, руководствуясь законами, очень сложно. Потому что одни статьи четко прописывают существенные условия, а в других такого термина нет вообще.
Чтобы собрать воедино все условия для сделки конкретного вида, нужно проштудировать все статьи Гражданского Кодекса и нормативные акты соответствующей тематики. Например, в статье 558 ГК (Особенности продажи жилых помещений) нет прямого требования, что в договоре надо указывать цену объекта. Стоимость предмета сделки необходимо указывать согласно статье 555 ГК (Цена в договоре продажи недвижимости), хотя и здесь цена не упоминается как существенное условие.
Форма договора аренды. Предусмотрен ли законом типовой договор?
Форма арендного соглашения будет зависеть от его вида. Общие положения о форме сделки закреплены в ст. 609 ГК РФ, специальные — в ст. 644, 633, 643, 651 ГК РФ.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Существенные условия договоров, обозначенные в законодательстве
В различных нормативно-правовых и законодательных актах, направленных на регулирование договорных отношений, часто упоминаются обязательные условия для заключения определенных видов договоров. Эти условия могут относиться к существенным или необходимым. Для ознакомления с такими требованиями можно прочитать статьи 489, 942 и 1016 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Например, в ГК упоминаются, какие именно существенные условия должны быть включены в договора, связанные с:
- куплей-продажей товара в кредит с рассрочкой платежа;
- куплей-продажей жилой недвижимости;
- доверительным управлением имуществом;
- страхованием и др.
Срок действия договора
Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.
При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.
Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.
Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.
Последствия несогласованности существенных условий
Договор является заключенным только тогда, когда его стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Такие условия принципиально важны и не могут быть восполнены судом. Поэтому по требованию любой стороны договор с несогласованными или недостаточно конкретизированными существенными условиями суд признает незаключенным.
Более того, Пленум ВАС РФ разъяснил, что при рассмотрении дела о взыскании по договору суд оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности соглашения, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (абз. 2 п. 1 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»). К таким обстоятельствам, несомненно, относится отсутствие в договоре существенных условий.
В свою очередь незаключенность повлечет за собой:
- невозможность начисления и взыскания договорной неустойки (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу № А56-41124/2015);
- необходимость возврата аванса;
- невозможность обязать контрагента исполнить обязательства в натуре.
Вместе с тем, если спор о заключенности договора все же возникнет, суд должен оценивать все обстоятельства и доказательства с позиции сохранения, а не аннулирования обязательства (постановление ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10 по делу № А46-18723/2008).
Поэтому если существенные условия не были согласованы, но стороны исполнили соглашение, суд при разрешении спора применит нормы ГК РФ о соответствующем виде договора (п. 7 Обзора № 165).
Поставка оформляется в письменном варианте. Стороны утверждают существенные и несущественные условия, цену, сроки и порядок приемки.
Вот инструкция, как правильно составить договор поставки товара между продавцом и покупателем:
- Предварительно согласовать все условия.
- Составить письменное соглашение.
- Прописать преамбулу — вводную часть. В ней указать поставщика, заказчика, их должностных лиц и основания, по которым они принимают решение (устав, приказ, доверенность).
- Перечислить права, обязанности и требования сторон друг к другу. Обязательно оговорить предмет соглашения, сроки реализации, порядок сдачи-приемки и оплаты, ответственность сторон, прекращение действия соглашения и досудебное урегулирование спорных вопросов.
- Привести реквизиты участников, поставить подписи и печати.
Закон гарантирует права третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, а также стабильность договора аренды в случае перехода в период его действия права собственности на имущество к новому лицу.
Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на него. При заключении договора арендодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает последнему право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В данной норме речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом — обратить взыскание на заложенное имущество — независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута — предоставления третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на данное имущество.
Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (например, когда нанимателем имущества был специалист-реставратор, обязавшийся в качестве арендной платы провести определенные реставрационные работы, а наследник их выполнить не может).
Защита права наследника — при отказе арендодателя от предоставления ему соответствующей возможности — может осуществляться через суд. Но суд откажет в удовлетворении иска, если будет установлено, что данное лицо лишается права на получение наследства в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (см. ст. 1117 ГК РФ) либо не может быть арендатором имущества по другим указанным в законе основаниям.
Положения о выкупе — переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624 ГК РФ, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ гражданского законодательства и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ранее действовавшие законы о приватизации рассматривали выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, как один из способов приватизации.
Действующий Закон о приватизации, как уже отмечалось, не относит аренду государственных и муниципальных предприятий с правом последующего выкупа к оправдавшим себя формам приватизации. В отношении ранее заключенных договоров аренды предприятий с правом выкупа новый Закон определяет условия, при которых он может быть осуществлен (см. п. 12 ст. 43). Если договором определен срок выкупа, то выкуп должен быть проведен не позднее этого срока; если в договоре отсутствуют условия о сроке выкупа и другие необходимые условия, названные в Законе, выкуп может быть осуществлен в течение шести месяцев с даты вступления указанного Закона в силу (то есть с 27 апреля 2002 года). По истечении этих сроков (в случае непоступления от арендатора надлежащего заявления о выкупе) нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу .
Порядок выкупа указанного имущества определен Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 года N 707.
Что касается земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости и которые находятся в аренде у собственников этих объектов, то Закон о приватизации предусматривает более широкие возможности выкупа их арендаторами. В ст. 28 Закона сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.
Если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в котором оно располагается, приобретено частным лицом в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса РФ (о юридических лицах), не предусматривающей такую организационно-правовую форму юридического лица, как арендное предприятие, указанное здание или помещение, находящееся у собственника предприятия в аренде, подлежит продаже ему по рыночной стоимости. Но и в этом случае установлен предельный срок выкупа — не позднее двух лет с даты вступления в силу Закона о приватизации 2001 года (п. 13 ст. 43).
Выкуп арендованного имущества может быть предусмотрен договором, не связанным с приватизацией. При отсутствии в договоре аренды такого условия оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. Стороны вправе договориться при этом о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом в отдельных случаях вводится запрет на выкуп арендованного имущества. Не допускается, например, выкуп арендованных лесных участков (ст. 34 Лесного кодекса РФ).
Когда между сторонами заключается сделка, в рамках которой происходит передача имущества, принадлежащего одной стороне по праву собственности, во временное владение или пользование другой стороне, которая оплачивает за это фиксированную сумму денег, то оформление подобного соглашения выполняется путем заключения договора аренды. Все вопросы, связанные с оформлением такого документа, регламентируются ст. 606 ГК РФ.
Сторонами соглашения являются: арендодатель – лицо, предоставляющее собственное жилое помещение и арендатор – это тот участник сделки, который принимает во временное пользование имущество и выплачивает за услугу денежные средства арендодателю.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы
3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:
🚗 Жильцы внeзaпнo cъeдyт. Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.
💵 Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.
🔧 Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa.
Договор аренды оборудования: образец
Документ составляется в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК) и может содержать следующие данные и разделы:
- Шапка — в ней указывают название «Договор аренды оборудования», город и дату заключения соглашения
- Информация о сторонах договора — об арендодателе (наименование организации, ФИО и должность руководителя, ссылка на учредительный документ) и об арендаторе.
- Предмет договора — здесь указывается полный список оборудования, а также ссылка на приложение с его подробным описанием.
- Цены и порядок расчетов — за чей счет проводится доставка, монтаж, демонтаж, каковы условия оплаты.
- Срок действия договора — в данном блоке можно указать также условия его продления.
- Порядок приема-передачи — определить, кто осуществляет поставку, диагностику, пусконаладку техники, каковы условия приема и возврата оборудования и так далее.
- Условия аренды оборудования — при нарушении которых возможно расторжение соглашения.
- Права и обязанности арендодателя и арендатора.
- Ответственность сторон — какие последствия ждут арендодателя и арендатора при нарушении условий договора.
- Форс-мажор — какие ситуации относится к «обстоятельствам непреодолимой силы», временно приостанавливает действие договора и(или) освобождают от ответственности стороны контракта.
- Конфиденциальность — оговорка о недопустимости разглашения коммерческой тайны.
- Порядок разрешения споров и арбитража.
- Особые (прочие) условия — здесь можно указать отдельным пунктом запрет на передачу оборудования в субаренду, когда возникает право пользования у арендатора и с какого момента он принимает на себя риск случайной гибели или повреждения имущества арендодателя.
- Заключительные положения.
- Адреса и реквизиты сторон.
- Подписи сторон с расшифровкой (для ООО — заверенные печатью организации).
- Приложение к договору.
- Спецификация оборудования.