Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штрафы 2020 года: за что придется заплатить владельцам дач». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если участок находится в садовом товариществе, то уставом СНТ и решениями общего собрания владельцев участков могут быть предусмотрены специфические санкции, пояснила адвокат. По ее словам, собственника могут оштрафовать за порчу имущества или даже разведение домашних животных, которые мешают членам товарищества. «Владелец питомцев сначала получит предупреждение от председателя СНТ, его обяжут выполнить ряд мероприятий по устранению причин возникновения претензии. Решить возникшую проблему обычно получается путем обращения к председателю СНТ. Если соседи направят претензию в муниципалитет, власти выделят специалиста для оценки ситуации. Жалобы удовлетворяют, но не всегда, так как отдельные граждане могут направлять претензии «из вредности». Если объективно установить нарушение правил невозможно, дальнейшие жалобы от недовольного соседа будут игнорироваться», — объяснила Тарасова.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
Какое недвижимое имущество является самостроем
Практически у всех, кто живет за кольцевой, на участке имеется хоть один самострой. С недавнего времени, введен закон, который обязывает документально регистрировать все постройки.
Согласно законодательным критериям, недвижимость определяется, как самострой, если:
1. участок не предназначен для строительства жилого дома;
2. вы не предоставили пакет документов в проверяющую контору;
3. вы нарушили нормы градостроительства и строительства.
Совет! Если к вам оперативники пришли резко и быстро, значит, вас сдала подружка-редиска, которая была в курсе всех ваших дел. Это только в сказке, овощ с красным лицом – лучший друг.
Регулирование спорных вопросов осуществляет статья 222 Гражданского кодекса РФ, в которой четко регламентированы правила осуществления строительной деятельности и регистрации недвижимого имущества.
В каких ситуациях разрешение на строительство можно не брать
Существуют небольшие законодательные поправки, дающие возможность строить капитальные объекты, с последующей регистрацией:
1. Гараж. Отсрочить оформление пакета документов можно только в том случае, если вы не собираетесь делать из постройки объект предпринимательской деятельности, например, автосервис.
2. Садовый дом. Относится к небольшим садовым домикам в дачных кооперативах. Безусловно, там есть определенные нормы по высоте и габаритам дома, поэтому в большинстве случаев, внешний вид и квадратуру определяет внутренний устав товарищества.
3. Малые объекты. Сюда относятся, небольшое крыльцо, киоск, навес и т.д.
4. Реконструкция. Регистрировать капитальный ремонт следует только в тех случаях, когда вы изменяете площадь жилого помещения и его назначение. Например, вы снесли стену, которая соединяла спальню и коридор – теперь коридор, согласно законодательству, является жилым помещением.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Виды ответственности за незаконное строительство
Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:
- Административная ответственность наступает вследствие выявления фактов соответствующих статье 9.4 КоАП «Нарушение обязательных требований в области строительства» и предусматривает следующие санкции:
- для простых граждан – штраф в сумме от 2 до 5 тысяч рублей;
- для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в сумме от 20 до 50 тысяч рублей;
- для юридических лиц – штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
- Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности является нарушение федерального закона «Об архитектурной деятельности (пункт 3 статьи 25). Это значит, что человека могут обязать восстановить участок в первоначальный вид, а значит снести любые постройки. Основанием для сноса служит только судебное постановление, а предписания от местных администраций или окружных комиссий могут не учитываться.
Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.
Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия. При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение. Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости постройки.
Комментарии к статье 222 ГК РФ, судебная практика применения
Обзор судебной практики ВС РФ по вопросам самовольной постройки
Рекомендуем: «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся, в частности, следующие разъяснения:
Признание права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство
«..Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».
Решение о сносе самовольной постройки вправе принять орган местного самоуправления
В Определении Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О Конституционный Суд РФ констатировал, что пункт 4 статьи 222 ГК РФ не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции РФ.
Рекомендуем некоторые комментарии к указанному определению КС РФ в статье «Снос самовольной постройки органом местного самоуправления. Позиция Конституционного Суда РФ».
Многоквартирный жилой дом — самовольная постройка?
О перспективах признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе в случае, когда помещения в данном доме уже переданы гражданам см. Признание самовольной постройкой и снос многоквартирного жилого дома.
Ответственность за самовольное строительство: штрафы и другие его последствия
Самовольные, незаконные постройки в нашей стране – явление вполне привычное и очень распространённое. Масштабы у таких сооружений могут быть разными – от коттеджа до многоэтажки.
Причины появления огромного количества «самоволок» тоже различны – от банального незнания до прямого мошенничества. Второй случай – когда недобросовестный застройщик возводит дома без разрешения, а покупатели незаконных квартир потом теряют средства, часто безвозвратно.
Однако любой горе-строитель однажды может быть оштрафован. Это только одна из мер ответственности, о которой очень важно знать. Поэтому сегодня мы расскажем, какой размер штрафа за самовольное строительство (самострой) предусмотрен в России с 2015 года.
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ. В «работу» на 2022 год взяты 6 районов и 9 городских округов. Всего проверят около 2 миллионов объектов недвижимости. По предварительным оценкам, от 20 до 40 процентов из них не вовлечены в налоговый оборот.
Ищут не только «утаенные от налоговой строения», но и вообще незарегистрированные. За два месяца с начала работы в Московской области нашли уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. Многие относятся к элитному жилью. «Только на прошлой неделе в ходе рейда беседовали с хозяевами такого «дворца» в Истринском районе. На частной территории расположились банный комплекс, бассейн, гараж и теннисный корт», — рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.
Какие постройки нужно регистрировать?
Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.
До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.
Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.
Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.
Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»
Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.
Пример:
Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.
Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.
За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.
Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»
Ответственность за незаконное строительство
Строительство здания или сооружения без получения соответствующих документов в том, числе разрешения на строительство является незаконным.
В России самовольное строительство явление распространенное не смотря на то, что существует ряд документов налагающих ответственность как административную, так и уголовную ( в случае несчастных случаев).
В соответствии с ГК РФ Статья 222, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Иногда незаконное строительство является временным явлением, то есть застройщик начинает стройку не имея полного пакета документов, но в процессе строительства их получает. При этом застройщик лучшем случае рискует получить штраф, в худшем отказ в разрешении на строительство или отказ на подключения к каким либо сетям инженерно-технического обеспечения. В таком случае строительство превращается в всем известный долгострой.
К сожалению, распространены и явления умышленного строительства с нарушением всех норм, при этом не соблюдая ни правил застройки и землепользования, ни строительных норм ни норма санитарного благополучия.
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
Так что же на самом деле представляет собой этот нашумевший закон?
Законопроект № 301924-7 о «Самострое» был подписан президентом 4 августа 2018 года. В него были внесены поправки, основной из которых, касалась понятия самостроя – «самовольная постройка», а именно это здание или строение, которое:
- возведено на земельном участке, не принадлежащему застройщику;
- построено на земле, не предусмотренной для строительства;
- построено с нарушением норм и/или без разрешений и согласований;
Если здание было построено на земельном участке, который не предназначен для строительства, но на это есть все необходимые разрешения и согласования, то эту постройку нельзя назвать самостроем, а так же сюда входит не знание собственника о таковых ограничениях на принадлежащий ему участок.
- В данном законе отмечено, что собственник земли имеет право строить на ней здания и постройки, а так же сносить их, но всею деятельность, связанную со строительством на участке, владелец совершает только в соответствии с гражданским законодательством РФ.
- В измененном законопроекте прописано, что владелец земельного участка с самовольной постройкой не имеет права распоряжаться данной постройкой (дарение, эксплуатация, продажа).
- Он обязан легализовать данный объект по всем требованиям или же снести его за счет собственных средств. Здесь же указанны сроки, в течение которых, владелец здания/сооружения обязан снести объект (зависит от сложности и объема постройки) — в среднем от трех до двенадцати месяцев.
- Реконструировать постройку по всем нормам можно сроком до трех лет, в зависимости от особенностей объекта.
Санкции, которыми пугают собственников незарегистрированной недвижимости, на самом деле не так страшны, как могут о них рассказывать. Есть Закон о повышенном земельном налоге для тех, кто за 10 лет ничего не построил и соответственно не зарегистрировал у себя на участке. Но он, во-первых, касается только земель для индивидуального жилищного строительства, обходя стороной личные подсобные хозяйства, а также дачные и садовые участки, а во-вторых, крайне сложно администрируется. Ведь такие участки сначала нужно найти, доказать, что земля 10 лет находится в собственности одного человека, и только потом уведомлять налоговую инспекцию о том, что владельцу следует повысить земельный налог.
И тем не менее регистрировать недвижимость надо. Ситуации в жизни бывают разные. Скажем, вы страхуете свои загородные постройки от пожаров и прочих неприятностей. Страховые компании заключат договор и без свидетельства о собственности. Но если страховая неприятность случится, доказывать, на каком основании вам положены выплаты, придется в суде. Подобные дела, утверждают эксперты, рассматриваются в пользу владельцев построек, но ведь суды — это всегда нервы и время!
С незарегистрированной собственностью невозможно будет совершить никаких сделок — продать, подарить, разделить при разводе или получении наследства. Ну и если вдруг ваш участок попадет в зону принудительного изъятия в случае какого-нибудь государственного строительства, на компенсацию за постройки тоже рассчитывать не придется. Не слишком ли велики риски по сравнению с прилагающимся к регистрации ежегодным имущественным налогом, от которого, к слову, пенсионеры освобождены?
Кстати
С этого года налоговые службы получили право штрафовать собственников, которые постройки давно зарегистрировали, но налоговые уведомления на них по каким-то причинам не получали и об этом сбое налоговые службы не уведомили. Если такие факты будут выявлены, собственнику начислят налоги за три последних года вместе со штрафом в размере 20% от получившейся суммы.
Как узаконить самовольную постройку дома
По законодательству РФ признание постройки самовольной градостроительные и строительные правила должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления, которым она несоответствует. К тому же самовольной постройкой не признают строение, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земли.
Отметим, что самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земле, не предназначенной для строительства, либо построенный без необходимых разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм. В таком случае самовольные постройки будут снесены согласно ст. 222 ГК РФ, однако, суд имеет право признания самовольной постройки законной, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании.
Построив объект недвижимости, гражданин или юридическое лицо обязано узаконить самовольную постройку через суд или другие государственные организации. Обращение в юридическую фирму позволит узнать, как узаконить самовольную постройку дома, построенную на собственном участке. Здесь важно разобраться, не нарушались ли принципы строительства, и имеется ли право собственности или договор аренды на земельный участок, не нарушены ли права соседей.
Если гражданин произвел самовольную постройку на собственной территории, без разрешения на строительство, ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, для того, чтобы избежать проблем с легализацией постройки. Судья рассмотрит заявление о сохранении самовольной постройки, и по итогам вы получите необходимое решение. Для этого, в суд должна быть предоставлена доказательная база в виде экспертиз, справок из различных государственных организаций. Есть такой важный момент: иск в суд будет принят, если застройщик в процессе строительства предпринимал попытки получить разрешение на строительство.
Самовольная постройка дома
В настоящее время в руках у граждан имеется большое количество земельных участков, находящихся в частной собственности или по договору пожизненной аренды. В связи с интенсивным строительством и развитием рынка недвижимости, роста цен на недвижимость, количество самовольных построек увеличилось. Чаще всего, не имея разрешения на строительство, возводят дом или коттедж, подсобные помещения, гаражи, бани. Как правило, граждане не придают значения тому, что самовольная постройка дома может быть снесена согласно ст. 222 ГК РФ. Если земельный участок принадлежит на правах собственности или пожизненной аренды гражданину, построенный дом не получает автоматически права собственности, пока не пройдет узаконивание самовольной постройки и получение в регистрационной палате документа о праве собственности. С таким объектом нельзя проводить никакие юридические действия: продажа, дарение, наследование. Все, что является собственностью — это стройматериалы из которых возведена самовольная постройка. Для того чтобы самовольно построенный дом был юридически законным, надо обращаться в суд или государственные органы о признании права собственности. ГК РФ и ГПК РФ в статьях указывают как оформить самовольную постройку через суд или через межведомственную комиссию по нецелевому использованию земель.
Градостроительный Кодекс РФ указывает в статьях, что при строительстве необходимо соблюдать нормы СНиП и нормы ГОСТа, не соблюдение норм влечет за собой признание объекта самовольной постройкой дома, не имеющего никакого юридического права. Много построено объектов на дачных участках и с продлением закона о легализации самовольных строений до 2018 года, дало право гражданам узаконить самовольную постройку по нормам права. В связи с дачной амнистией, количество исков в суды резко увеличилось, а процедура получения права собственности очень долгая и сложная, так как надо собрать множество справок, экспертно-технических документов для судебного процесса. В большинстве случаев самовольная постройка будет оформлена, если гражданин воспользуется услугами специалистов из юридической фирмы, иначе она будет снесена, согласно ст. 222 ГК РФ.
Самовольная постройка забора
Иногда обращаются с исками о самовольной постройке забора на дачном участке или в садоводческом товариществе. Построенный забор должен отвечать нормам земельного законодательства, быть не сплошным, решетчатым, поднятым над землей, быть высотой не более 1,5 метров, соответствовать нормам строительства и не создавать угрозы жизни и здоровью людей.
Любой участок, находящийся в собственности должен иметь справку из БТИ о межевании, согласно которой определяется территория земельного участка. Право собственности охраняется законом.
Если на дачном участке самовольная постройка забора была произведена с нарушением основных требований, забор должен быть снесен или демонтирован. С требованием о нарушении своих прав на целевое использование земли гражданин может обратиться письменно к соседу и правлению дачного товарищества. Если ситуация не меняется, пострадавшее лицо обращается в судебные инстанции. Для подтверждения факта самовольной постройки забора с нарушением норм проводится экспертиза. Специалист по землеустройству, независимо ни от кого, составляет акт, в котором указываются все нарушения, если таковые имеются.
На судебном заседании судья будет опираться на акты экспертизы, если эти нарушения существенны, самовольно построенный забор подлежит сносу или демонтажу.
В законах по градостроительству и землеустройству четко описаны нормы возведения заборов, соблюдение которых не приведет к спорной ситуации. Нарушение территории соседнего участка при установке забора будет иметь последствия, все строения не должны нарушать технических данных участков, согласно нормам межевания. Все расходы, связанные с проведением судебного процесса, расходы на экспертизу можно взыскать через суд с проигравшей стороны. Консультация юриста по землеустройству поможет проанализировать дело и дать оценку правомерности обращения в суд.