Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Различие в статусе апартаментов и жилой недвижимости скажется и на расходах собственников. К примеру, коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут выше. Строгие нормы Жилищного кодекса РФ в части управления общим имуществом дома на апартаменты не распространяются, поэтому тарифы за эксплуатацию здания, обслуживание инфраструктуры и прилегающей территории на свое усмотрение устанавливают сами управляющие компании. Также у собственников не будет никаких льгот и субсидий при оплате ЖКУ. Но зато владельцы апартаментов не обременены платой за капремонт.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Перевод апартаментов в жилое помещение
Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:
-
Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!
-
Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.
-
Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.
-
Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.
-
Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.
-
Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.
-
Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.
Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!
Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:
-
апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;
-
здание с апартаментами находится в эксплуатации;
-
по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;
-
дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;
-
на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;
-
в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;
-
ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;
-
солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;
-
в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.
Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:
-
данные руководителя;
-
пункт об отсутствии обременений;
-
выписка из ЕГРН;
-
подробная информация об апартаментах;
-
название отдела, в который заявитель обратился;
-
наименование заявления;
-
перечень приложенных документов;
-
непосредственная просьба о смене статуса апартамента;
-
дата, подпись.
К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:
-
паспорт владельца апарт-квартиры (копия);
-
план апартов с подробным описанием;
-
проект перепланировки;
-
техпаспорт жилья из БТИ.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Гостинка — что это такое
Это квартира гостиничного типа, которая стала популярной в бывшем Советском Союзе. Такое жилье предназначалось для работников производств, да и строительство велось зачастую с их помощью. Ее считали чем-то средним между общежитием и полноценной квартирой.
Выделялось такое жилье одиноким рабочим или парам без детей, которым, как в то время считалось, достаточно комнаты от 9 до 17 кв. м. Питаться они должны были в столовой, которая находилась в этом же здании на первом этаже, а чтобы искупаться, нужно было идти в общественную баню.
Если семья разрасталась, то есть в ней появлялись дети, то работники должны были получить просторную квартиру. Вот такая особенность была у гостинок в Советское время. Дальше начался развал страны и многие предприятия стали закрываться. Перестали строиться дома в достаточных объемах, а жилье стало возможным приобрести только на коммерческой основе. Поэтому много семей осталось жить в таких гостинках и малосемейках, но только уже большими семьями.
Гостинка представляет собой жилое помещение, которое напоминает однокомнатную квартиру, но гораздо меньше по площади. В ней может быть совмещенный санузел или просто туалет, кухни может вовсе не быть, а если она и присутствует, то совсем крохотных размеров. Здание, в котором размещаются такие квартиры, может иметь от 5 до 16 этажей, в нем нет балконов. Как правило, это один подъезд. Комнаты располагаются по обе стороны от лестницы в длинном и узком коридоре.
Можно выделить характерные особенности для каждой гостинки:
- маленькая кухня или ее отсутствие,
- санузел или простой туалет в полтора квадрата,
- наличие более 50 квартир на одном этаже,
- общая площадь такой квартиры до 25 кв. м.,
- нет ни балкона, ни лоджии,
- плиты только электрические.
Если есть в ней кухня, то она представляет собой отдельный угол или нишу, в которую выведен водопровод. В такой нише, естественно, нет специального освещения.
Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.
Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение. В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня. Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.
На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям, которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
Показатель | Квартира | Апартаменты |
---|---|---|
ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
регистрация | постоянная | временная |
применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
согласование переустройства помещения | да | нет |
возможность имущественного вычета | да | нет |
Что такое гостинки и как они появились
Квартиры гостиничного типа (сокращённо КГТ, в народе также именуемые «гостинками») — это особый вид малогабаритного жилья с упрощённой планировкой. КГТ очень похожи на общежитие и коммуналку, но имеют свои ключевые особенности. Гостинки располагаются в многоэтажных домах, где на каждом этаже по обе стороны длинного коридора плотно располагаются небольшие квартиры (как комнаты в общежитии с коридорной системой). На одном этаже может располагаться 10–50 квартир.
В нашей стране КГТ появились в середине XX века. Их строили для работников различных производств, по задумке гостинки являлись переходным звеном между общежитием и полноценной квартирой. Предполагалось, что такое жильё будет временным: холостым парням/незамужним девушкам или молодым семьям хватит и небольшого помещения, а в дальнейшем, когда семья увеличится, будет происходить улучшение жилищных условий, и все получат отдельные квартиры. С распадом СССР исчезли многие заводы и фабрики, гостинки перестали быть привязанными к конкретным производствам и стали обычным товаром на рынке недвижимости.
Плюсы и минусы квартир гостиничного типа
Плюсы КГТ:
- Такие квартиры стоят дёшево. Квадратный метр в гостинке может стоить так же, как и в однушке, но за счёт небольшой площади КГТ получаются более выгодными для покупки. Аренда же гостинок из-за их метража в любом случае дешевле.
- Гостинка удобнее, чем комната в общежитии или коммуналке. Хоть она и крохотная, но если постараться, может быть полноценной квартирой с кухней и всеми удобствами — просто в уменьшенном масштабе. В общежитии или коммуналке от очередей в ванную и на кухню никуда не деться.
- Это неплохой вариант для первого отдельного жилья, а также как временное жильё.
- Меньше коммунальные расходы. Для отопления маленькой площади требуется меньше тепла, а один-два-три человека, проживающих в одной гостинке, тратят немного воды и электроэнергии.
- КГТ привлекательны для инвестирования.
Минусы КГТ:
- Маленькая площадь. Из-за этого гостинки устроят далеко не всех: большой семье, включающей разные поколения, вряд ли будет комфортно на 20 квадратных метрах.
- Большое количество соседей. Актуально для КГТ открытого типа, в которых отсутствует кухня или санузел, потому что чем больше соседей, тем больше очередь в «общественные» места. Если же КГТ закрытого типа, то количество соседей, возможно, и не будет пугать.
- Плохая звукоизоляция. Вы будете в курсе жизни своих соседей, а они, к сожалению, в курсе вашей.
- Расположение. Зачастую гостинки находятся в старых домах, поэтому их состояние может быть не из лучших.
«Гостинки – шишки» и «гостинки» с лоджиями
Балконы на комнату и кухню есть только в больших квартирах (около 30 кв.м), в меньших квартирах (около 20 м) балконов нет
Название «шишки» возникло благодаря остроконечным балконам, из-за которых стена дома становится похожей на поверхность еловой шишки. Это девятиэтажные, исключительно одноподъездные кирпичные дома, облицованные кафелем. В доме всегда только один подъезд, 12 квартир на этаже. Высота потолков 2,5 метра. Дом оборудован одним пассажирским лифтом.
Балконы на комнату и кухню есть только в больших квартирах (около 30 кв.м), в меньших квартирах (около 20 м) балконов нет. Санузел совмещен. Встречаются также подобные девятиэтажные дома, в которых треугольные балконы, заменены комфортными двойными лоджиями на комнату и кухню.
Преимущества:
- кирпичные стены;
- возможность перепланировки;
- большой холл перед лифтом;
- высокий технический этаж.
Недостатки:
- низкие потолки;
- отсутствие балконов в половине квартир;
- непрактичная форма балконов.
Недостатки апартаментов
Апартаменты – удобное решение жилищного вопроса во многих случаях. Но следует учитывать и некоторые неудобства:
-
Без постоянной прописки жильцы не могут на общих правах пользоваться услугами поликлиники, школы, детского сада и прочих социальных структур. Впрочем, этот недостаток легко нивелируется: достаточно оформить временную регистрацию – и все социальные права будут восстановлены.
-
Коммунальные услуги оплачиваются постояльцами по тарифам, действующим для коммерческого жилья, то есть более высоким, чем для стандартных квартир.
-
Разница налогового бремени также не в пользу апартаментов: максимальный налог на квартиру составляет 0,3% от кадастровой стоимости, в то время как апартаменты облагаются налогом по ставке до 2%.
-
Статус коммерческой недвижимости влечет за собой вероятность соседства с офисами.
-
Не получится купить апартаменты с привлечением ипотечного кредита, а также получить имущественный вычет, субсидию — это также связано с тем, что помещение числится как нежилое.
Что из себя представляют апартаменты
В рамках классификации по международным стандартам, без применения относительно правового статуса, выделяются следующие классы апартаментов:
- класс А – апартаменты-студия в пространственном решении от 20 до 50-ти (редко больше) кв.м., где обширная, комфортная жилая комната объединяется с кухней, как правило, обеспечиваются дизайнерской планировкой, панорамными окнами, обязательно должны располагать дополнительными помещениями ванной и туалета;
- класс В – апартаменты, которые отличает наличие нескольких просторных помещений (две-три комнаты), достаточно большая жилая площадь (более 50-ти кв.м.), отдельная полностью оборудованная кухня, смежный или отдельный санузел;
- класс С – апартаменты, рассчитанные на проживание большого числа людей (например – семьи и прислуги), многокомнатные, снабженные отдельными или несколькими уборными, кухней, также могут дополняться кладовыми, лоджиями и террасами, бассейнами, отдельными выходами и т.д. Площадь превосходит 100 кв.м., количество комнат, как правило – от пяти;
- люксовый класс – речь идет об апартаментах нетиповой индивидуальной планировки, в число которых могут входить помещения пентхаусов бизнес-небоскребов центра города или загородные особняки, дома, виллы в живописном окружении. Структура помещений, комнаты, и дополнительные удобства соответствуют нетиповым элитным комплектам, удобным для пользователей, обязательно обеспечивается сервис, охрана, дополнительные элементы инфраструктуры.
Что такое апартаменты
Что такое апартаменты в жилом доме? Это — одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это — комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем.
В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья — это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами.
Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82. Согласно ему, апартаменты — номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008, апартамент — номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.