Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Дарение несовершеннолетнему или дарение доли в квартире
Ребенок может владеть имуществом в любом возрасте. Передача квартиры в дар несовершеннолетнему (то есть лицу младше 18 лет) должна быть оформлена только в письменном виде.
Есть некоторые ограничения на оформление договора, потому что дети могут становиться стороной подобных сделок лишь с определенного возраста. Это сделано для того, чтобы несовершеннолетние не могли по незнанию или непониманию совершать поступки, которые в дальнейшем могут ухудшить их положение (например, если в дар квартиру передает не родственник, нужно выплачивать налог, а ребенок по понятным причинам сделать это не может).
Все зависит от возраста ребенка.
-
Если ребенок еще не достиг возврата 14 лет, договор за него подписывают родители или официальные опекуны. Важно! Это делается даже в том случае, когда сами родители и делают подарок. Они и изъявляют свое желание передать квартиру в дар, и подтверждают за ребенка осознанное согласие на то, чтобы принять такой подарок.
-
Если ребенок в возрасте 14-18 лет, он уже сам подписывает договор, но требуется согласие родителей.
Когда можно оспорить дарение
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками, в принципе, возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в суде.
Кроме того, оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной, и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал какие-то услуги, и так далее.
Обратите внимание! Доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости (за исключением дарения между членами семьи или близкими родственниками), облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него документов и сведений.
Кроме того не стоит забывать, что став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц и (или) земельного налога.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Можно ли подарить долю в квартире
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Где составить договор дарения и как оформляется дарственная
Чтобы осуществить процедуру передачи жилья, можно обратиться за помощью в риелторскую или юридическую организацию. Сотрудники этих служб сами занимаются подготовкой всего необходимого. Клиенту остается только поставить свою подпись в указанном месте. Планируя воспользоваться сторонним содействием, имейте в виду – услуги юристов обычно обходятся дешевле аналогичных, предоставляемых риелторами.
Еще один вариант – оформить контракт через Многофункциональный центр. В ряде отделений МФЦ функционируют обособленные коммерческие подразделения, занимающиеся заполнением договорных шаблонов за небольшую плату.
Кроме того, в соответствующих ситуациях составить бумагу можно в нотариальной конторе. Обратиться к нотариусу придется в момент перехода доли жилплощади (если подарить часть недвижимости хочет только один из собственников). Разбираясь с порядком оформления договора дарения при передаче квартиры близкому родственнику и нужным перечнем документов, следует помнить, что прибегнуть к его услугам может любой желающий.
Никто не запрещает гражданину-дарителю составить соглашение самостоятельно.
Особенности дарения имущества
При желании подарить недвижимое имущество его собственник должен составить Договор дарения (в обиходе – дарственная) и подписать его от лица дарителя.
Одаряемый также должен поставить подпись, что указывает на его согласие получить подарок.
Договор не обязательно заверять у нотариуса, однако он должен пройти обязательную процедуру регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Суть дарения – в безвозмездной передаче имущества от дарителя к одаряемому. Договор дарения удобно использовать в определенных случаях, например, как альтернативу завещанию, или при желании освободить имущество от опасности раздела при расторжении брака.
Такая форма сделки имеет определенные ограничения:
- дарителем не может являться недееспособное лицо или его представитель;
- запрещено дарить подарки стоимостью выше 3000 руб. чиновникам и социальным работникам;
- договор дарения не может быть заключен между коммерческими фирмами.
Одаряемый обязан заплатить подходный Налог 13%, за исключением случая, когда даритель является его близким родственником, к которым относятся:
- родители и дети;
- бабушки (дедушки) и внуки;
- сестры и братья;
- супруги.
По этой причине чаще всего договор дарения заключается именно между близкими родственниками.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Дарственная несовершеннолетним: условия и законодательная база
Можно ли оформить дарственную на квартиру на несовершеннолетнего ребенка? Разберем детали.
Настоящий вид соглашения и его совокупность взаимных обязательств, прописаны в Гражданском Кодексе.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ: Договор дарения несовершеннолетнему ребенку – это безвозмездная передача одним гражданином (дарителем) другому (одаряемому) недвижимого или движимого имущества. Наделение его правами, либо освобождение от обязательств перед собой или третьими лицами.
Признаком, характеризующим правоотношения это безвозмездность. Дарение недвижимости несовершеннолетнему предполагает свои особенности, прежде всего связанные с возрастом лица принимающего в дар жилое помещение.
Обусловлено это тем, что человек в разный период жизни имеет, определенный набор прав и обязанностей.
Можно ли забрать подаренную квартиру?
В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:
- Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
- Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
- Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния
Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.
Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.
Порядок оформления дарственной
Заключение подобных сделок может осуществляться, как самостоятельно, так и с помощью нотариуса. Рассмотрим каждый способ по отдельности.
Законность составления дарственной на ребенка
По закону любой человек, имеющий российское гражданство, приобретает правоспособность этой страны. Поэтому дети, рожденные в России, пользуются ее правом с момента своего рождения также как остальные граждане. Следовательно, они могут быть владельцами имущества, полученного в дар. Для официального оформления имущества в собственность ребенка у него должно быть свидетельство о рождении или российский паспорт. Но здесь есть один нюанс – малолетние дети не признаны полностью дееспособными и не могут принимать участие в оформлении документов по договору дарения.
Важно! До момента достижения детьми 18 лет их законные интересы должны представлять родители, а если они отсутствуют, то официальные опекуны, поэтому документы оформляются с их согласия и в их присутствии.
Договор дарения несовершеннолетнему: форма
Дарственная на ребенка может быть оформлена в двух формах: устной и письменной (простой или нотариальной).
Чтобы совершить дарение в устной форме, дарителю достаточно передать определенную вещь одаряемому ребенку. Однако возможности заключения такого договора в устной форме ограничены законодателем. В частности, запрещается устная форма дарственной:
- Если договор содержит обещание осуществить дарение движимого имущества в будущем.
- Если юр. лицо дарит любое движимое имущество, стоимость которого более 3 тыс. руб.
- Если дарится недвижимое имущество, поскольку такой договор требует обязательной гос. регистрации.
При несоблюдении в указанных случаях условия о письменной форме, такие сделки будут являться ничтожными.
В каком случае это возможно — нормативное регулирование
Подарить недвижимое имущество ребенку возможно с момента, когда на него получено свидетельство о рождении. Сделать подарок может любое лицо, необязательно наличие родственных связей. В качестве дара может выступать как имеющаяся квартира, так и приобретенная.
Основное значение при формировании договора имеет возраст:
- оформление недвижимости на ребенка до 14 лет подразумевает, что право подписи документа отдается за родителями, опекунами либо попечителями. В момент оформления потребуется личное присутствие владельца недвижимости и представителя несовершеннолетнего;
- когда ребенку более 14 лет, но менее 18 лет, то он имеет право подписи в присутствии своего представителя. В самом документе проставляется подпись одаряемого, его представителя и собственника жилья;
- лица старше 18 лет признаются совершеннолетними гражданами и имеют право самостоятельно подписывать документы и заключать сделки.
Плюсы и минусы дарения квартиры несовершеннолетнему
Как и любое юридическое решение, дарение квартиры несовершеннолетнему имеет свои преимущества и недостатки. Плюсы следующие:
- несовершеннолетний будет обеспечен жильем на праве собственности – на сегодня это самый защищенный механизм владения недвижимостью;
- по сравнению с завещанием, переоформить недвижимость по дарственной намного проще, быстрее и надежнее;
- после регистрации права несовершеннолетнего квартиру уже нельзя будет изъять по долгам предыдущего владельца (если сделка не будет аннулирована через суд);
- если несовершеннолетний выступает близким родственников (сын, дочь, внуки), то платить НДФЛ по факту получения квартиры не придется;
- сделка безвозмездная, то есть не предполагает какого-либо возмещения со стороны детей.
Недостатки можно выделить следующие:
- в текст соглашения нельзя включать такие условия, как обязательное проживание родственников в квартире – иначе договор будет признан рентой;
- заключить дарственную на случай смерти тоже нельзя – для этого нужно использовать только завещание;
- пока ребенок не достигнет совершеннолетия, распорядиться квартирой (продать, сдать, заложить) будет очень сложно – только через опеку.
Специфика здесь состоит в том, что плюсы для одной стороны могут стать минусами для второй. Важно помнить, что после проведения сделки именно несовершеннолетний ребенок станет титульным владельцем жилья, а не его родители или другие родственники.