Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.
Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений , то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. Также, если нет нарушений, можно получить «красные линии» БТИ и узаконить перепланировку уже выполненной, но об опасностях этого пути мы уже писали выше.
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Во-первых, владельцу недвижимости придется за свой счет вернуть помещению первоначальный вид: если были снесены стены, дверные проемы, придется их восстановить. Если этого не сделать, то недвижимость нельзя будет продать.
Более того, если об этом станет известно жилищной инспекции от соседей, то хозяина заставят все восстановить, даже если он сам будет проживать в квартире. Неисполнение требования может привести к тому, что жилое помещение будет продано на торгах. В этом случае хозяин получит за свою собственность очень небольшую сумму, так как:
- квартиру продадут по цене ниже рыночной;
- из нее вычтут сумму, которая будет затрачена на восстановление жилого помещения.
Чем опасна перепланировка
Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?
Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.
Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Квартиру с незаконной перепланировкой продать можно, но важно понимать, что ее стоимость может снизиться до 20 %, а это ощутимая сумма, особенно в крупных городах. Квартира с идеальными документами всегда стоит дороже. Это связано с тем, что любые действия с квартирой с неузаконенной перепланировкой нередко сложно, а порой и невозможно выполнить до момента узаконивания изменений.
Важно! Если вы захотите продать квартиру, то вам не обойтись без заказа техпаспорта, где факт незаконной перепланировки будет обязательно указан.
Кстати, в ипотеку такие квартиры тоже сложно купить. Банк может запросто отказать в выдаче кредита и, скорее всего, так и сделает. Либо выдаст кредит по очень невыгодным условиям.
Виды незаконного переустройства
Незаконная перепланировка помещений может быть двух видов и этот факт тоже необходимо учитывать, если вы уже попали в подобную ситуацию, сделав ремонт сами, или уже приобретя квартиру с проблемами:
- Проведенные работы считаются незаконными в отсутствии разрешительных документов. Под данную категорию попадают изменения, которые не противоречат закону, но жилец по каким-то причинам не оформил необходимые бумаги. Эта оплошность и перевела обычную перепланировку в незаконную.
- Проведенные работы изначально не могут быть одобрены законом. К примеру, вы произвели снос стены, считающейся несущей. Даже при попытке узаконить этот процесс, необходимые бумаги вы не получите.
Имейте в виду, что ответственность за подобное переустройство несет не только собственник жилья, произведший ремонтные работы. Если вам подарили подобную квартиру или вы сами не были внимательны и купили ее за свои же деньги, то проблемы с незаконной перепланировкой придется решать уже вам самим. В судебном порядке вас могут обязать привести жилье в надлежащий вид (по техническому паспорту) и взыскать штраф. Переложить эти проблемы на бывшего собственника помещения, ставшего виновником проблемы, вам не удастся. За все изменения ответственность будет нести сегодняшний собственник квартиры.
Ипотека: можно ли делать перепланировку
Этим вопросом задаются многие собственники жилых помещений, так как большинство квартир в последние годы приобретается именно в ипотеку. Если вы задумали масштабный ремонт, то стоит помнить о том, что ипотечная квартира обычно находится в залоге у банка. А значит, жильцы пока не выплатят ипотеку не могут предпринимать каких-либо мер по переустройству помещений без разрешения кредитной организации.
В первую очередь, собственники должны обратиться в банк с заявлением на одобрение перепланировки. Если разрешение будет получено, то необходимо приступать к разработке проекта, который могут сделать только в специальных организациях. Имейте в виду, что банк будет контролировать этот процесс на всех этапах. Его сотрудники могут даже приезжать к вам в квартиру во время ремонта и сверяться с проектной документацией.
Однако хотелось бы отметить, что кредитные организации очень редко соглашаются на проведение масштабных ремонтных работ в залоговых квартирах. Чем грозит владельцу ипотечного жилья самовольная перепланировка? Давайте выяснять.
Если вас беспокоит стройка у соседей снизу, горы строительного мусора, из открывающегося магазина на первом этаже или если задеты ваши интересы как собственника общего имущества (например, на верхнем этаже кто-то соорудил мансарду, используя чердачное помещение) тогда следует пожаловаться в соответствующие инстанции. Необходимо написать заявление в жилищную инспекцию вашего района, которая будет обязана провести проверку по вашему сигналу.
Изменение планировки – дело житейское, если не затрагивается конструкция дома и нет аварийных последствий. Достаточно заплатить штраф и узаконить её. Однако выполненная с нарушениями, она может стать причиной разрушений, угрожающих для всех жителей дома. И даже если она была выполнена по незнанию, тогда последуют крайне печальные последствия.
Виды перепланировки, которые не могут быть узаконены
Чаще всего, владельцы жилых помещений осознают, что возможна только несогласованная перепланировка квартиры, последствия, в случае обнаружения ее, будут обязательны. Поэтому они на свой страх и риск проводят реконструктивные работы без согласования.
Обязательно будет перепланировка квартиры без согласования, последствия после которой обязательно наступят в виде штрафа:
— изменение схемы вентиляционных каналов;
— деконструкция несущих стен, перекрытий, лестничных пролетов;
— перевод помещения из категории нежилой квартиры в нежилую зону;
— объединение обеденной комнаты (кухни) и зала при наличии газового оборудования;
— внесение конструктивных изменений или проведение ремонта впоследствии затрудняет доступ к коммуникациям для проведения сервисных и ремонтных работ;
— перепланировка влечет за собой прямое нарушение правил пожарной безопасности и строительных нормативов;
— проведение работ ухудшает условия проживания остальных жильцов.
восстановление квартиры после незаконной перепланировки перед продажей
Недвижимость, используемая для постоянного проживания, может находиться как в частной собственности, так и в муниципальной. Независимо от статуса владельца, перепланировка и проведение ремонта в таких помещениях, входящих в многоквартирный фонд, должны проводиться в рамках Закона. Руководящим документом, предусматривающим персональную ответственность собственника жилого помещения, является Жилищный Кодекс. Даже если владелец сдает квартиру, в которой запланировали перепланировку без ведома хозяина, отвечать придется все равно ему или доказывать свою правоту в суде.
Для определения штрафа на собственника учитывается характер внесения изменений в конструкцию помещения и нормы действующего законодательства. Если представителями соответствующих органов зафиксированы случаи самовольных переделок, владельцу такого помещения будет грозить штраф в размере 25 минимальных размеров оплаты труда. Это не единственное последствие незаконной перепланировки квартиры. После того, как был выписан штраф, собственник обязан будет не только возместить сумму начета, но и восстановить первоначальное состояние конструкции жилого помещения. Представители технических органов не идут навстречу инициаторам самовольной перепланировки, даже если серьезного ущерба действиями рабочих не было нанесено.
Разбирая вопрос с незаконными действиями конструктивного характера, стоит отметить, что ответственность за незаконное внесение изменений в планировку помещений предусматривается и для юридических лиц. При обнаружении таких нарушений, компаниям грозит штраф в диапазоне от 350 тыс. до 1 миллиона рублей.
Когда перепланировка считается незаконной
Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.
Незаконным переустройство бывает:
- когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
- выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.
Штраф и последствия незаконной перепланировки
Незаконная перепланировка квартиры грозит ее владельцам:
- Административным штрафом, предусмотренным КоАП в размере 2500 рублей, а его несвоевременная уплата возбуждением судебным приставом исполнительного производства и добавлением к сумме долга исполнительного сбора.
- Предписанием региональных властей о восстановлении состояния жилплощади в первоначальный вид, а при его неисполнении возможны:
- принудительное судебное решение;
- выселение и реализация квартиры через аукцион.
Самовольные изменения, проведенные в конструкции муниципальной квартиры, приведут к расторжению договора социального найма с принудительным условием восстановления ее первоначального вида.
Ответственность за переделку жилья всегда несет его собственник, даже если его фактической вины в этом нет. Незаконная или несогласованная перепланировка квартиры может быть выявлена вследствие различных обстоятельств:
- из-за поступившей от соседей жалобы на излишний шум во время строительных работ;
- на основании заявления УК, выявившей факт нарушения при законном осмотре квартиры;
- при вызове техника из БТИ для подготовки технической документации;
- и многих других.
Поэтому, чтобы избежать наложения штрафов и судебных разбирательств в случае выявления технических изменений жилья, лучше согласовать их заранее с нужными жилищными органами и получить соответствующее разрешение.
Так ли необходима перепланировка?
Типовая планировка жилья не всегда отвечает чаяниям и желаниям граждан. У многих возникают мысли наподобие: “вот тут неплохо бы сделать проход” или “раковина в этом месте точно пригодилась бы”. И, как говорится, от слов к делу: тут сломать, тут поставить – быстро и эффективно. Однако, не всегда это оказывается законно. Незаконная перепланировка может повлечь негативные последствия.
Любая перепланировка в квартире, даже самая незначительная на ваш взгляд, должна быть согласована в органах жилнадзора. Чаще всего, граждане не хотят связываться с дополнительными сложностями. Однако последствия таких несогласованных ремонтов могут быть не очень приятными для владельцев недвижимости. Причём, по мнению риэлторов, незаконная перепланировка квартиры может приводить не только к штрафу, но и к более серьёзным последствиям.
Речь идёт о так называемых «ремонтах 90-х годов». Тогда имели место серьезные переделки, которые нарушают общую безопасность. Но о последствиях мало кто задумывался в те времена:
- перенос «мокрых зон»
- демонтаж несущих стен/конструкций и др.
Также большую опасность несет несогласованный ремонт газового оборудования.
Как узаконить самовольную перепланировку?
Чтобы узаконить самовольную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Обращение в БТИ с необходимыми документами для внесения корректировок в технический паспорт. Для осмотра изменений на место выедет специалист.
- Обращение в СЭС с целью получения справки о том, что перепланировка не нарушает установленные нормы.
- С новым техническим паспортом из БТИ необходимо обратиться в специализированную компанию для составления проекта.
- С пакетом документов следует обратиться в архитектурный отдел муниципалитета для уведомления о произведенных действиях.
- Обращение с иском в суд. По решению суда вносятся правки в поэтажный план здания и кадастровый паспорт. Если суд откажет в узаконивании перепланировки, потребуется вернуть состояние имущества к изначальному виду или обжаловать решение в течение трех месяцев.
- Если менялась площадь помещения, потребуется внести изменения в Росреестр и получить новую выписку из ЕГРП.
Чтобы узаконить перепланировку, необходимо собрать следующие документы:
- свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП;
- общегражданский паспорт собственника;
- технический паспорт помещения;
- актуальный акт технического состояния недвижимости;
- экспликации из поэтажного плана и БТИ;
- технический проект;
- эскиз внесенных изменений;
- согласие всех заинтересованных граждан, в том числе и соседей, оформленное письменно и заверенное.
Процедура узаконивания перепланировки и размер штрафа будут варьироваться от степени значительности проведенных изменений. Особенной сложностью и длительностью отличается процедура по узакониванию самовольной перепланировки в многоквартирном доме. Это связано с тем, что переустройство квартиры может стать причиной создания аварийной ситуации, вследствие которой пострадает не только собственник, но и весь подъезд.
Прежде чем начать процедуру по узакониванию перепланировки, рекомендуется проконсультироваться с профессиональным юристом. Он ответит на все вопросы и поможет в подготовке необходимых документов.
Возможна ли продажа жилья с нелегальным переустройством?
Если гражданин внес серьезные изменения в обустройство квартиры или дома, но не получил разрешения и не легализовал в дальнейшем, он может продать недвижимость. Но при этом покупатель должен знать идеальную перепланировку и все же согласиться на покупку дома.
Не всегда удается найти человека, который купит квартиру, зная о незаконной реконструкции. Ведь в будущем ему придется самостоятельно узаконивать новый макет. По этой причине покупатель вправе запросить более низкую цену за помещение.
Если продавец умалчивает о незаконных изменениях, другая сторона сделки имеет право обратиться в суд для расторжения договора или возмещения затрат на легализацию перепланировки.
Чтобы избежать таких негативных последствий, стоит перед покупкой проверить квартиру на наличие незаконных перестроек, а также на предмет захламленности.
Перепланировка в квартире, купленной в ипотеку
Когда человек берёт ипотеку, в договоре оговаривается пункт о невозможности проведения любых перепланировок на жилплощади во время выплаты долговой обязанности.
Если хозяин всё же сделал такое, не имея на то согласия банковской организации и жилищной инстанции, он может столкнуться со следующим:
- работник банковской фирмы вправе в любой момент произвести проверку ипотечного помещения, убедиться в хорошем техническом состоянии имущества, отсутствии незаконных переделок проекта, переноса коммуникаций или сноса основных стеновых перекрытий.
Важно: жилец не может препятствовать такой проверке, поскольку этот момент прописан в любом договоре;
- отказ страховой службы в заключении договора о страховке недвижимости, а этот документ нужно каждый год предоставлять в банковскую организацию. Нет страховки – нет ипотеки, поскольку банк расторгает с такими клиентами отношения в одностороннем порядке на законных основаниях;
- банк может в принудительном порядке заставить жильца согласовать свою перепланировку или расторгнуть договор с последующей выплатой штрафной неустойки со стороны клиента;
- банк сам сообщает о таких ситуациях в жилищную инстанцию, в результате чего к финансовой ответственности добавится ещё и административная.